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1、 . 商圈的沿革目 录1.商圈的定义与其特点2.历史背景2.1 市区的历史变迁1 2.2 商业的发展历程3 3.的商圈5 3.1 经济背景5 3.2 现有与潜力商圈分析7 3.3 商圈的发展趋势预测13 4.小结16 商圈的定义与其特点“商圈”是市场学中的一个术语，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的围。商圈根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。一般在核心商圈，包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商场为核心的小型商场，核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的6070，每个顾客的平均购买额也最高。当然，一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这
2、种情况一般只发生在超大型城市中，例如就可以在一定时间拥有西单和王府井两个核心商圈，但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈，其它区域客观上属于次级商圈，即使这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，由于位置上的差异，客观环境使它们很难以核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持着较高级的经营项目和较高级的经营环境。次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20左右的顾客，顾客较分散；边缘商圈是指位于次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心商圈商业密度相对较小，其商场宜适合
3、建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业，除非该商圈聚集了数量较大的特别消费者群体，例如的燕莎商业城，周围聚集了大量的外国人、白领等阶层，经营者善于经营，入市的时机也好，的公交系统发达，是成功的典型。一个成熟的商圈一般具有以下特点：（1）. 至少拥有一个比较著名的主力商业设施。（2）. 所聚集的商业业态既多样化又不互相孤立。（3）. 交通非常便利。（4）. 配套设施齐备。2.历史背景2.1 市区的历史变迁研究一个城市的商圈沿革，首先必须清楚城市自身的历史变迁，尤其像这样一个有着悠久的商业发展史的城市，更是值得关注。众所周知，是九河下梢，华北平原上大大小小300 余条河流汇入海河，海河自西北向
4、东南方向贯穿市区、流向渤海。海河被人称为母亲河，今天的市六区（河东、河西、红桥、南开与和平六个区）的名字三分之二与“河”有关，可见海河与这个城市的关系之密切，的形成与变迁也正是存在着这样一个历史特点：沿河发展。公元12 世纪初，金、元政权就已经开始派兵驻守在三岔河口地区，由此确定了的聚落基点直沽。直沽也称小直沽，位于原三岔河口东南岸狭小的三角地区，今市狮子林桥西侧的玉皇阁一代。三岔河口是指运河、子牙河与海河三水汇合之处。该处为海河的起点，是河与的咽喉，兼有河港、海港的性质。据记载，该地最初只有少数渔民、船户居住区，后来来了一些女真、契丹族的军人，成为市区最初的人口组成。下面我们来看一看的发展历
5、程：(1) 1209 年，成吉思汗成立的蒙古国在直沽设“镇守屯储亲军都指挥使司”，派兵防守屯种。(2) 1214 年，成吉思汗退兵，金国“戍兵直沽寨”。(3) 12341236 年期间，随着盐业和海运的发展，元朝设置了三岔沽、大直沽两个盐使司，盐民出现在当时的市区。(4) 1279 年，元灭南宋，统一全国，建都大都（今），食货“无不仰给于江南”。1282 年开通海运，自此海运发展迅速，粮食从江南装船后，经海上进入海河，在大直沽转运粮食，再通过北运河运入大都。为此在1290 年左右，元政府在大直沽设置了“临清御河运粮万户府”和“接运厅”，管理储运。不久，用于海运祭祀的两座“天妃灵慈宫”分别在大小
6、直沽应运而生。(5) 1316 年，元朝将原先的“直沽寨”重新扩建河改造，建立了海津镇。1349 年，元朝在此设镇抚司。盐业与海运的发展直接促进了的繁荣，使市区围由三岔口一隅之地扩大成东到大直沽，经马家口、三岔口、侯家后，西抵马头一带，形成了沿海河狭长发展的基本情况。图2-1 1739 年（清乾隆4 年）县境图(6) 1404 年（明朝永乐2 年）明政府在设卫筑城，派兵戍守屯种。“卫”位于原直沽的西南侧，但是卫城只是政治中心，经济中心并不在城，而主要在沿河一带，主要是西岸。(7) 清军入关后，经过顺治朝的政治、经济稳定和康熙朝61 年的发展，卫的城市地位更加重要。1677 年（康熙16 年）长
7、芦盐运使司衙门由迁来卫，成为长芦盐斤的主要集散地。1724 年（雍正2 年）卫升为州，开始建立地方政府；1731 年 (雍正9 年)升州为府，辖、静海、青县、南皮、盐山、庆云、六县一州。(8) 1860 年后，被帝国主义瓜分，海河沿岸自城以下，几乎全部成为帝国主义的洋行、仓库和码头，帝国主义的侵略使市区沿海河拉得更为狭长。(9) 1949 年1 月15 日，解放，建立市(一说“区”)军事管制委员会，同时成立市人民政府。(10) 1958 年2 月11 日，改为省省辖市。(11) 1967 年1 月2 日，又改为中央直辖市，直至今日。2.2 商业的发展历程的商业发展与城市的发展进程是相辅相成的，
8、由寨到镇、之后建卫升州，一路发展下来，经济地位日益提高。到了明朝，随着社会经济不断发展，所承担的“南粮北运”任务日益繁重，再加上得天独厚的盐业生产条件，的河漕、海运和芦盐之利，吸引了越来越多商贾的注意力。这为商业的发展奠定了良好的基础。纵观商业的发展历史，在地理位置上，的商业中心是沿海河由北向南移动的。（1）早期的商业中心在老城的北门外大街一带。最早的集市和商业区出现在明朝宣德年间（公元1426 年-1435 年），到弘治年间（公元1488 年-1505 年）增设十集一市，5 个在城的集逐渐衰落，5 个在城东、北门外河沿的交易却很旺盛。集市大大活跃了的市场，这时的已经成为中国北方的商品集散地。
9、（2）商业沿河发展的局面一直持续到清代。商业会所集中的估衣街、北大关等都集中在沿河西岸。因为漕运兴盛、交通便利，北大关至大胡同、估衣街一带在几百年时间里一直享誉中国北方，成为中国最早最著名的商业街。（3）三岔河口地区的商业繁荣主要得益于妈祖文化。妈祖文化给提供了巨大的商机。每年相应的时节，很多善男信女纷纷来这里烧香还愿，使得天后宫周边的宫南、宫北大街的商家生意兴隆。（4）1860 年以后，被帝国主义瓜分，由于各国租界自老城以下分布在海河两岸，租界的迅速发展吸引经济活动的重心显著地沿河自北向南移动。（5）1900 年，八国联军破坏了老城的大部分市区，拆毁城墙；沿南运河的宫南、宫北大街、锅店街、估
10、衣街成了一片焦土。侯家后、北大关河沿地经济繁荣一落千丈，而移往与租界接壤的南市一带。（6）20 世纪20 年代，法租界天增里一带陆续建成国民饭店、兴业银行、劝业场、惠中饭店等，组成商业性大型建筑群，市区出现了完全新型的繁华中心区（曾被称为“小巴黎”），从此直到解放。现存的著名商业街滨江道与和平路即位于该围。（7）位于海河岸边、曾经先后属于美、英租界的小白楼地区，其商业的繁荣起源于1902 年，1920 年代后该商业区达到鼎盛时期。（8）解放后至改革开放前，主要的商业设施没有太大的变化，一直到20 世纪80 年代后期才开始出现了一些新型的百货商厦，的商业格局开始发生新的变化。发展至今，的商业设施
11、已经由最初的单一形式发展到“百花齐放、百家争鸣”的境界，不仅有老牌商场、老字号奠定的沉后底蕴，也有新兴的一站式购物中心，品牌专卖店，现代化的大商场，大型超市以与电器城、建材城等专业商城烘托出浓厚的商业气氛。3.的商圈3.1 经济背景解放后，尤其是改革开发以来，经济发展迅速，为商业的发展提供了良好的氛围。图3-1 历年GDP 与增长率首先，人民生活水平迅速提高，购买力也水涨船高，2003 年的人均可支配收入已经突破了10000 元，社会消费品零售总额也同期突破了1000 亿元大关。图3-2历年居民收支水平变化图3-3 历年社会消费品零售总额水涨船高，良好的经济环境令的商业地产日益受到关注，今年上
12、半年商业地产销售面积比去年同期增长了144%，销售额增长了176%，平均销售价格同比增长了13% 。截至今年6 月底，全市所拥有的商业设施总面积达到了850 万平方米，人均拥有商业设施0.8 平方米。全市拥有1000 平方米以上的大型卖场170 多个，目前新建、在建的大中型商业设施共计46 项、211.5 万平方米，同比增长21.2%。3.2 现有与潜力商圈分析在，逛街到哪里去？一提到这个问题，大家第一个想到的就是滨江道，其次才会想到吉利大厦、百货大楼、小白楼、新世界等等。这个排序恰恰代表了几大商圈在消费者心目中的位置与其在商业界的地位。最初在值得一提的商圈只有滨江道、和平路以与小白楼，并且硬
13、件设施多已破败，这种情况持续了几十年。后来随着经济的发展，城市建设的快马加鞭，的商业设施日益增多。首先新兴的大型商场不断涌现，以“一站式购物”为特色的Shopping Mall 日益增加，同时旧有的商业设施也得到了修缮，部分传统百货商场还进行了大规模的改扩建。另外市政府还重建了一批传统商业街，比如有600 年历史的估衣街在1986 年得到修复，再现了昔日历史风貌。表3-1 目前拥有的主要商圈图3-5 现有与潜力商圈分布滨江道商圈：滨江道是最著名的商业街，最初起源于上世纪20 年代。20 年代末随着劝业场一带商业的兴起，中外商贾纷纷云集于这条街，许多服装绸缎、金银首饰、钟表眼镜、照像洗染以与旅馆
14、、饭店、影院、剧场、舞厅等商业、服务和娱乐店堂、场馆相继落成开业，这条街逐渐呈现繁华景象。本文所指的滨江道商圈包括滨江道与和平路交口至滨江道与路交口这段距离的商业设施。滨江道在一公里的长度聚集了三大百货商店劝业场、华联商厦和滨江商厦，其中两个百货店已有近80 年的历史了，滨江商厦也有十年以上的历史了，而且上百间品牌店挤满了滨江道。而在的其他地方却找不到这样的百货店和品牌店高度汇集的情况。同时，滨江道上还汇集了餐饮、娱乐、服饰、鞋帽、珠宝等多种商业业态，能同时满足不同的需求。1987 年4 月，路至路一段辟为小商品市场后，个体经营的摊点如雨后春笋般涌现在滨江道西段，游人更是终日川流不息。顾客来到
15、滨江道后，其购物欲望和休闲娱乐的欲望能得到最大限度的满足。同时由于滨江道地处市中心的中心，交通四通八达，在的任何一个角落、甚至郊区，都可以非常便捷地抵达滨江道。但同时，由于该商圈建成时间早，导致停车位设计不足，严重制约了有车一族的行动，导致部分顾客流向其他新兴商圈。图3-6 滨江道商圈概况和平路商圈：和平路商业街位于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全长2138 米，与滨江道商业街相交叉，构成最繁荣的商业区。和平路商业街始建于1902 年。20 年代末，随着天祥、劝业、泰康三大商场，国民、惠中、交通三大旅馆以与渤海大楼、兴业银行等高大建筑的落成，街道日趋繁荣。在这条街上，不仅有全国闻名的劝业
16、场、百货大楼等大型百货商场，还有中华百货售品所、鞋店、冠生园食品店、桂顺斋糕点店、正兴德茶庄、盛锡福帽店、理发店等许多老字号。2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了一条现代化的商业步行街，被命名为金街。但是由于和平路与与其交叉的滨江道均为半封闭的步行街，而和平路的商业气氛长期以来都不与滨江道，在顾客首选滨江道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃，百货大楼更因远在和平路的另一端而可望不可与。因此在过去的几十年里，百货大楼自成孤岛，顾客不愿在此购物，主要是因为交通成本，信息成本和不能买到如意商品的风险都较高。所以，长期以来和平路商业街不过是滨江道商圈的一个附属品，并没有形成
