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1、【深圳】房地产设计阶段成本控制及精细化管理培训【课程背景】 主办：中房商学院 中房博越地产机构 时间：2014年3月14-15日（两天） 地点：深 州 【课程背景】 房地产培训：房地产设计阶段成本控制及精细化管理培训;如何在实现产品价值，保证产品质量的前提下，实现成本优化与管控最佳?大量的统计数据和实践表明，设计阶段的成本管控对房地产项目工程成本的影响程度大于75%。道理人人懂，但实际工作中，各个房地产公司对设计阶段的成本优化与管控的态度不一，操作方式方法更是千差万别。不同的态度、不同的做法，导致工程成本控制结果大不一样。【课程收益】 本课程通过实战经验总结和经典案例分享，重点讲解房地产项目设
2、计各阶段的成本管控思路、方法及手段。并详细解读建筑、结构、机电、景观、装修等各专业设计优化的关键点，并从设计中成本管控盲区及教训中借鉴经验;掌握标杆企业设计阶段成本管理思路、方法及原侧;掌握结构成本优化11大关注重点;学会结构优化速成7大招数，从大量案例中分享经验;在成本控制的同时，如何保证工程的质量和项目的品质。【课程对象】 房地产公司总经理，设计部总经理、副总、设计部及相关工作人员;成本部、造价部、合同部等成本管理人员【讲师介绍】 孙老师：中房商学院房地产培训高级顾问，国家一级注册建筑师，20年以上的工作经验,其中在设计院工作十多年，后在国内销售额千亿以上的标杆房地产公司工作多年。负责公司
3、数十个项目的设计管理工作，所负责的大盘有多个均是上千亩的大盘。刘老师：中房商学院房地产培训高级顾问，国家级建筑结构优化专家;国家一级注册结构工程师;先后在金地、复地、中信等大型房地产企业担任设计高管。学术成就：北京金地国际花园A区A座模型振动台试验研究大跨高比大跨度钢筋混凝土楼面梁设计与试验浅论大孔轻集料砌块在填充墙中的应用砖混办公楼改造加固设计结构设计与工程造价关系的探讨金地名京地基基础设计综述国家规范建筑工程用切(扩)底机械锚栓及后扩底钻头主编人。【培训内容】 第一部分：房地产设计阶段的成本优化与管理 一、成本管理的思维与理念(一)设计成本优化的价值与意义1、设计阶段的成本对总投资的影响至
4、关重要2、树立三个正确的成本观及一个管控原则(二)当下房地产设计阶段管理现状及问题剖析二、住宅产品关键环节的管控：案例及经验分享(一)规划总平面图成本优化(附：规划设计审核表)1、总图概念规划设计创造最大化价值(1)总图决定了产品的形态和空间品质(2)总图决定了景观的格局(3)总图决定了物业管理的基础2、多业态组合拉升土地价值实现高溢价(案例：江苏连云港xx华府)3、外联攻关利用调规化不利为有利(1)突破限高(案例：广州xx御景湾)(2)住改商(案例：无锡xx官邸)4、用足容积率与建筑密度保证效益最大化(1)利用阴影区完成商业指标(案例)(2)提高容积率的三个有效方案(案例：长春xx绿洲)(3
5、)利用公寓充商业指标(案例：宁波象山xx御景湾)(4)配套商业以街铺代Mall减少持有压力(案例：合肥xx悦城)5、尽可能发掘不占容积率的地上和地下空间利用法规打擦边球“偷”面积手法一览6、不平衡使用容积率是提高货值的有效办法(案例：合肥xx悦城)7、人防工程自建与缴费另建的决策8、单体布局与竖向关系处理(案例)9、规划布局对不利因素的规避(案例)10、户型档次与景观价值匹配(案例)11、规划中首期优先开发的优点(案例：哈尔滨xx名都)12、地下室(地库)是设计成本优化的“重点地带”13、小区规划设计指引(案例)(二)户型设计的成本优化1、户型分布图(定位表、户型指标配比表)(案例：江苏淮安x
6、x华府)2、户型八大要点(案例：武汉xx锦江)3、建筑风格对成本的影响(案例：福州xx宜家)4、外立面优化要点及原则(案例：福州xx悦城)5、平立面细化(1)平面细化图的目的方法(2)平立面细化图的制作规定(3)各专业审核要点(4)审查回复(表)(三)小区会所设计的成本优化(案例：恒大标准会所)1、遵循必要化的设置原则2、规模优化3、功能优化4、位置优化5、泛会所概念(四)某地产公司限额设计参考意见(表)1、设计费限额2、结构设计限额3、外窗型材及玻璃选型4、外立面装饰限额5、公共部位装饰限额6、园林景观限额(五)标准化与成本控制(六)结构设计成本优化1、结构成本占到建安成本：40-60%2、
7、和建筑及设备专业有关的技术关键点(1)控制层高的意义(2)设备管道空间与梁的共同优化(3)避免结构转换(案例：福建双龙项目安置房)(4)灵活利用结构选型解放建筑空间(案例)(5)局部利用厚板创造完美空间(案例)(6)地下室结构顶板覆土厚度的优化控制(案例)(7)住宅中的结构梁的高度位置应充分服从建筑功能(案例：福州xx悦城)(七)景观设计成本优化1、园林景观设计原则指引(案例)2、前期规划概念设计优化的3个主要管控要点3、方案阶段设计优化8个主要管控要点4、初步设计优化6个管控要点5、施工图设计优化在考虑施工现场的要求6、景观设计合同的“三控”原则及清单分项报价法7、优化细节汇总(八)精装修过
8、程设计成本优化(案例：福州xx江南水都两项目)着重探讨对室内空间的认知与理解(九)重点分享一别墅盘成功设计优化案例(福州xx旗山观山府)(十)机电设计优化点滴经验汇总三、房地产设计成本优化的管理思路及方法(一)房地产设计管理体系下的成本管理1、房地产开发运营的框架图2、影响成本管理的关键流程阶段3、设计成本优化涵盖专业与内容界定4、设计成本优化职责划分与各部门的参与配合(二)房地产设计优化方法1、设计优化的事前控制(1)设计部开发前期介入了解相关条件(附表)与政府博弈趋利避害。(2)选择一个优秀的设计团队事半功倍。(3)标准合同(方案和施工图)的应用助执行力提升。(4)中标单位对风险的承诺避免
9、无效成本产生2、设计优化的事中控制(1)概念规划及方案设计阶段三原则(2)(扩)初步设计阶段(建筑专业、结构专业、机电专业)各专业方案做四性(技术性、专业性、经济性、时间性)比选(3)施工图设计阶段(4)主要材料设备的选型(电梯、空调等)(5)实现最少设计变更几个行之有效的办法小结：1、概念及方案阶段设成本优化重在定性2、施工图阶段设计成本优化定性与定量并重(三)设计优化成果的落地与实施(1)完善甲方设计标准是基础(2)坚持全程优化设计，采取传统工序前置，工序并联作业(3)重视长期性工作(4)强有力的管控流程是保障第二部分：房地产结构设计及成本优化管理解析 一、正确认识结构优化1、结构优化的概
10、念2、结构优化起始阶段及每个阶段的工作内容3、结构优化的原因及必要性4、目前地产企业“结构优化”的几种方式5、结构优化需要怎样的内部配合二、正确理解合理利用规范1、国家规范之间的差别案例：抗规与高规对于约束边缘构件设置的区别2、国家规范与地方标准之间的差别案例：抗规与北京市设计技术细则中对于多层剪力墙结构抗震等级确定的差别3、新旧版规范之间的差别案例：施工后浇带、沉降后浇带封闭时间的改变4、规范条款的适用条件案例：上部结构崁固与地下室顶板构造及上下刚度之间的关系5、筑结构专业技术措施规范条款的突破案例：北京某项目基础埋深案例新旧高规/北京院结构技术措施三、施工图结构优化速成七大招数实战讲解1、
11、地下室外墙及人防临空墙2、基础底板及地梁3、地下车库顶板(人防顶板和覆土顶板)4、剪力墙暗柱的纵筋及箍筋5、剪力墙墙体分布筋6、楼(屋)板配筋7、框架柱、框架梁、连梁、楼面梁、悬挑梁四、质量优化关注的重点1、框支梁、框支柱2、悬挑结构的设计及构造3、楼板的厚度、配筋及构造4、超长结构的构造措施5、线角、栏板、空调板的构造6、满足使用功能的结构优化案例：某项目结构布置优化某项目高层下结构转换布置五、如何才能做好结构设计管理1、做好结构设计管理六大关键点(1)甲方结构设计管理人员的素质(2)对乙方的要求(3)外部资源(4)合理的设计周期(5)成本、工程等部门的配合支持(6)合同、制度、流程2、标杆
12、企业的管理经验分享案例：某标杆企业施工图设计合同某标杆企业对设计单位提出的设计及构造做法要求某标杆企业施工图阶段结构设计管理总结多家标杆企业结构限额指标分析3、结构设计管理技巧案例：某私企设计院的考察与合作某市属设计院的合作某项目施工图结构优化的沟通某项目超限问题的避免六、成本优化关注的重点1、确定合理的设计标准2、选择合理的设计荷载3、合理的结构选型和结构布置4、控制主要结构材料的强度等级5、场地标高、地基承载力、地下水类型、设防水位等主要地质参数6、地基处理的解决方案、技术要求7、基础选型、基础埋深8、桩基类型、成桩方法、试桩要求、桩检测9、地下室外墙、窗井、底板、有覆土顶板的设计及构造10、墙、柱、梁等主要构件的截面尺寸、配筋、构造11、结构整体计算程序中各项参数的选取【课程说明】 组织机构：中房商学院 中房博越时间地点：2014年3月14-15日 深圳(详情另行通知)培训费用：4800元/人(含培训费、资料费)食宿代订，费用自理。中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。 注：预报名课程请到中房商学院官网
