北京市住宅物业服务三级标准

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1、北京市住宅物业服务三级标准1 基本要求 1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特 约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务中心工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值 班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 4 项目负责人具有 2年以上物业服务企业同等岗位工作经历

2、，为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训与考核。 4 建立物业服务工作记录。 1.4 档案 1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。 3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、 本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服

3、务事项，应在主要出入 口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻 并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场;由专 项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。 5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2个工作日内回复。投 诉进行回访。 6 每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。 7 每月组织 1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 8 每年组织业主参观共用设施设备机房。 9 每年至少组织1次社区文化活动。 10 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。

4、 11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代 理等特约服务。 1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。 2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持 有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 4 对专项服务进行监督管理及评价。 2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。 4 共用部位检查中发现的问题，应按照责

5、任范围编制修缮计划，并按 计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问 题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。 7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防 范措施。 8 设备机房 1) 每月清洁 1次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完 好有效 4) 设施设备标志、标牌齐全。 5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 2.2 共用部位 1 房屋结构 每季度检查1

6、次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、 开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按 鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件 1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调 室外机支撑构件等。 2) 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 3) 每季度检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、 散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物 1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。 3) 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。 4) 每月巡查1 次休闲椅、凉亭、

7、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。 2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理 等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。 5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。 6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风 机盘管滤网等。 7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水 质化验，水质符合国家生

8、活饮用水卫生标准。 2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每季度切换 1 次备用水泵。 4 每年检查 2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护 1 次 水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道 进行防冻处理。 6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、 透气口应安装金属防护网并保持完好。 2.5 排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查， 组织清理、疏通。 每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态; 每2 周进行1 次

9、手动启动测试;每季度养护1 次。 3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。 2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视3次，一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。 2 楼外照明 每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内 修复;每月调整 1 次时间控制器。 3 应急照明 每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜 每日巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包 括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。 5 低压配电箱和低压线路 每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜 每2 周巡视1 次设备运行状况;

10、每年养护 1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机 每月试运行1 次，保证运行正常;每年活化1 次蓄电池; 每周巡视 1 次充电机和蓄电池。 8 检测 每5 年检验1 次内部核算电能表。 9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密; 锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。 2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态;每 2 周表 面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。 2 对讲门口机 每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘 1 次。 3 网络控制箱 每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁 1

11、次;每半年内部除 尘1 次。 4 红外对射探测器 每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次; 每半年内部除尘1 次。 5 图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年 内部除尘1 次。 6 摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调 试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每半年表面清 洁 1 次;每年内部除尘1 次。 8 云台 每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油1 次。

12、 9 巡更点 每月检查1 次外观;每月表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器 每月检查 1 次外观;每月表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁 每2 月检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮 每2 月检查1 次开锁功能、接线。 2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管部 门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构 提出定期检验申请。 3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附 件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进

13、行校 验、检修。 4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同， 约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责 任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期 检修计划的落实情况进行监督。 5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安 全培训，保证其具备必要的安全知识。 6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件 时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部 门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。 2.9 水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查

14、，防止渗漏，保证用电安全。 2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查 1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 3 消防安全防范 3.1 综合管理 1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消 防安全职责。 2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知 识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。 3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每 年对员工进行 2 次消防安全培训。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测1 次 建筑消防设施;保障疏散通

15、道、安全出口、消防车通道和消防设施、 器材符合消防安全要求。 5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠 正、排除的，应向公安机关消防机构报告。 6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、 故障信息。 7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合 公安机关消防机构工作。 3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统 1) 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次设备运行情况， 保证 24 小时连续正常运行;每月检查测试 1 次报警控制器、联动控 制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。 2) 火灾

16、报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火 灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器 投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。 3 ) 备用电源每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄 电池充放电试验1 次。 2 消防广播系统 每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主 机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量; 每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内的设备内部除尘1 次。 3 防排烟系统 每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施 每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功 能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿 轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次;每年维修养 护2 次防火门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。 5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况;每年养护 1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标