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1、推荐地产系列-1第一部分：项目建设条件和规划设计方案一、建设条件：（一）项目现状概况：1、土地获得方式：2、土地条件：（1）地块形状、面积大小：（2）地物地貌：（3）土地的规划限制：（4）交通状况：（5）市政建设条件：（二）项目发展条件分析：1、投资的制约因素：（1）规划要点的限制：（2）开发商的资金状况：（3）土地自然条件对规划设计的影响：（4）开发商的利润要求与开发模式之间的矛盾：2、优势分析：（1）区位优势：（2）自然条件优势：二、规划设计方案（一）规划目标（二）整体规划设计思想：1、功能分区：2、道路系统（含入口处理）：3、公建规划：4、住宅单体/群体设计：5、环境景观设计：6、智能化
2、设计： （三）主要技术经济指标：1、土地使用指标（用地平衡表）：2、密度指标（项目主要技术指标表）：项目主要技术经济指标表1项目单位数景项目单位数量占地总面积m2居住人数人总建筑面积m2平均每户建筑面积m2居住面积m2平均每户居住人数人公建面积m2人均居住用地m2绿化用地m2道路面积m2居住户数户车库面积m2层数功能所占面积(m2)临街楼公建板楼地下室安置设备面积人防面积总面积第二部分：项目建设、经营组织及实施计划一、建设方式：二、开发方案设想与分析：三、建设进度安排（编制项目实施进度表）：四、材料供应：五、环境保护：（一）生活污水处理：（二）烟气治理：（三）噪音处理：（四）其他：第三部分：项
3、目经济评价一、项目投资估算：（一）开发成本估算1、土地成本表2序号项目名称金额单位造价（元/m2）1.1土地出让金1.2土地征用费1.3大市政费1.4四源费1.5拆迁安置补偿费1.6手续费2、前期工程费（见表3）表3序号建安项目名称金额单位造价（元/m2）1规划设计费2可行性研究费3水文,地质,勘探费建安费*0.3%4筹建开办费建安费*3%合计3、建安工程费（见表4）表4序号项目名称金额单位造价(元/m2)1土建部分2装修部分3其他合计4、基础设施费（见表5）表5单价(元/m2)数量(m2)金额道路工程80绿化工程8供水工程60供气工程60供电工程55供暖工程55通信工程31合计5、公建配套费
4、（见表6）表6序号项目建筑面积（m2）单价（元/m2）金额1幼儿园8502小学9003中学9004卫生站6005文化活动中心10006球类场地7847粮油店6008肉菜市场6009副食品店60010饮食店60011饭店60012小吃店60013综合百货店70014日用杂品店60015五金交电建材店60016理发店60017废品收购站50018书报销售亭60019公共亭50020中西药店60021水果店60022综合修理店60023储蓄所60024邮政所60025电讯营业所60026汽车停车场（库）120027自行车（摩托车）停车场（库）90028变电站50029路灯配电室50030净化石油气站
5、60031公共厕所60032垃圾集散点30033小区综合管理处60034居民委员会60035其他合计6、开发期间费（见表7）表7序号类别计算依据金额1公园建设费总建筑面积*40元/m22购电权总建筑面积*40元/m23四源费总建筑面积*81元/m24建筑工程质量安全监督费建安工程费*0.4%5其它建安工程费*1%合计7、不可预见费。取以上15项之和的3%5%开发成本估算：以上17项的合计（二）开发费用估算1、管理费用取上面15项之和的3%2、销售费用（见表8）销售费用估算表表8广告及市场推广费销售收入*2%销售代理费销售收入*1.5%其它销售费用销售收入*0.5%合计3、财务费用(见表9)贷款
6、还本付息估算表表9序号项目名称合计建设经营期一年二年三年1借款还本付息1.1年初期款累计1.2本年借款1.3应计利息1.4年底还本付息1.5年末借款累计2借款还本付息的资金来源2.1投资回收当年利息=（年初借本息累计+当年借款/2）x年利率取央行现行的贷款利率，另加1.5%左右作为金融风险利率项目投资估算（见表10）投资与成本费用估算汇总表表10计算依据金额均价（元/m2）说明1.开发成本(1)出让金(2)拆迁安置费(3)前期工程费(4)建安费(5)基础设施费(6)开发期间费(7)不可预见费(1-5)*3%2.开发费(1)管理费用(1-5)*3%(2)销售费用销售收入*4%(3)财务费用合计二
7、、项目收入估算（一）销售价格的确定1、销售均价的确定2、层差、朝向差、户型差的确定3、价格策略的制定（二）销售收入分期比例预测（见表11）销售收入分期比例预测表表11销售计划建设经营期年度收入(万元)合计(万元)年份销售比例销售面积销售价格第一年第二年第三年第一年住:%商:%车:%小计第二年住:%商:%车:%小计第三年住:%商:%车:%小计合计（三）资金筹措、投资计划及借款利息1、资金筹措与投资计划（见表12）本项目采用滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金占用量，填充资金缺口，解决资金不足等问题投资计划与资金筹措表表12序号项目名称合计建设经营期(万元)第一年第二年
8、第三年1建设投资2资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售收入再投入2、货款本金的偿还及支付（见表13）销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。贷款还本付息估算表表13序号项目合计建设经营期第一年第二年第三年1年初借款累计2本年借款3本年应计利息4本年底本息偿还5年末借款累计6归还借款本息来源6.1投资回收6.2其他收入（四）土地增值税（见表14）土地增值税计算表表14项目金额说明1.销售收入2.总成本费用3.营业税及附加1.*5.5%4.印花税及管理费1.*0.05%5.毛利润1.-2.-3.-4.6.其他扣除项目2.*20%7.增值额5.-6.8.增值比例9.
9、适用税率10.土地增值税7.*9.（五）税后利润税后利润表表15序号项目名称计算依据合计建设经营期1231.销售收入2.总成本费用3.营业税及附加4.印花税及管理费5.土地增值税6.利润总额7.所得税6.*33%8.税后利润6.-7.注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算。三、项目经济效益评价：对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数，参照我国的财务制度，结合房地产的实际情况，这里分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、及投资利润率。（一）财务内部收益率：1、财务现金流量（
10、全部投资）表16序号项目合计建设经营期第一年第二年第三年1现金流入1.1销售收入1.2其他收入2现金流出2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3土地增值税2.4所得税3净现金流量4折现现金流量计算指标：（1）动态：a、财务内部收益率：b、财务净现值（I=10%）：（2）静态：全部投资利润率：2、现金流量表（自有资金）表17序号项目合计建设经营期第一年第二年第三年1现金流入1.1销售收入1.2其他收入2现金流出2.1自有资金2.2销售收入再投入2.3销售税金及附加2.4土地增值税2.5所得税2.6贷款本息偿还3净现金流量4折现现金流量计算指标：（1）动态：a、财务内部收益率：b、财务净现值（Ic
11、=10%）：（2）静态：全部投资利润率：（二）项目经济效益指标汇总项目经济效益指标汇总表表18计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）（万元）投资利润率全部投资自有资金（三）资金来源与运用表的贷款偿还分析：资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，资金来源与运用表（财务平衡表）表19序号项目合计建设经营期第一年第二年第三年1资金来源1.1销售收入1.2自有资金1.3贷款1.4其他收入2资金运用2.1建设投资2.2建设期借款利息2.3销售税金及附加2.4土地增值税2.5所得税2.6偿还贷款本息3赢余资金4累计赢余资金四、风险分析（一）
12、项目不确定性分析：本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等。1、盈亏平衡分析：表20因素建筑工程投资销售价格销售率因素现在估算值因素平衡点变化百分比因素平衡点值税前利润税前利润变化幅度2、敏感性分析：影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。据市场预测，开发成本中最有可能发生波动变化的建安成本。敏感性分析表表21基准方案售价变动-15%-10%-5%+5%+10%+15%全部投资财务净现值财务内部收益率投资利润率基准方案投资变动-15%-10%-5%+5%+10%+15%全部投资财务净现值财务内部收益率投资利润率地产系列-2流程土初步
13、接洽阶段1、项目资源条件整合及判断负责部门：策划部、代理部、研究部报告名称：*项目策划大纲中心内容：宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。地段资料：规划要点、坐标。周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断内容：优势、难点、突破口、把握度。2、多方案初步规划、设计或调整建议负责部门：策划部报告名称：会议纪要汇总*项目概念设计提示或项目调整建议中心内容：草图、立意、说明、交流记录前期策划阶段3、地块内在条件整合及价值分析负责部门：策划部、投资部报告名称：*项目土地价值与分析报告中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较
14、4、资源综合及定位负责部门：策划部报告名称：*项目综合定位报告中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意5、依据定位针对性的市场调查负责部门：策划部、研究部报告名称：*项目市场调查报告中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据6、经济可行性分析负责部门：投资部、策划部报告名称：*项目经济可行性分析报告中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。7、初步营销框架负责部门：策划部报告名称：*项目初步营销报告中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系8、规划、设计方案及跟踪负责部门：
15、策划部报告名称：*项目初步营销报告*项目建筑概念设计*项目环艺概念设计或*项目设计修改意见*项目设计要点中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导营销策划阶段9、营销整体规划负责部门：策划部、代理部报告名称：*项目营销整体规划中心内容：VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。10、经济敏感分性负责部门：投资部报告名称：*项目经济敏感性分析报告中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。11、价格策略执行计划负责部门：投资部、代理部报告名称：*项目价格策略报告
16、中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。12、物业准备工作计划负责部门：投资部报告名称：*项目的物业模型中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和标准物业管理模式的融合。13、销售准备工作计划负责部门：代理部、策划部报告名称：*项目前期工作计划表中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算14、项目包装执行计划负责部门：策划部报告名称：*项目包装概念设计中心内容：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。15、广告宣传炒作计划负责部门：策划部、代理部报告名称：*项目新闻炒作提纲和广告发布计划中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。16、销售活动规划及策划负责部门：策划部、代理部报告名称：*项目
