《2022年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库（含答案）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库（含答案）（219页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022年房地产估价师房地产估价理论与方法考试题库（含答案）单选题1.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案：B解析：本题考查的是开发利润。开发利润（土地成本建设成本管理费用销售费用）投资利润率（6009005060）20%322万元。成本利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息）322/（6009005060150）18.30%。2.王某取得一宗面积为1000
2、0平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。A、2000B、5820C、6000D、6180答案：D解析：考点:土地成本。土地成本为：2000310000（13）6180（万元）。3.现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、房地产使用管制答案：D解析：本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，属于房地产使用管制。4.在运用长期趋势法测算房地产未来价
3、格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A、指数修匀法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。5.建筑物的年龄有实际年龄和有效年数，它们之间的关系为（）。A、有效年龄等于实际年龄B、有效年龄短于实际年龄C、有效年龄长于实际年龄D、有效年龄可能短于或长于实际年龄答案：D解析：考点:年限法。建筑物的有效年龄可能等于也可
4、能小于或大于其实际年龄。6.某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本题考查的是路线价法。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的150060%900（万元）。7.根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处（）的
5、罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下答案：D解析：考点:房地产估价的特点。房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款。8.运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A、100/101B、100/100C、100/99D、100/9
6、8答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值1/（1+1%）=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。9.在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法
7、，称之为（）。A、投资法B、收入法C、利润法D、利息法答案：A解析：考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。10.主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额的方法是（）。A、修复成本法B、价差法C、损失资本化法D、长期趋势法答案：B解析：考点:价差法。价差法主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。11.下列有关房地产估价原则，描述错误的是（）。A、抵押价值评估要遵循谨慎原则B、抵押价值评估要遵循合法原则C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：考点:房地产估价原则的主要原则。投资
8、价值的评估，可以增加主要原则（独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则）之外的其他适用的估价原则。12.高层建筑物地价分摊，属于（）。A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相关经济损失评估业务答案：B解析：考点:房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。13.某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）
9、元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格21300.321900.422200.32181（元/m2）。14.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人B、房屋征收部门、无利害关系的第三人C、公证机关和无利害关系的第三人D、人民法院答案：A解析：本题考查的是实地查勘估价对象。征收评估的实地查勘记录，应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或
10、盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，考前应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。15.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、房地产市场在过去无明显的季节变动D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成
11、的趋势在未来继续存在。16.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A、指数修匀法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。17.标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（）。A、逐渐降低B、逐渐升高C、可视为基本不变D、为零答案：C
12、解析：本题考查的是路线价法。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。18.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A、征用期间导致房屋毁损的价值损失B、征用造成的家具.物资等动产搬迁费用C、征用期间租赁经营损失D、征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征
13、用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。19.根据城市房地产管理办法，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是（）。A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、基准地价.标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C、房地产权利人转让房地产，应当向省级
14、以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产答案：A解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。20.假设
15、开发法用于房地产开发项目分析时，为房地产投资者提供的数值不包括（）A、测算待开发房地产的最低价格B、测算房地产开发项目的预期利润C、测算房地产开发中可能的最高费用D、测算待开发房地产的最高价格答案：A解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。房地产开发项目的分析，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能的最高费用。21.关于价值时点的说法，错误的是（）。A、价值时点可以是过去.现在或将来B、价值时点是由估价目的决定的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。22.（）原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。A、估价对象B、价值时点C、最
