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1、東方龍濟3房地产融融资租赁赁投资部20133年3月目 录一、融资租赁概述41.融资租赁的定义42.融资租赁的特点43.融资租赁的优势64.融资租赁与分期付款的区别8二、房地产融资租赁概述及现状分析101.房地产融资租赁的内涵102.房地产融资租赁的基本特征103.房地产租赁租赁的业务形式13房地产直接租赁13房地产业转租赁方式13房地产业售后回租14与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆16与单位、银行合作，进行单位的房地产融资租赁，如上海16房地产业杠杆租赁16房地产融资租赁方式的评价164.房地产融资租赁的具体操作办法17三、房地产融资租赁中各方所能获得的利益分析181.房地产融资租赁
2、中开发商的利益分析182.出租人利益分析193.对承租人的利益分析204.对间接参与方商业银行的利益分析21四、房地产融资租赁风险分析22五、房地产融资租赁前景分析26六、房地产融资租赁案例分析27一、一、 融资租赁赁概述1. 融资租赁赁的定义义融资租赁赁，是指指出租人人根据承承租人对对出售人人、租赁赁物的选选择，向向出售人人购买租租赁物件件，提供供给承租租人使用用，向承承租人收收取租金金的交易易。它以以出租人人保留租租赁物的的所有权权、处置置权和收收取租金金为条件件，使承承租人在在租赁合合同期内内对租赁赁物取得得部分或或全部占占有、使使用和受受益的权权利。它它是指实实质上转转移了与与资产所所
3、有权有有关的全全部风险险和报酬酬的租赁赁。所有有权最终终可能转转移，也也可能不不转移。根根据企企业会计计准则第第21号号租赁符符合下列列一项或或数项标标准的租租赁，应应当认定定为融资资租赁：（1）、在在租赁期期届满时时，租赁赁资产的的所有权权转移给给承租人人。（2）、承承租人有有购买租租赁资产产的选择择权，所所订立的的购买价价款预计计将远低低于行使使选择权权时租赁赁资产的的公允价价值，因因而在租租赁开始始日就可可以合理理确定承承租人将将会行使使这种选选择权。（3）、即即使资产产的所有有权不转转移，但但租赁期期占租赁赁资产使使用寿命命的大部部分。（4）、承承租人在在租赁开开始日的的最低租租赁付款
4、款额现值值，几乎乎相当于于租赁开开始日租租赁资产产公允价价值；出出租人在在租赁开开始日的的最低租租赁收款款额现值值，几乎乎相当于于租赁开开始日租租赁资产产公允价价值。（5）、租租赁资产产性质特特殊，如如果不作作较大改改造，只只有承租租人才能能使用。2. 融资租赁赁的特点点融资租赁赁是设备备租赁的的基本形形式，以以融通资资金为主主要目的的。其特特点是：不可撤撤消。这这是一种种不可解解约的租租赁，在在基本租租期内双双方均无无权撤消消合同。完全付清。在基本租期内，设备只租给一个用户使用，承租人支付租金的累计总额为设备价款、利息及租赁公司的手续费之和。承租人付清全部租金后，设备的所有权即归于承租人。租
5、期较长。基本租期一般相当于设备的有效寿命。承租人负责设备的选择、保险、保养和维修等；出资人仅负责垫付货款，购进承租人所需的设备，按期出租，以及享有设备的期末残值。（1）融融资租赁赁的承租租人是以以融通资资金为目目的，为为达到此此目的，融融资租赁赁的出租租人就负负有融通通资金的的责任，这这种活动动是一种种金融投投资活动动，资金金困难的的承租人人通过出出租人的的金融投投资，解解决了资资金困难难，达到到了融通通资金的的目的，因因此，融融资租赁赁是金融融因素占占主导地地位的金金融投资资活动。（2）融融资租赁赁活动中中，承租租人享有有并承担担选择供供货商及及选择设设备的权权利和责责任，出出租人不不能干预
6、预，除非非承租人人需要出出租人的的技术指指导。（3）承承租期内内，出租租人负有有对设备备的维修修、保养养义务（合合同中另另有约定定的除外外），享享有租赁赁物的所所有权。（4）一一般融资资租赁的的租赁期期都比较较长，租租赁期多多以设备备的使用用期为限限，因此此大多是是“一租到到底”，直到到租赁物物残值为为零。（5）融融资租赁赁的承租租人大多多是企业业法人或或其他盈盈利性经经济组织织、公民民，其表表现为商商业性而而非消费费性，对对象则多多以动产产为出租租物。（6）租租赁期届届满，对对租赁物物的处置置一般以以“留购、续续租、退退还”三种方方式处置置出租物物，而大大多是承承租人以以一定名名义支付付较小
7、数数额的费费用取得得出租物物的所有有权，作作为固定定资产投投资。3. 融资租赁赁的优势势中国融资资租赁业业始于220世纪纪80年年代初，在在近二十十年来的的发展过过程中，融融资租赁赁在电气气设备、机机械加工工设备、医医疗设备备、通讯讯设备、环环保设备备、航空空飞行器器、教学学科研设设备、公公寓酒店店配套设设备等方方面发挥挥的作用用尤为明明显。对对于中小小企业，融融资租赁赁的五个个明显好好处表现现在：（1）程程序简单单。信用用审查的的手续简简便，融融资和融融物为一一体，大大大节约约了时间间，使企企业能在在最短的的时间内内获得设设备使用用权，进进行生产产经营，迅迅速抓住住市场机机会。中中小企业业由
8、于自自身原因因，向银银行借贷贷缺乏信信用和担担保，很很难从银银行取得得贷款。而而融资租租赁的方方式具有有项目融融资的特特点，由由项目自自身所产产生的效效益偿还还，资金金提供者者只保留留对项目目的有限限权益。目目前在具具体操作作上，大大多数融融资租赁赁公司所所采用的的方式，主主要关心心租赁项项目自身身的效益益，而不不是企业业的综合合效益，对对企业的的信用状状况的审审查也仅仅限于项项目本身身，总体体上在办办理时对对企业资资信和担担保的要要求相对对不高。（2）租租约灵活活。银行行贷款一一般是采采用整笔笔贷出，整整笔归还还；而租租赁公司司却可以以根据每每个企业业的资金金实力、销销售季节节性等情情况，为
9、为企业定定做灵活活的还款款安排，例例如延期期支付，递递增和递递减支付付等，使使承租人人能够根根据自己己的企业业状况，定定制付款款额。融融资租赁赁把融资资和融物物（采购购）两个个程序合合二为一一，减少少了许多多中间环环节，尤尤其是利利用租赁赁的特性性，规避避了许多多用直接接购买方方式必须须层层报报批或立立项等繁繁琐的程程序，提提高了工工作效率率。（3）节节约成本本。国家家财政允允许企业业对租赁赁物件可可以加速速折旧，折折旧款可可于税前前偿还租租金。国国家为了了鼓励投投资、鼓鼓励技术术进步，专专门为融融资租赁赁提供了了一系列列优惠政政策，如如直接投投资减税税、加速速折旧形形成的所所得税减减免、财财
10、政补贴贴等。财财政部、国国家税务务总局颁颁发的关关于促进进企业技技术进步步有关财财政税收收问题的的通知规规定：企企业技术术改造采采取融资资租赁方方法租入入的机器器设备，折折旧年限限可按租租赁期限限和国家家规定的的折旧年年限孰短短的原则则确定，但但最短折折旧年限限不短于于三年。这这就是说说，企业业可以按按照最有有利的原原则，尽尽快折旧旧，把折折旧费用用打入成成本。这这与税后后还贷相相比，显显然对企企业有利利。（4）单单独核算算。融资资租赁属属于表外外融资，不不体现在在企业的的资产负负债表的的负债项项目中。而而一般贷贷款则全全部体现现为企业业的负债债，影响响企业的的资信状状况。这这对于需需要多种种
11、渠道融融资的企企业，尤尤其是中中小企业业来讲，是是非常重重要的。企企业可以以最高按按租赁物物的百分分之百价价值进行行融资（租租赁），从从而节省省流动资资金并维维护现有有的信用用额度。通通过这种种表外融融资，解解放流动动资金，扩扩大资金金来源，突突破当前前预算规规模的限限制。（5）改改善承租租方的资资产负债债结构。出出租方直直接将出出租物计计入资产产，按照照有关规规定计提提折旧；而承租租方则将将租金计计入成本本费用，达达到优化化承租方方资产负负债结构构的作用用。（6）促促进销售售。销售售对于中中小企业业是非常常重要的的，只有有成功销销售，才才能实现现利润。越越来越多多的企业业自觉通通过租赁赁而不
12、是是一味地地通过直直接出卖卖来实现现销售。这这样做的的好处是是，大大大降低了了购买的的门槛，扩扩大了客客户购买买力。4. 融资租赁赁与分期期付款的的区别融资租赁赁与分期期付款的的区别主主要表现现在以下下几个方方面：（1）分分期付款款是一种种买卖交交易，买买者不仅仅获得了了所交易易物品的的使用权权，而且且获得了了物品的的所有权权。而融融资租赁赁则是一一种租赁赁行为，尽尽管承租租人实际际上承担担了由租租赁物引引起的成成本与风风险，但但从法律律上讲，租租赁物所所有权名名义上仍仍归出租租人所有有。 （2）融融资租赁赁和分期期付款在在会计处处理上也也有所不不同。融融资租赁赁中租赁赁物所有有权属出出租人所
13、所有，因因此，作作为出租租人资产产纳入其其资产负负债表中中，并对对租赁物物摊提折折旧，而而承租人人将租赁赁费用计计入生产产成本。而而分期付付款购买买的物品品归买主主所有，因因而列入入买方的的资产负负债表并并由买方方负责摊摊提折旧旧。 （3）上上面两条条导致两两者在税税务待遇遇上也有有区别。融融资租赁赁中的出出租人可可将摊提提的折旧旧从应计计收入中中扣除，而而承租人人则可将将摊 提提的折旧旧费从应应纳税收收入中扣扣除，在在分期付付款交易易中则是是买方可可将摊提提的折旧旧费从应应纳税收收入中扣扣除，买买者还能能将所花花费的利利息成本本从应纳纳税收入入中扣除除，此外外，购买买某些固固定资产产在某些些
14、西方国国家还能能享受投投资免税税优惠。 （4）在在期限上上，分期期付款的的付款期期限往往往低于交交易物品品的经济济寿命期期限，而而融资租租赁的租租赁期限限则往往往和租赁赁物品的的经济寿寿命相当当。因此此，同样样的物品品采用融融资租赁赁方式较较采用分分期付款款方式所所获得的的信贷期期限要长长。（5）分分期付款款不是全全额信贷贷，买方方通常要要即期支支付贷款款的一部部分；而而融资租租赁则是是一种全全额信贷贷，它对对租赁物物价款的的全部甚甚至运输输、保险险、安装装等附加加费用都都提供资资金融通通。虽然然融资租租赁通常常也要在在租赁开开始时支支付一定定的保证证金，但但这笔费费用一般般较分期期付款交交易
15、所需需的即期期付款额额要少得得多(例例如在进进出口贸贸易中买买方至少少需现款款支付115的的贷款)。因此此，同样样一件物物品，采采用融资资租赁方方式提供供的信贷贷总额一一般比分分期付款款交易方方式所能能够提供供的要大大。（6）融融资租赁赁与分期期付款交交易在付付款时间间上也有有差别。后后者一般般在每期期期末，通通常在分分期付款款之前还还有一宽宽限期，融融资租赁赁一般没没有宽限限期，租租赁开始始后就需需支付租租金，因因此，租租金支付付通常在在每期期期初。（7）融融资租赁赁期满时时租赁物物通常留留有残值值，承租租人一般般不能对对租赁物物任意处处理，需需办理交交换手续续或购买买等手续续。而分分期付款款交易的的买者在在规定的的分期付付款后即即拥有了了所交易易物品，可可任意处处理之。融资租赁的对象一般是寿命较长、价值较高的物品，如机械设备等。二、 房地产融融资租赁赁概述及及现状分分析1. 房地产融融资租赁赁的内涵涵房地产融融资租赁赁经营是是房地产产开发经经营的一一种新方方式，是指有有购房需需求的购购房人（承租人人）为了购购买商品品房，在资金金不充裕裕的情况况下，委托租租赁公司司（出租人人）根据其其要求和和选择代代为购入入所需的的房产，然后，购买人人以租赁赁方式从从租赁公公司租赁赁房产使使用，从面使使购房人人以融通通资金的的方式改改善自己己的住房房
