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1、 目 录 0. 前言 21. 竞标人公司及项目成员简介 32. 项目分析 123. 项目市场、业态、功能定位建议 234. 项目建筑规划及开发方案建议 285. 项目业态模拟划分建议 306. 项目经营模式、运营管理模式建议 337. 项目经营业态比例及价位制定策略建议 358. 项目市场营销推广方案 419. 项目招商代理、销售代理实施方案 4910.项目财务与经营效益评估 5411.竞标人所拥有的商业资源 5512.竞标人服务形式、内容及收费标准 55附：竞标公司企业法人营业执照副本复印件1份0. 前言非常欣赏贵司高层的前沿意识，在此项目操作之初即通过公开招标的方式，寻找专业合作伙伴，为项
2、目的科学、系统、专业运作负责。对贵司给予我司充分信任，并给予我司参与此项目公开竞标的机会深表感谢。我司在收到贵司此项目的竞争性招标文件后，对此项目的竞标工作非常重视，立即组建了竞标项目组，并对该文件进行了认真、仔细的阅读与分析。基于我司对吉林市商业市场、地产市场现状及未来发展趋势的了解与认识，并对该项目规模与所处地段的分析与研判，我司作为符合贵司相关要求的合格竞标人，决定对该项目的全部标段进行竞标。我司项目组本着负责、严谨、客观、求实的态度，在时间紧张、课题复杂、工作量繁重的情况下，付出了巨大的努力，最大限度地保证本次竞标工作的规范化、科学化、前瞻化与专业化。依靠自身的专业优势及规范的工作流程
3、，项目组先后采取了资料搜集、数据整合、市场研究、分析判断、创意策划、商业规划等工作方法，并根据贵司竞争性招标文件的相关要求，编制并准备了此次竞标的竞标文件及相关资料。我司对于此项目市场定位的核心思想为“引导而非迎合、创新而非仿效”。“提升人民生活品质、引领时尚消费文化”是我司的使命，“改写吉林市商业业态格局、补充吉林市商业市场空白、促使高端消费回归”是我司的目标，“消费者、开发者、投资者、经营者、管理者共赢”是我司的任务。本竞标文件，凝聚了我司竞标项目组成员的智慧与心血，期冀本文件能够为此项目的定位与运营提供帮助，并为此项目的良性健康发展提供基础支持。概念机构诚挚期待贵我两司能够开展更进一步的
4、合作！王亦农 总经理哈尔滨全新概念营销顾问有限公司2006年8月10日1. 竞标人公司及项目成员简介1.1 公司简介概念机构是集地产策划营销、商业运营管理、连锁加盟运营、广告创意发布、传媒运营代理、文化艺术传播、企业管理咨询等多项业务于一身的专业服务机构，旗下拥有北京全新美地国际文化艺术发展有限公司、哈尔滨全新概念营销顾问有限公司、哈尔滨新概念广告有限公司。新概念广告有限公司成立于1997年，以房地产为主要服务客户，广告人特有的创意思维更使我们能够锐意进取并敢于突破。全新概念营销顾问有限公司在行业同仁的呼声中，于2000年应运而生。人和名苑、金桂园、思阳新境、珑瑞香坊、中财雅典城、峰尚福成、通
5、达时空、河柏花园、天泽购物中心、优度社区、中浩华尔街、海富康城、万达商业广场、公园丽景、宏晟时代广场、都市华庭、泰富长安城、百联购物中心、金街尚座、福顺尚都、吉林欧尚临江购物广场等项目的操作伴随着我们走向成熟。做为哈埠近几年全程代理销售楼盘总量近四百万平方米、销售额近百亿元的强势营销机构，全新概念营销顾问有限公司已成长为黑龙江省地产营销策划行业领域的旗舰。2005年概念机构进驻北京，成立北京全新美地国际文化艺术发展有限公司，随时感受一线城市的脉搏，逐步涉及文化传播、艺术交流、艺术品经营、各种活动筹备、影视传媒传播及一线城市地产运营等多领域。九年的创意、策划、营销、运营实践历程中，我们力图“不模
6、仿、求创新”，每个项目都做出了自己的特色。“有限创造无限”是我们的经营理念，“让我们以专业的全新概念为客户创造奇迹”是我们的服务宗旨。我们绝不墨守成规，每年都安排全国性的考察，积极学习同行先进经验。我们关注城市经营，因为商业及地产离不开城市，经过对自身资源的不断整合，我们形成了一支能打硬仗的团队。公司的人力资源以研究生、本科生、大专生为主要力量。不仅如此，凭借多年商业及地产业界的影响和诚信，我们与哈尔滨工业大学、哈尔滨商业大学、黑龙江大学等高等学府的专家们及百盛、新世界、松雷、远大等资深商业人士进行互动交流与合作，形成了几支可以冲锋陷阵的专家顾问团队，在商业及地产项目的实际操作中，与我们携手不
7、断打造新的明星项目。1.2 成功案例(见图表1-1)案例一：20012003 中财雅典城是我公司全程策划和项目操盘走向成熟之作，2001年开盘，不到两年完成近9亿元的销售业绩，成为哈尔滨名副其实的名盘，无论操作理念、策划思路、销售控制和营销手法、广告策划与设计都形成了自己的风格，影响已波及深圳住交会。创新策略：哈市首家概念式营销项目，首推“东三省首席健康运动休闲主题社区”概念，聘请孔令辉担任项目形象代言人，并利用中国申办2008奥运会于2001年7月13日公布结果的契机借势开盘，产生了巨大的“轰动效应”。差异化卖点营销策略设计：主题鲜明衔接紧密的广告推广，结合各阶段持续的公关活动将项目销售推向
8、一个又一个高峰，为体现鲜明的主题定位，“赞助中国乒乓球俱乐部联赛”；为体现对业主的人文关怀，举办“春节业主联谊会”；为持续演绎项目的体育精神，以“雅典城俱乐部会所”为载体演绎体育人生；与黑天鹅、恒信钻石等知名企业实现企业联盟共享市场资源，三方共赢。案例二：20042005 优度社区是在我们经过了四年的营销实践后，对当今地产市场的切身体验之作，也是我们与开发商对哈尔滨经济技术开发区地产市场潜力的共同挖掘。实践证明，优度社区的市场定位和诉求深入人心。创新策略：“泛CBD 尺度生活”，主张“追求有度的生活”，塑造“白骨精”时代的全新居住模式；宣言性的提出生活不是摆阔，生活不是做秀，生活不是过度奢侈而
9、是恰到好处。差异化卖点策略设计：区别平铺直叙以及生搬硬套的广告诉求模式，以诙谐的口吻轻松传递出项目主张与卖点；哈市首例高尚社区中小户型设计典范、首例体验式庭院规划、首家引入深圳万科的项目，运用公关活动穿插项目营销过程，注重品牌建设与口碑传播。案例三：20042005 海富康城是我公司操作大规模项目及进行中小户型住宅营销的完美之作，通过运用营销技巧和概念炒作，创造了开盘后半年内销售额超过3个亿的奇迹，海富康城成为问鼎第六届住交会“中国名盘”的唯一哈埠楼盘，并迅速成为该区域的明星楼盘。创新策略：在欧风当道的地产界，率先提出法式社区概念，“东三省首席法兰西风情社区”的定位，使项目迅速网络了一批忠实拥
10、护者；倡导“人本、生态、纯居”的理念，以“诗意的栖居”为终极目标，塑造新型的社区人文关怀，建立具有 “亲和力”的项目品牌形象。 差异化卖点策略设计：重视城市发展的前瞻性，预期城市发展方向-海富康城所处区域必将成为未来城市发展的桥头堡，通过软新闻的方式传达给受众。本埠地产商首例全球招标项目，以法式风情为载体，着力打造景观地产；跳出大户藩篱，以中小户型迅速抢占市场， 引无数客户排号认购，持续创造销售奇迹。案例四：20052006 金街尚座全国首例“开放式MINI公寓”，主张开放的生活方式，空间开放、地段开放、服务开放、消费开发，倡导“自由的氛围与兼容并包的内涵”；N多种产品功能，展现作为城市中心高
11、尚公寓的时尚气度与领袖魅力，创造“更多智慧、更多时尚、更多个性化、更多财富”的居住空间 。案例五：20042005 万达商业广场、百联购物中心是我们面对商业地产的新挑战，缘于我们对哈埠乃至国内商业地产全方位的调研、认识及操作，我们认为商业地产应强调销售力，更关注地产与城市发展的协同性，更加真实面对后期经营的压力，万达、百联等商业地产项目使我们与开发商同呼吸、共命运。案例六：2005 泰富长安城是我公司2005年的扛鼎之作，其独特的“中式园林 现代院落”主题定位，将中式古建筑魅力与现代生活模式完美结合，迅速成为哈埠乃至东北地区的明星楼盘，自2005年9月19日至今已完成3亿元销售额。创新策略：“
12、中式园林 现代院落”，运用古今结合的设计理念寻找藏匿千年的居住记忆，在寻根过程中将古建筑魅力与现代生活模式完美结合，演绎中式生活空间，西式生活流线的现代居住模式。差异化卖点策略设计：中国魅力是永恒的主题，相信中式园林亦能带给冰城人持久的震撼，运用强势媒体策略与公关活动，将打造和谐社会的理念传递出来；重奖征集户型设计方案，旨在让老百姓设计自己的房子，是营销融入生活的第一步，在未来的推广过程中将更多的运用中式文化攻关。案例七：2005 都市华庭创新策略：“上流社会 高尔夫知本生活”，网络有产阶级，同步衍生出象征资本（知名度文化资本、社会资本等），首次针对上层人士，财富界定自己的地位。差异化卖点策略
13、设计：哈埠首席豪宅，据守CBD核心原点，历经N次修改，定制帝景豪宅，首创私家电梯厅，绝色小四居。案例八：2006 吉林市欧尚临江购物广场是我公司2006年开篇之作，跨省操作国内前沿领域的商业地产，以体验式景观商业地产的差异化高端定位赢得了开发商的赞同，目前，此案正在操作过程中。创新策略：“体验式景观商业地产”，以差异化高端定位回拢外流购物人群，以欧洲前沿时尚文化吸引城市青年群体，塑造整个城市的时尚人群。差异化卖点设计：针对商铺购买者提供商业地产的系统运作服务，从商铺设计、景观设计、主力店引进，到未来的全程商业运营管理、保证投资者租金利益的售后返租合同；针对消费者，高端差异化以及前沿时尚的两段式
14、购物层级设置。图表1-1：概念机构成功案例及服务内容编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页1.3 服务体系(见图表1-2)图表1-2：概念机构服务体系1.4 项目成员项目总负责人：王亦农北京全新美地国际文化艺术发展有限公司 总裁哈尔滨全新概念营销顾问有限公司 总经理 创意总监哈尔滨新概念广告有限公司 总经理 艺术总监哈尔滨工业大学工商管理硕士 哈尔滨工业大学工程管理硕士1993年步入广告界，开始涉足房地产广告，与冰城房地产广告市场搏击风浪，1997年成立新概念广告公司，职业艺术家的资历使其在地产策划行业游刃有余，2000年成立哈尔滨全新概念营销顾问有限公司，2005年组建概念机构，入京成立北京全新美地国际文化艺术发展有限公司。多年来，率领概念机构团队，创造了东三省地产策划、营销推广、运营及广告创意设计等领域的多项佳绩。项目执行负责人：孙 烨全新概念营销顾问有限公司 商业运营总监武汉大学 经济系工商管理专业 本科 经济学学士商业管理咨询师 人力资源管理师 ISO9001:2000标准质量管理体系内部审核员接受过多项商业运营管理及人力资源管理的专业高级培训。1997年进入零售百货业，曾任哈尔滨松雷股份有限公司企管部经理、哈尔滨松
