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1、小区、大厦设施设备维修运行控制规程 小区、大厦设施设备修理运行掌握规程 1目的 对设备的修理及维护保养进行掌握，确保其处于良好的运行状态，满意正常的运行需要。 2适用范围 适用于小区/大厦公用设施设备的保养、修理及事故处理过程的掌握。 3引用文件 设施设备综合掌握程序 4术语和定义 应急修理：设备在使用过程中发生故障或损坏，为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。 返修：对于不合格的产品所采取的措施，使其能满意预期的使用要求。 返工：为使不合格产品满意规定所要求而采取的措施。 5职责 5.1工程技术部负责设施设备维护、修理的掌握和管理。 5.2修理中心、各小区修理组负责责任范围内设施
2、设备的维护、修理与管理。 5.3常务副总经理负责年度设施设备修理、保养计划的审核与批准。 6程序要求 6.1修理流程图（附后） 6.2修理计划的制定 6.2.1修理中心、小区修理组负责制定本小区年度设施设备修理、保养计划。 6.2.2工程技术部负责对小区年度设施设备修理、保养计划进行审核，并在此基础上编制公司年度设施设备修理、保养计划。 6.2.3常务副总经理负责公司年度修理、保养计划的审核和批准。 6.2.4修理、保养计划有多项内容 详细内容包括： a)依据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限，维护保养内容及质量标准； b)依据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限，维
3、护保养内容及质量标准； c)依据公司现有技术力气和操作能力，确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单； d)年度计划分解，工时测算，及维护保养的时间支配。 6.3设备维护保养工作的实施 6.3.1设备的日常维护 6.3.1.1设备的日常维护保养由操作人员负责，应做到：整齐、清洁、润滑和安全。 6.3.1.2设备应加强日常维护保养 修理保养内容包括： a)擦拭、清洁机器外表； b)紧固外表易松动部位； c)检查外部零件及电气部分的完整性。 6.4.2设备的定期维护 6.4.2.1设备的定期维护由修理人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。 6.4.2.2定期维护包括多项内
4、容 定期维护的主要内容有： a)彻底清洗、擦拭机器内外； b)检查、调整各部件协作间隙，紧固摇摆部位，更换个别易损件； c)清扫、检查、调整电器线路及装置； d)疏通油路，添加润滑剂。 6.4.2.3定期维护分多个类别 详细分类有: a)一级保养 一保的作业内容就是对设备进行内部清洗，沟通油路，调整协作间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查，一保工作具有一定的技术要求，其保养工作应在修理工的指导下，由操作员完成。 b)二级保养 二保的作业内容除了一保的全部作业外，还要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零件，排解异常状况和故障，恢复局部工作，检查并修理电气系统等。 6.4.3
5、重要设备的维护 6.4.3.1配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。 6.4.3.2重要设备应由工程技术部制定具体的维护保养规程。 6.4.2.3重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容 详细内容包括: a)重要设备长期停用，应定期进行擦拭、润滑及空运转； b)重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必需严格规定使用，不得随便代用； c)重要设备需用的备件要依据供应状况优先预备。 6.4.4设备封存和启封前的维护 6.4.4.1设备封存前由使用部门通知工程部，工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。 6.4.4.2设备启封时应由工程部会同
6、该设备操作工进行启封检查并试车。 6.5设施设备修理工作的实施 6.5.1日常报修 6.5.1.1设施、设备发生故障，小区管理处应准时填写报修单向修理组、修理中心进行报修。依据管理处的报修单，修理组派员修理，详细工作程序详见日常报修规程。 6.5.1.2留意事项 设施设备在修理过程中应留意多个事项包括: a)设备无法修复时，修理组应准时与报修部门联系，并提出处理意见； b)修理人员对急修的赴修反应时间（接到通知到进入现场时间）不超过10分钟。 6.5.2巡查修理 修理组应支配人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发觉的一般故障由巡检人员现场修复，较大故障由巡检人员填写报修单
7、向班组汇报，另行支配检修。 6.5.3设备的项修 6.5.3.1工程技术部应依据设备的实际状况，对劣化状态已达不到技术要求的项目，按实际需要派员进行针对性的修理。 6.5.3.2项修时，一般要进行部分拆卸、检查，更换或修复失效的零部件，从而恢复所修部分的性能和精度。 6.5.4设备的大修 6.5.4.1设备大修应当专心考虑，并列入年度修理计划。 6.5.4.1大修可由工程技术部或修理中心担当，也可委托专业单位进行。 6.5.4.2大修时要对设备进行全部解体，修整全部基准件，修复或更换磨损、腐蚀、老化及丢失精度的零部件，使之达到规定的技术要求。 6.5.5计划修理 计划修理按年度设施设备修理、保
8、养计划实施。 6.5.7委托修理 对于委托修理的实施，小区的责任修理部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好协作协助工作。修理完成后，应由责任修理部门和修理方共同进行验收，并填写修理保养单。维 修方应在保质期内担当相应责任。 6.6设备的事故管理 6.6.1凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。 6.6.2设备事故的性质 依据引发原因的不同设备事故分不同性质： a)责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成的事故； b)质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故； c)自然事故：因遭受自然灾难而造
9、成的事故； d)其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。 6.6.3事故的处理 6.6.3.1公司发生设备事故后，由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。 6.6.3.2工程技术部会同使用部门对事故进行分析，填写设备事故报告书，做出处理意见。 6.6.3.3设备事故报告书经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理。 6.6.3.4设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。 6.6.3.5公司发生的各种事故，应由工程技术部在设备事故登记表内予以登记。 7相关文件 锅炉修理保养规范 电梯修理保养规范 空调修理保养规范 给排水设备修理保养规范 供配电设备修理保养规范 日常报修规程 电脑信息系统修理保养规范 8记录 修理单 年度设备修理、保养计划 月度设备修理保养计划 设备事故报告书 设备事故登记表 公共区域巡查表 修理保养单 附：修理流程图 1
