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1、五一广场项目价值投资分析第一部分、外部环境盛大、空前的十七大已经落下了帷幕，中国又一次成为了全世界的焦点，而这其中最令人瞩目的就是目前中国经济仍然在以惊人的速度飞速发展着。近些年，随着改革开发的深入开展，中国再也不是一个仅靠几个经济特区、沿海城市来拉动经济增长、取得亮点的国家，全面开花已成为了新时期经济发展的新模式。西部的大力开发、长江三角洲的全面发展、中心城市对周边的连动效应都成为了这一时期的发展方向。房地产业无疑成为了这一发展的时期的主角，在深圳、北京、上海等几个世界级大城市的带动下，全国各地的房地产市场都有了长足的发展，在学习大城市新居住理念、新营销理念的同时，不断结合自身城市的客观事实
2、，总结出一套适合自身发展的新模式。项目所在地地张家口口市系河河北省省省辖市。位位于河北北省西北北 部，京京、冀、晋晋、蒙四四省市(区)交交界处，东东经1113550 -1116330，北北纬399300-442110，东东临首都都北京、西西连煤都都大同、北北靠内蒙蒙古草原原、南接接华北腹腹地，面面向沿海海，背靠靠内陆，是是沟通中中原与北北疆、连连接中西西部资源源产区与与东部经经济带的的重要纽纽带。全市市辖4区区13县县，2099个乡(镇)，23个个 街道道办事处处，41776个行行政村。人口近500万，总面积约3.69万平方公里。张家口具有有的几大大特点：1、 张家口有优优越的地地理位置置和区
3、位位优势。2、 具有较好的的工业基基础和技技术优势势。3、 有蕴含着巨巨大潜力力的丰富富资源。4、 有十分便捷捷的交通通、通信信设施。5、 有独特的名名胜古迹迹和旅游游景点。2007年年以来，张家口市牢牢抓住“建设沿海经济社会发展强省”的重大机遇，各级各部门围绕“全党抓经济，重点抓项目”的主基调，积极谋划经济增长点，探求工作创新点，使生产、投资、消费等领域均呈现出活跃的景象，全市经济协调发展。一季度，已完成生产总值101.3亿元，同比增长15.5%，增幅比上年同期提高了1.7个百分点，创历史新高，其中三次产业增加值分别为7.9亿元、45.9亿元和47.5亿元，同比增长15.5%、16.9%和1
4、4.1%，对GDP的贡献率分别为7.9%、49.3%和42.8%。在市委市政府的支持领导下，张家口拥有了前所未有的投资环境，城市居民的生活水平也处在一个历史的新高点，城市也迫切需要一个切入点来提升城市的品牌价值和人民的生活水平。在全国大环境的影响和近邻北京的带动下，自2006年开始，张家口房地产市场较之前有了一个明显的突破，短短不到两年时间，一大片颇具规模的新住宅社区拔地而起，并受到张家口人民的追捧，一时间竟然出现了只有深圳、北京这些大城市才有的新楼盘被抢购一空的现象，居民消费力得到了最大限度的释放；同时城市也在积极的进行着旧城改造，特别是身为本项目所在地段的城市中心五一广场路段，凭借其得天独
5、厚的地理位置和配套设施，成为了市政府改造工作中的重中之重，也受到了各大投资商的激烈竞争。第二部分、项项目分析析1、项目名名称：五五一广场场2、项目区区位分析析：五一一广场项项目身处处张家口口政治经经济文化化的核心心地带，一共由三个临近地块组成，其中五一广场地块位于河北省张家口市的核心地段，其北临清水河，南侧为五一路，紧邻张家口市展览馆广场；张家口师专地块位于河北省张家口市的核心地带，师专北临建南街，南侧为五一路，西侧为黑石坝街并紧邻五一广场地块；第三个地块为新补充地块，地处五一广场地块的西侧。3、项目综综合经济济指标：五一广场地地块（初初步规划划）规划用地面面积 10553000 总建筑面积积
6、 41182335 住宅区建筑筑面积 22020000综合商务楼楼建筑面面积 7110500 容积率 3.00绿化率 400.499%师专地块（初初步规划划）规划用地面面积 5881388总建筑面积积 17769449住宅区建筑筑面积 11200008商业面积 276644容积率 22.588绿化率 399.155%新补充地块块（初步步规划）规划用地面面积 400亩4、项目规规划项目地处张张家口市市目前最最繁华的的地段，张张家口市市市政府府就座立于项目目北侧清清水河对对岸，市市区最大大的休闲闲类公园园人民公公园也与与本项目目隔河向向望，景景色迷人人；市区区内最好好的医院院附属医医院和张张家口市
7、市最好的的大学张家口口北方学学院距离离项目也也不过是是步行55分钟的的路程。商商业配套套方面，张张家口唯唯一的商商业步行行街位于于项目西西北侧，步步行100分钟即即可到达达，张家家口目前前面积最最大档次次最高的的超市帝帝广超市市就位于于与项目目一路之之隔的胜胜利路上上，可以以说无论论是在行行政方面面、商业业方面还还是在生生活配套套方面，五五一广场场无疑是是中心中中的中心心，在张张家口市市人民心心中有着着特殊的的地位。 有有鉴于此此，拟将将本项目目打造成成为张家家口目前前最大的的高端成成熟化社社区，将将五一广广场地块块和师专专地块有有机的联联系起来来，从而而分期开开发，一一举树立立本项目目在张家
8、家口房地地产的龙龙头地位位。社区区采取围围合型布布局，沿沿沿河东东路、五五一路、黑黑石坝路路设置商商业街铺铺走廊，提提升项目目商业商商业价值值，丰富富项目居居民和周周边居民民的生活活娱乐配配套；同同时将商商业与项项目住宅宅科学化化的区域域划分，营营造恬静静、舒适适、安全全的高段段社区化化氛围。项项目主要要由一定定数量（具具体数量量规划中中）188F的小小高层和和30FF以上的的高层组组成，外外型形成成塔尖式式的北欧欧风格建建筑群落落，外墙墙颜色搭搭配以暖暖色调为为主，突突显项目目优越的的昭示性性，户型型以9001400平方米米的大两两房、三三房、四四房为主主，在满满足北方方日照条条件的基基础上
9、合合理的划划分区域域，同时时住宅全全部采取取南北朝朝向，绝绝对符合合北方气气候的特特点，达达到居住住的最大大人性化化和舒适适化。建建立庞大大的地下下停车系系统，基基本做到到3户22个车位位，单个个车位面面积大概概在15520平方方米左右右（可以以买卖的的车位），地地面保留留少数车车位（体体育场地地面车面面可酌情情增加），小小区实现现人车分分流。目目前，张张家口市市的房地地产业还还处于初初步发展展阶段，缺缺乏大面面积的高高档次小小高层、高高层建筑筑，使得得房地产产项目在在规模上上、外观观上都不不足以具具有强有有力的视视觉冲击击，从而而无法形形成一定定的品牌牌效应和和从众效效应，此此项目的的出现将
10、将彻底改改变这一一局面，使使得张家家口的房房地产产产品将向向品质化化、品牌牌化的目目标迈出出一大步步，无论论是对小小区业主主还是对对张家口口的城市市形象都都具有其其积极的的意义。5、 项目改造由于本项目目五一广广场所在在地块中中有大型型体育场场一个、综综合训练练管一个个，按照照市委市市政府的的要求，必必须还建建这些项项目，与与此同时时在此基基础上还还需建造造一定规规模的商商业配套套。目前前我方初初步计划划将大型型体育场场和综合合训练馆馆迁建至至新补充充地块上上，因新新补充地地块与五五一广场场、师专专地块的的连动作作用，使使得在不不影响张张家口人人民正常常的体育育、娱乐乐活动的的前提下下，将居居
11、住和业业余生活活科学化化的区分分开来，将将外界对对居住的的干扰降降到最低低。同时时，在新新补充地地块上，规规划用地地的充裕裕使用使使得我们们能重新新将体育育场和综综合训练练馆、商商业配套套科学的的规划，从从而建成成一个集集体育锻锻炼、娱娱乐、商商业购物物、休闲闲广场于于一体的的综合性性建筑，成为整个张家口的一个新亮点。我们计划引进沃尔玛或家乐福这个全球指名超市、五星级影院、全国指名的健身会所进驻，提升项目的品牌和提升张家口人民的生活品质。由于项目五五一广场场地块和和师专地地块被黑黑石头坝坝街隔断断，这对对项目小小区的整整体性产产生了一一定的影影响。对对此，我我们计划划引用深深圳楼盘盘的做法法，
12、在两两地块之之间修建建一个天天桥横跨跨黑石头头坝街，成成为两地地块之间间的纽带带。此举举不但可可以弥补补两地块块之间缺缺乏连动动的不足足，也将将使得区区内天桥桥成为区区外的一一处景观观，提升升城市形形象，可可谓是一一举两得得。6、 项目成本分分析根据目前张张家口房房地产的的建造成成本，我我们请的的专业的的工程预预算师对对本项目目进行了了初步的的成本估估算：以以中惠房房地产开开发公司司开发的的香江名名城国际际为例，目目前起多多层的建建筑成本本仅为7700多多元，小小高层的的建筑成成本为9900多多元（不不包含地地价）；由于本本项目定定位为高高档的小小高层、高高层社区区，住宅宅配套设设施丰富富，在
13、突突出高品品牌、高高品质的的前提下下，给出出本项目目的建筑筑成本（地地面+地地下）为为1800022000之间间浮动（不不包含地地价）。而而目前张张家口市市的房地地产销售售状况非非常良好好，新项项目往往往达到一一种供不不应求的的地步，以以香江名名城国际际为例，目目前已售单位位已超过过9成，新新规划的的楼盘规规划图一一出来每每户就有有6到77位客户户前来询询问，甚甚至主动动要求交交纳定金金，剩余余单位销销售价格格为2770030000左右右；以张张家口另另一个楼楼盘容城城为例，目目前虽然然其销售售价格已已突破440000元，但但依然受受到消费费者的追追捧；这这两个项项目的无无论在地地理位置置还是
14、在在定位上上都与本本项目有有着不小小的差距距，从而而可以相相信本项项目的销销售价格格也将超超过他们们，成为为张家口口的一号号楼盘。以以本项目目住宅建建筑面积积约400万平方方米（可可销售面面积）、地地下面积积10万万平方米米（非销销售面积积，包括括体育场场的地下下面积）来来规划，销销售价格格预计为为45000元/平方米米，除去去成本，本本项目将将给公司司带来99个多亿亿的收益益（地价价、拆迁迁成本、营营运成本本没有计计算在内内）。7、 物业管理本项目将聘聘请国内内一流的的物业管管理团队队进驻本本项目，我我们计划划与之形形成一种种合作的的方式共共同管理理。即由由对方提提供高管管人员和和技术、制制
15、度支持持，而我我司组建建普通工工作人员员和中高高层管理理干部，双双方在财财务这一一块分别别派出人人员共同同管理。使使用这种种模式一一来可以以填补我我司在物物业管理理这一块块的空白白，组建建自己的的队伍通通过对方方先进理理念的培培养和锻锻炼后在在今后开开发的楼楼盘中发发挥更重重要、更更独立的的作用；二来也也可以使使得小区区业主能能真正享享受到专专业、贴贴心的224小时时管家式式服务，提提高楼盘盘整体形形象和档档次，为为销售奠奠定好的的基础。8、 项目优势劣劣势分析析优势：（11）传统统核心区区域，片片区认知知度高 （2）区区域商务务、生活活配套齐齐全 （3）地地处交通通便利路路段 （4）良良好的项项目昭示示性 （5）高高品质、高高品牌的的规划、建建设和物物业管理理劣势 （11）目前前规划中中缺乏传传统的菜菜市场，有有可能影影响到居居民日常常的生活活便利 （2）面临交通主干道，临街面楼层面临一定的噪声影响 （3）周边缺乏中小学配置9、 项目机会风风险分析析机会：（11）鸿隆隆第一次次走出广广东的大
