资产评估学知识要点

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1、资产评估学知识要点一、【定义】【资产评估】：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则， 根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资 产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。二、资产评估涉及十项基本要素：1. 评估主体2. 评估客体（评估对象）3. 评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4. 评估的目的（特定资产业务）5. 评估原则（行为规范和准则）6. 评估程序（评估环节和顺序）7. 价值类型（评估结果的价值属性）8. 评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9. 评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.

2、 评估基准日（评估时点）三、资产评估的种类 从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上资产 评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。 从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告 披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。 从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可具体划分为单项资产评估和整体 资产评估。四、资产评估的功能和作用（一）资产评估的功能：评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。（二）资产评估的基本作用1. 咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代

3、资产 交易当事人的交易决策。2. 管理：促进国有资产保值、增值的手段。3. 鉴证：鉴别和举证。（资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证）五、资产评估的价值类型 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或 变现价值）和清算价格四种。从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值 和清算价值三种。从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、 保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、 拍

4、卖价值、租赁价值、补偿价值等。以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产 评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场以外的价值两大类。 资产评估价值类型的核心内容国际评估准则将价值类型分为两部分：市场价值 市场价值以外的价值市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等 其中，最重要的是投资价值【定义】【市场价值】是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。根据市场价值的定义，市场价值应具有以下要素：（1）买方自愿。（2）卖方自愿。（3）公平交易。（4）资产在市场上有

5、足够的展示时间（5）当事人双方各自精明、谨慎行事引发资产评估特定目的的经济行为资产转让中外合资合作企业兼并企业清算企业出售抵押企业联营担保股份经营企业租赁六、资产评估的目的一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值 特殊目的：满足不同的经济业务的要求六、资产评估的假设与原则（一）假设1. 交易假设： 假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2. 公开市场假设：是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种 影响的一种假定性说明或限定。适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。3. 持续使用假设：指资产将按现行用途继续

6、使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。采用【持续使用假设的条件】：（）（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。4 清算假设 也是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。 即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。（二）资产评估工作原则1. 独立性原则：评估机构和人员的独立。2. 客观公正性原则：实事求是，尊重客观实际。3. 科学性原则：科学的态度，科学的方法评估。七、资产评估与审计的区别1. 审计是对企业财务报表所反映的企

7、业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判 断；资产评估旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断。2. 审计和资产评估原则不同。审计是公正、防护、建设三大专业原则，资产评估是供求、替 代、预期收益、贡献等经济原则。3. 审计以会计学、税法及经济法规为基础；资产评估则还需要工程技术知识。4. 审计对业务的处理标准与会计是同一的；资产评估则不同。八、市场法的基本前提1. 要有一个活跃的公开市场；2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状

8、况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。九、收益法的基本前提1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；3、被评估资产预期获利年限可以预测。 十、成本法中各要素【定义】： 【重置成本】：资产的现行再取得成本。包括复原重置成本和更新重置成本。 【实体性贬值】：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起 【资产的价值损失】。用实体性贬值率计量。【功能性贬值】：技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。 【经济性贬值】：外部条件的变化引起

9、资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。十一、资产评估的程序与步骤1. 接受资产评估委托，明确相关事项2. 签订资产评估业务约定书3. 编制资产评估作业计划包括工作步骤、时间安排、人员安排4. 资产勘察5、搜集资产评估资料6、评定估算7、编制和提交资产评估报告书8、资产评估工作档案归档十二、无形资产与有形资产的区别1. 共益性。是无形资产区别于有形资产很重要的一个功能特征。无形资产的共益性就是说它 可以同时为多个主体同时使用。注意：共益性受到市场有限性和竞争性的制约。2. 积累性：说明了无形资产发展变化的某些特征。（1）无形资产的生成是基于其他无形资产的发展（2）无形资产的自身的发展，也有一个

10、不断积累和演进的过程3. 替代性。一种无形资产可能被更新的无形资产所取代。4. 对有形资产的相对依附性。无形资产作用的发挥需要借助于有形资产。5. 无形资产的开发成本与获利能力的弱对应性。开发成本与获利能力不成等比关系。6. 无形资产市场透明度低。十三、无形资产的分类1. 按无形资产的取得方式分为自创的无形资产和外购的无形资产。2. 按无形资产能否独立存在分为可确指的无形资产和不可确指的无形资产（商誉）。3. 国际评估准则委员会颁布的国际评估准则评估指南4 中，将无形资产分为： 权利型无形资产（如租赁权）、关系型无形资产（如顾客关系、客户名单等）、组合型无形资产（如商誉） 知识产权（包括专利权

11、、商标权、版权等）。 十四、专有技术和专利资产的区别：（一）专利资产的特点专利资产 ：是指权利人所拥有的，能持续发挥作用且能带来经济利益的专利权益。 专利资产的特点表现在：1.专利资产确认复杂。2.收益能力有一定的不确定性。 专利资产自身特征：（1）时间性特征（2）地域性特征（3）排他性特征（4）共享性特征（二）专有技术的特点 专有技术：是指为特定的人所知的未公开其完整形式，处于保密状态，但未申请专利的具 有一定价值的知识或信息。设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料。1、实用性 2、获利性 3、保密性（三）专有技术与专利技术的区别表现在：1. 专有技术具有保密

12、性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开。2. 专有技术的内容范围很广，包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和 图纸等。3. 专利技术有明确的法律保护期限，专有技术没有法律保护期限。4. 专利技术受中华人民共和国专利法的保护，对专有技术进行保护的法律主要有中华 人民共和国合同法、中华人民共和国反不正当竞争法等。十五、商标和商誉的区别 商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵。（1）商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。（2）商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能够脱 离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产，可以在原组织继续存在的

13、同时，转让给另 一个组织。（3）商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉只有随着企业行为的发生实现 其转移或转让，没有所有权与使用权之分。十六、企业价值评估 （一）企业收益的界定 注意以下两个方面：1. 从性质上讲，即从企业价值决定因素的角度上讲，企业创造的不归企业权益主体所有的收 入，不能作为企业价值评估中的企业收益。2. 凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。 企业的收益有两种基本表现形式：企业净利润 企业净现金流量 （净现金流量=净利润+折旧及摊销-追加资本性支出） 选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础， 首先应服从企业价值评估的目标，即企业价值

14、评估的目的和目标是反映股东全部权益价值 （企业所有者权益或净资产价值），还是反映企业所有者权益及长期债权人权益之和的投资 资本价值，或企业整体价值（所有者权益价值和付息债务之和）。 其次，对企业收益口径的选择，应在不影响企业价值评估目的的前提下，选择最能客观反映 企业正常盈利能力的收益额作为对企业进行价值评估的收益基础。 如果企业评估的目标是企业的股东全部权益价值（净资产价值），使用净现金流量（股权自 由现金流量）最为直接，即评估人员直接利用企业的净现金流量（股权自由现金流量）评估 出企业的股东全部权益价值来。此评估方式也被称作企业价值评估的“直接法”。 也可以利用企业的息前净现金流量（企业自

15、由现金流量），首先估算出企业的整体价值（所 有者权益价值和付息债务之和），然后再从企业整体价值中扣减企业的付息债务后得到股东 全部权益价值。此种评估方式也被称作企业价值评估的“间接法”。（二）企业收益预测 首先，是对企业收益的历史及现状的分析与判断。 其次，是对企业未来可预测的若干年的预期收益的预测。 最后，是对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。1. 对企业收益的历史与现状进行分析和判断的目的，是对企业正常的盈利能力进行掌握和了 解，为企业收益的预测创造一个工作平台。首先要根据企业的具体情况确定分析的重点。 还必须结合影响企业盈利能力的内部及外部因素进行分析。要对影响企业盈利能力的关键因素进行分析与判断。 要对企业所处的产业及市场地位有一个客观的认识。 对影响企业发展的可以预见的宏观因素，评估人员也应该加以分析和考虑。2. 企业收益预测的基础。（1）什么是预期收益预测的出发点，即是否以企业的实际收益为出发点。（2）如何客观把握新的产权产体的行为对企业预期收益的影响。3. 企业收益预测的基本步骤。评估基准日审计后企业收益的调整 企业预期收益趋势的总体分析和判断 企业预期收益预测