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1、第一章 房地产基础名词解释一、关于房地产基础的分析：1、定义是房产和地产的合称。房产是指建设在土地上的各种房屋及其附属设施，地产是指土地和地下各种基础设施的总称。2、特征房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。房地产开发建设周期长、投资大。3、优缺点1)优点收益较高易得到税收方面的好处具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通货膨胀2)缺点变现性差投资数额巨大投资回收期长需要专门的知识和经验二、房地产基础知识的相关名词解释：1容积率：具体解释是建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的俯属建筑物除外。2得房率：得房率的多少可以通过公用面
2、积了解到。有大堂，楼梯，走道。等很多公用面积。公用面积越大得房率越低。具体的书面解释是套内建筑面积与（套）单元建筑面积之比。3建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：1） 层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2） 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3） 房屋之间无上盖的架空通廊；4） 房屋的天面、挑台、天面
3、上的花园、泳池；5） 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6） 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7） 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8） 活动简易房屋；9） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10） 据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。4使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。使用面积时有一些特殊规定；跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和记入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均记入使用面
4、积；内墙面装修厚度记入使用面积。5居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱的面积。6层高：包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。7净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。8板式住宅：组合单元式住宅体形的一种，每单元一般为一梯2-3户优点：1采光好处处朝南。2通风佳，南北通透；衡量标准：关键还是要看楼房的进深，进深越小越舒服。不超过15米最好。9 点式住宅：（塔式住宅）：是若干户围绕一个楼梯或电梯枢纽，布置分户灵活，每户一般能获得两面朝向，具有转角，通风良好，地形处理较灵活、自由、占地面积小等优点。但点式住宅外墙较多造价
5、较高，一些住房的居室易出现朝向不好的问题。10跃层式住宅：是一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室，厨房，餐厅，卫生间，二层安排卧室，书房，卫生间等。跃层式住宅是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积使用之和。又称复式住宅。11错层式住宅：是一套房子不处于同平面即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上；错层式住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。12住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。13住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房
6、屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。14 建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离。指的是为保证住宅必要的居住条件而确定的住宅建筑之间的合理距离。住宅建筑间距是城市住宅区建设规划的一项重要指标。通常分日照间距，防火墙间距和使用间距，选择和确定合理的住宅建筑间距，有利于保证居民基本的日照、通风、采光、户外活动、避免噪音干扰、防火、抗震等居住生活的要求。15 框架结构：框架是由横梁和立柱构成，框架结构体系则指承重结构全部由横梁和立柱组成的多（高）层房屋结构体系，在住宅中由于立柱大小对平面布置的影响一般以多层或中高层为主，框架结构水平刚度小，多层框架结构与混合结构相比整体
7、性较好，可减少不均匀沉降引起的裂缝；而且可设置较大开间，套内基本无承重墙，平面布置灵活，可采用保温隔热，隔音效果较好的新型墙体材料，提高室内舒适性16剪力墙结构：指的是钢筋混凝土剪力墙结构它是由配筋混凝土墙作为承受竖向力和风与地震等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构，优点：侧向刚度大，抗震性能好，而且由于混凝土墙体抗裂，抗掺性能好，且节点都为现浇，容易达到“无渗透”工程的标准。缺点：自重大，基坑维护和基础成本高。17智能住宅小区：是指将信息通信，计算机和自动控制等技术运用与住宅小区。衡量住宅的标准：（功能齐全，使用经济）1）建筑外立面用纵横柱线条进行平面或立体装饰。2）建筑更讲究色彩的
8、和谐，材质与各种建筑元素的相互应用。3）小高层和多层采用一梯两户或一梯三户单元拼接式。4）动静分区。干湿分区、公用和私密分区。5）生活和工作阳台分开，2.5平方米（工作）8平方米（生活）阳台。6）餐厅、客厅之间的功能分离；7） 2至3平方米的进入式储藏室或衣帽间被普遍采用。8）单个功能房间的进深和面宽比例最好是6：4窗户面积大采光好。9）层高在2.8米至3米之间。10）厨房。卫生变大，两个卫生间普遍。11）布线系统设计适度超前。18可以与房东议价的十二种“缺陷房型”：1）暗厅，采光差2）客厅视野差3）厅的形状不规则。4）入户无过度空间。5）餐厅面积过大或过小，厨房净宽小于1.5米。6）主卧面积
9、小于3平方米。7）户内交通线路过长。8）卫生间离主卧远。9）功能分区不合理。10）卫生间为暗间11）得房率很低的房型。12）承重墙被业主动过。19房地产市场结构模式。一级市场：土地使用权出让市场。具有国家垄断经营的性质，房地产是纵向流通，政府出让国有土地使用权即是典型的房地产一级市场行为。二级市场：土地使用权转让及商品房开发市场（即：增量市场）具有经营性质房地产呈横向流通。房地产开发企业出售商品房即是一种典型的房地产二级市场行为。三级市场：消费者之间的市场即存量房市场。具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。购买商品房的买家将商品房再行转让即是一种典型的房地产三级市场行为。20存量房分类：花园住
10、宅，新式里弄，其他私房，其他商品房二手转让，旧工房上市。21房屋按照使用类别分类。可分为两类：1）居住用房 2）非居住用房其中非居住用房又可分为四类：a)商业用房b）综合用房c)办公用房d)工业用房等房屋从构成房屋建筑结构的材料分类，可分为：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）承重的主要结构采用砖、木建造的。砖混结构（一般为6或7层建筑）承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。钢结构2
11、2 土地出让使用年限为：住宅70年。金融，旅游，商场40年。办公，综合，工厂等其他用途为50年。23房地产转让的六种方式：1买卖2）交换3）赠于4）以房地产抵债。5）以房地产作价出资作为合作条件。与他人成立企业法人。房地产权属随之转移。6）因企业合并或兼并，房地产权属随之转移。24房地产转让合同有哪几种？买卖合同b)交换合同c)抵债合同d)赠与合同25什么是房地产的转让人和受让人？转让人：依法登记取得房地产权证书的房地产权利人受让人：可以是中国境内的自然人。法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定的除外。26有哪些人拥有优先购买权？1）共有产权人 2）房地产承租人27房地产权证明文件有哪些？
12、a) 房屋所有权证b)房屋共有权证c)国有土地使用证d)房地产产权证28区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 29如何选择房屋朝
13、向 房间能保持空气新鲜和阳光充足是人们对房间的基本要求。要达到此目的，建筑须有好的朝向和开窗。消费者在挑选时首先应看客厅的朝向。因客厅是一套住宅中使用频率最高，使用人数最多的房间，故它的空间质量尤为重要。在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二、三间，其朝向也不完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，
14、若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不要选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最需与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。30.低层
15、、多层、高层住宅比较 从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）小高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）1、 房屋所有权：指房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。2、房屋的使用权：指对房屋的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等。它包含在房屋的所有权之中。3、房屋的他项权利：指房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。4、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。5、住宅的进深：住宅的长度和进深，在
