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1、【青秀城】物业管理服务的整体策划 中铁房地产集团北京丰基置业有限公司 物业管理部目 录前 言PART I 物业服务企业的选择及招标1、 选择物业服务企业的标准2、 选聘物业服务企业的方法PART II 接管验收1、 物业接管验收工作内容PART III 办理入伙1、入伙期间工作内容PART IV 物业公司日常物业服务的监管1、 财政监管2、 制度监管3、 工作例会PART V 一种模式1、根据青秀城房屋建筑特点与购买人群特性2、贴心管家式服务 服务模式的5大重点PART VI 三大重点1、重点之一管家式服务项目的多样化青秀城所提供的物业服务2、重点之二：酒店式礼仪带来尊贵的享受3、重点之三：营
2、造一种“便捷、和谐、优越”的社区人文环境PART VII 一个整体1、 一个整体2、三个措施PART VIII 管家式服务的服务模式1、管家式服务内部管理模式PART IX 青秀城物业公司筹备1、 青秀城人员素质及要求2、 上岗人员技能培训3、 物资整备前 言针对集团公司提出的品牌化物业管理服务的设想，打造卓越的中铁物业品牌，对青秀城物业管理的各个要素，我们展开了项目调研，通过项目的深入理解，深层挖掘设计和开发思路的基础上，在做销售物业服务中对业主进行人员消费结构，服务需求等分析的基础上，仔细剖析了小区所具备的各项特点，以及物业管理服务中将面临的难点、重点，编制了此物业管理策划。我们的整体管理
3、规划可以概括为：“前期物业公司的选择与招标、接管验收、办理入住、物业服务的监管、一种模式、三大重点、一个整体”。PART I 物业服务企业的选择及招标物业服务企业的选择及招标1、选择物业服务企业的标准 具有良好的信誉和丰富的物业管理经验是选择物业服务企业最主要的标准。选择时，要了解物业管理企业的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况。 2、人员素质。物业管理工作的管理者和操作的素质是极其重要的。人员素质较好，并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要求其熟悉业务，并且有强烈的服务意识。一个物业管理企业，有几个主要环节应该有专业技术人员把关，如建筑工程结构类工程技术人员，机电类工程技术员，财务
4、会计，管理专业人员等。 3、社会信誉。社会信誉是选择物业管理企业是要考察的主要因素，这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几个方面体现：投诉记录的次数和性质；所管住宅小区达标创优情况；所管小区业主、住户的满意程度等。 4、收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的标准，物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内，各企业的报价也会有差别，应选择收费合理的企业。 5、管理质量。应对物业管理企业正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。 二、选聘物业管理企业的方法选聘物业管理企业应引进市场经济条件下的竞争机制，以
5、公开招标方法为主，以议标方法为辅。实行公开招投标方式选聘物业管理企业，一般程序如下： 1、成立招标工作小组。由委托方成立招标小组，小组成员聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。3、编制招标书。招标书主要内容有：A：拟招标的物业基本情部。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施，场地情况等；B：物业管理内容；C： 对招标的有关说明如物业管理委托期限、物业移交日期、向物业管理企业提供的条件。 4、对投标单位进行资质审查，从中选择确定若干家参加投标，并书面通知各投标单位。 5、投标申请书的报送、开标、定标。参加投标的单位应在规定的报
6、送投标书截止日期前将投标申请书密封后送达投标领导小组。由评标委员会采用会议方形式审查和评方各投标单位的标书，确定中标单位。 6、签订前物业服务合同。中标单位中标后与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的筹备。 PART II 接管验收接管验收青秀城物业管理公司在介入后就开始建立管理框架、组建管理队伍、编制管理文件进行员工培训。1、青秀城物业接管验收工作内容1.1物业管理部监督力促各单位使项目达到接管验收应具备的条件：1.1.1建设工程全部完毕，并且施工单位、建设单位、监理单位和设计单位各方签字确认的竣工验收单。1.1.2质量监督机构签发的“北京市建设工程质量合格证书”。1.1.3设
7、备和设施能正常使用，达到设计要求。1.1.4整栋建筑物达到窗明、地净、水通、电亮。1.1.5技术档案资料齐全。1.1.6房屋栋产编号经有关部门已确认。1.2接管验收的重点：1.2.1主体结构安全、牢固，施工质量达到相关质量标准。1.2.2设备及附属设施满足设计要求。1.2.3设备、设施满足使用功能要求。1.3青秀城物业管理部监督物业管理公司成立接管验收领导小组及验收班子：1.3.1监督方：甲方物业管理部1.3.2组 长：1名（物业公司项目总经理）1.3.3副组长：1名（物业工程经理）1.3.4成 员：工程部各系统指派1名专业技术人员1.4提醒注意接管验收时，需提交的资料：工程项目竣工验收后，将
8、相关的资料、技术资料系统整理分类立卷，在物业接管验收时进行整理归档。1.4.1提交产权资料：1） 规划部门及其专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2） 建筑执照。3） 拆迁安置资料。4） 房地产平面图。5） 面积测绘报告。1.4.2提交技术资料：1） 竣工工程项目一览表。2） 设备、设施清单。3） 设备材料证明。4） 工图（总平面图、建筑、结构、设备、附房工程、隐蔽管线的安装图纸）。5） 图纸会审记录。6） 地质勘察报告。7） 永久性的水准点坐标记录。8） 工程合同及开竣工报告。9） 工程预、决算。10） 工程设计变更合同及技术核定单。11） 工程质量事故发生
9、记录。12） 隐蔽工程验收记录。13） 建筑物或构筑物沉降观察记录。14） 材料、构件和设备的质量合格证。15） 土建施工的试验记录。16） 土建施工记录。17） 水、电、采暖、消防、监控、煤气、卫生器具等设备的检验合格证书。18） 砂浆、混凝土试块试压报告。19） 供水供暖供电试压测试报告。20） 设备安装施工技术决定。21） 该工程的有关技术决定。22） 建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项。23） 建筑物（住宅）质量保证书。24） 建筑使用说明书。1.5原始资料的验收：内容：验收开发商提供的产权资料和相关技术资料。1.6设备移交验收：内容：按照计划开具的设备清单，对其规格、容量，按设
10、计要求进行验收。对设备的安装数量，安装位置及竣工图进行验收。1.7按功能进行系统验收：1.7.1强电系统1.7.2弱电系统1.7.3给排水系统1.7.4道路，停车场1.7.5园林绿化1.8验收的实施：青秀城物业管理公司提前派出有关部门人员到现场，了解、熟悉房屋、设备设施及水、电、气管线的情况，为入住后的管理、维修养护打好基础。1.8.1验收班子召开验收前的准备会仪，明确及相关责任分工，熟悉验收标准，做好准备。1.8.2安排验收日程： 年 月 日至 年 月 日1.8.3请开发商、承建单位向验收单位介绍情况。1.8.4各专业组分头验收，按照验收标准提出验收意见。1.8.5归纳工程不合格项目和遗留问
11、题清单，提交开发商。1.8.6开发商、承建单位协商，对遗留问题提出整改意见。1.8.7签订接管验收文件。1.8.8提交全部维保合同正本。1.9接管验收流程应具备的条件：1、建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。2、供配电、消防、给排水、备用电源、空调、通风、公共照明、污水处理、室外管线等系统及其他特殊功能设施以具备正常使用要求。3、经有关部门确认。 开发商向物业公司提供验收资料，其中包括：产权资料及技术资料（详见文件第五条） 审核所提交的资料，若有资料不全，书面提出请建设单位尽快补齐 物业公司与建设单位确定验收计划 按计划双方对所有设备、设施进行实物分段检查 检验不合格，按质量问题处理、返
12、修验收合格 跟踪建设单位返修缺陷遗漏工程项目 签署验收合格文件（所有收楼文件一式三份由施工单位、发展商及物业管理公司各保存一份） PART III 办理入伙办理入伙1、青秀城项目入伙验收期间工作内容1.1入伙时间及地点时间： 年 月 日 地点： 1.2督促物业公司准备入伙资料准备1.2.1入伙时向业主递交的文件：（1）入伙流程（2）入伙会签单（3）住户手册（4）装修手册1.2.2需业主在入伙时接收有关文件并签署资料接收表（1）房屋使用、管理、维修公约（2）房屋使用说明书及房屋质量保证书（3）住户手册（4）装修守册（5）业主资料登记表附身份证复印件、一寸照片一张（6）业主家庭成员登记表各附身份证复印件、一寸照片一张（7）装修承诺书（8）楼宇接收记录（9）住户卡申请表（10）业主紧急电话联系表（11）紧急情况联系授权书（12）钥匙接收单（13）安全、消防协议书1.3入伙期间工作安排按入伙程序分成N个小组，具体分工如下：1.3.1接待组N人：物业公司物业部负责负责为业主办理住户登记手续，发放业主相关资料（房屋使用、管理、维修公约，住户手册，装修守则，住户卡等），收回管理公约承诺书，业主签署委托管理协议书等有关工作。1.3.2收费组N人：物业公
