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1、XX国际可行性研究报告 南城国际XX国际XX国际项目开发可行性设计报告2010.12目录 一、摘要3 二、项目总论10 三、项目投资环境及市场预测12 四、项目产品设计及产品定位18 五、项目销售价格21 六、项目开发与销售计划26 七、工程项目的财务分析32 八、工程项目的不确定性分析36 九、附表40第一篇：摘要房地产行业在中国是一个神话、这么说一点也不过分。即使在08金融危机的洗礼过后、国家出台相应的宏观调控政策遏制房价的上涨。人们根深蒂固的居家买房思想决定着房地产的未来不会黑暗，房地产产业还是有着固有的生存和发展空间。在今年全国乃至世界通货膨胀的大背景下、我相信只有不动产等实物资本才是
2、人民币保值升值的首选，那么房子无疑是最好的选择。所以房地产行业依然生机盎然、资金不断涌入的产业。本研究报告主要针对于近期在南昌青云谱区的一宗地块标号为:JDP1045宗地的房地产市场开发、产品定位、开发投资风险以及获利能力的分析。并对开发此项目在经济上做出一个大体的评价。这样有利于调控指导整个项目的开发和展开。用智慧和经济的眼光理性的对次开发项目作出 分析判断。 第二篇：项目总论一 项目背景1. 项目名称：XX国际2. 项目提出的理由和依据房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快南昌市青云谱区的产业结构和消费结构的调整，青云谱城区的发展。2010年
3、房地产市场虽然受到CPI飙升，通货膨胀的影响，但南昌市青云谱区标号：JPD1045地块还是有很大的开发价值，能够为青云谱区未来作为城市副中心的发展定为奠定良好的基础。为了南昌市老城区的重新繁荣崛起，本单位决定规划、开发XX国际。青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。青云谱将积极优化产业结构，在创新升级中实现老城的重新崛起。二 项目概况1建设地点南昌保温瓶厂地块，土地标号：JPD1045。即位于南昌市何坊西路。东至三店村、南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍区）、西至京山新街、北至何方西路和保温瓶厂宿舍。地段距离南昌八一广场约5分钟的车程，属市中心稀缺地块。2建设规模土地面积
4、62304平方米（合93.46亩）。土地用途为居住、商业、办公（兼容旅馆业）。出让年期为住宅用地70年；商业、办公、旅馆业用地40年。主要规划要求：容积率2.5；建筑密度30%；绿地率28%。套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积60，商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计容积率部分）30控制。3项目地段所属区域概况1“先有青云谱，后有南昌城”走进青云谱，绿意盎然的象湖、古风古韵的梅湖与四通八达的交通、鳞次栉比的高楼大厦形成鲜明对比，彰显出传统与现代交相辉映、幽静与灵动相互融合的独特魅力。作为南昌市“银三心”繁荣板块之一的青云谱区正以厚积勃发之势，加快经济发展方式转变，实现跨
5、越式大发展。在未来的城市发展中，青云谱区将会以积极的心态面对“鄱阳湖生态经济区”发展战略。青云谱区定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。今年将重点规划完善好城区总体规划青云谱区分区规划；新昌XX控规、象湖区域控规等片区控规及专项规划青云谱区商贸服务业发展规划、青云谱文化产业发展规划、八大山人文化旅游发展等三大类规划。以此拉开城区发展新框架，绘制城区发展新蓝图，全力构筑宜商、宜居城区2五大板块构筑昌XX新格局青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板快：一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内
6、营业额达200亿元。二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、南昌印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点为核心的现代商务经济带。把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约1平方公里的区域打造成一个动感都会昌XX。四是以解放西路/洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中寰场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。五是以八大山人梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造集艺术培训集中地、主题摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。同时以天沐五星级宾馆项目、
7、象湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。通过上述五大产业板块的建立，构筑昌南繁荣新格局。青云谱区确立了加快经济转型步伐、打造生态文化新城的发展思路。44项目周边景观及四至四至东至三店村、南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍区）、西至京山新街、北至何方西路和保温瓶厂宿舍。周边景观抚河公园：抚河公园以抚河水面为中轴，包括东、西两岸，北起滕王阁，南至将军渡闸，全长4.6公里，占地面积68.3公顷，其中绿地面积28.3公顷，水面面积39.9公顷，由水面、南浦园、里洲园、桃苑园、建设园构成。象湖风景区象湖风景区座落在南昌城区西南部，北起灌婴
8、路，南至梅湖，东临施尧路，西倚象湖西路，规划建设面积6.65平方公里(含水面积4.55平方公里)。随着南昌市创建现代花园英雄城市进程的不断深入，为改善城市生态环境，提升城市品位，提高市民生活质量，象湖风景区于1998年按照市委、市政府沿湖一片绿，依湖处处景，绕湖活水系，靠湖聚财富，做好山水文章，营造一方天地的规划要求破土动工，经过建设成为一座以本土文化为典型特征的，集生态保护、旅游观光、休闲度假、水上竞技等多功能为一体，具有鲜明的中国古典园林风格的风景区。现已形成一环、二堤、三带、六区、八景。(一环：环湖一条路;二堤：长堤、短堤;三带：东线风光带、西线风光带、北线风光带;六区为：灌婴城景区、北
9、湖景区、万寿宫景区、南湖景区、生态湿地景区、江南水乡景区;八景为：灌婴城楼、章江晓渡、豫章台、隆兴岛、天鼋风荷、铁柱仙踪、国际垂钓、妙济山庄。)梅湖景区八大山人梅湖景区位于南昌市青云谱区南面，景区以八大山人纪念馆为核心，把历史、文化、生态作为景区之魂，将人文历史、自然生态、地域特色、园林艺术等巧妙融合，断续的山丘、曲折的水面与亭台、曲廊、洲岛、桥堤、奇石等既浑然一体，又将广阔的空间分割成大小十余处山水环抱、景致各不相同、特色鲜明的风景群。景区内有一代画圣八大山人的书画真迹展览；有著名雕塑艺术家程允贤雕塑馆。在原有梅湖水系的基础上，新开挖了众多水系，使水系贯穿整个景区，游客可通过游船达到景区的各
10、个景点。景区占地面积约3200亩，建筑总面积约48.5万平方米，整个景区以传统文化为主轴，由水墨丹青区、文化博览区、水乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能景区组成。水墨丹青区融合“青云谱”古建筑风格，运用中国传统造园手法，建设一座写意的豫章名苑。5.项目周边配套设施 地块处于何方西路，东至三店村、南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍区）、西至京山新街、北至何方西路和保温瓶厂宿舍。周边道路发达，交通便利，商业、生活、学习配套设施齐全。是南昌市涪城区的风水宝地。医疗卫生配套设施：南昌市第五医院、江西省武警总医院、黄庆仁大药房等。商业配套设施：京山农贸市场、好又多超市
11、、好邻居超市、商业银行、农业银行、交行、邮政、省建材市场等周边商业配套设施。设施齐全，完全可以满足商业需求。文化教育设施：青云谱小学、迎宾中学公共交通设施、：该项目地段交通四通八达、1、16、15、212、230、236、239、224、等公交连接城市各个城区。本项目地段距洪城客运站和南昌客运站车程仅十分钟左右。交通便利，居家旅行、工作生活出行很方便。第三篇：项目投资环境及市场预测一、 南昌城市发展规划2003年2020年南昌市总体规划近日通过，规划中中心城面积约300平方公里，城市规划区面积约900平方公里，市域面积7402平方公里。市域等级机构分为中心城、次中心城镇、重点建镇制、一般建镇制
12、四级结构。到2020年，城市实际居住人口将达到350万。城市发展布局按照“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，南昌市城市规划区内形成一个中心城市核心区（昌XX和昌北城）和外围五个城市组团（昌东、莲塘、望城、湾里和乐化）的结构形态。城市交通打造半小时经济圈，形成三环十一射的道路骨架，中心城城市道路等级分为快速路、主干道、次干路和支路四级。到规划期末，将南昌建设成为工业强盛、商贸繁荣，城市布局合理，交通便利，设施完善、科教发达，环境优美、生活舒适的现代区域经济中心城市和现代文明花园城市英雄城市。*二、南昌房地产市场综述& e% e9 o+ * U3 k U南昌房
13、地产包括几大板块。城中板块、红谷滩板块、城东板块、象湖新城、朝阳洲板块、滨江板块、昌南板块等城中板块该板块的范围包括沿江路阳明路洪都大道北京路-上海路-解放路之间的东湖区西湖区所辖的区域。红谷滩板块红谷滩是南昌市一江两岸发展战略中的新区，地处赣江边上，与城中板块仅一江之隔，红谷滩板块有三大片区组成城东板块城东板块范围：青山湖大道以东、解放路以北、艾溪湖以西、赣江以南的区域象湖新城象湖板块的范围：南隔堤以南，雄溪河以西，赣江以东。根据南昌市城市发展总体规划和象湖新城的控制性详细规划，整个象湖新城占地28平方公里。按照总体的规划为“一城三片、一主两副”。朝阳洲板块朝阳洲板块位于赣江、抚河、昌南大道
14、之间的范围滨江板块 城北滨江 老城新貌昌南板块昌南板块指的是雄溪河、昌南大道，京九铁路以及南昌县莲塘为中心的区域。第四篇：项目产品设计及产品定位一、项目需求分析1、目标客户的定位 透过市场的分析，项目所处的地段位置，以及未来政府对青云谱区的构建、未来城市人居水平的提高。XX国际项目目标客户定位以错位原则为主，以补位原则为辅来指导项目的客户定位，房地产客户定位。如表（资料来源：搜房网）客户具体属性及细分属性消费层类别年收入水平（万元）政府行政机关普通公务员企事业单位普通管理人员中屋管理人私营企业外资企业中高管理人私企业主职业经理人外企或大型企业员工专业人知识型自由职业者政府及行政机关官员其他高消费层10万以上较高消费层8-10万元中等消费层6-8万元较低消费层3-5万元1、以购买力划分：2、以区域划分3、以年龄界定4、以文化层次界定项目目标客户调查研究表购买力比例（0/0）区域比例（0/0）年龄比例（0/0）文化层次比例（0/0）高端购买力20本区（青云谱）4550以上20高等文化层次35较高购买力35中央
