业主施工管理内容及流程

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1、建设工程施工管理与流程房地产开发建设项目施工全国过程式管理是指；从项目开工到竣工验收的 建设阶段所进行的监督和指导工作。现行的项目施工管理一般分为三个阶 段：施工准备阶段管理；施工过程管理；和施工竣工阶段管理。施工准备阶段的管理是指建设项目正式施工前，对建设单位、施工企业 所做的各项施工前准备活动的管理，包括：工程报建管理、施工单位招标 投标管理、和监理单位招标投标管理、工程造价管理、项目安全生产条件 审核（安全生产监督管理） 、项目质量监督管理、施工许可管理。施工过程管理是指各项施工准备工作就绪对房地产工程建设项目开工后 的各参与方的活动所进行的管理。包括：建筑安全生产管理、建筑工程施 工合

2、同管理、建筑工程质量监督管理、建筑工程进度协调和建筑工程成本 监督管理等。施工竣工管理是指房地产建设项目施工实施完毕竣工交付的管理。包括： 竣工交付的管理、期内保修的管理等。1、工程报建管理 第二条规定：凡在我国境内投资兴建的工 程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权 机构的监督管理。工程建设项目的报建是指各类房屋建筑、土木工程、设 备安装、管道线敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以与 技改等建设项目，在工程建设项目可行性研究报告或其他立项文件被批准 后，须由建设单位或其代理机构向当地建设行政主管部门或其授权机构进 行报告，校验工程项目立项的批准文件，即项

3、目业主向政府报告项目建设 准备和请求认定的一项管理制度。这一制度是为了有效掌握建设规模，规 范工程建设实施阶段程序管理，达到加强建筑市场管理的目的。建设行政主管部门要求所有工程都必须实行报建制度，凡事不报建的工 程项目，招投标办公室不予办理招投标手续、建设行政主管部门不予办理 施工许可证、产权管理部门不予办理产权登记；设计、施工单位不得承接 该项工程的设计和施工和施工任务。一、 建设工程项目施工技术准备管理（一） 组织图纸会审和设计交底施工图是进行施工的具体依据，图纸会审是施工前的一项重要准备工作。 图纸会审工作一般在施工承包单位完成自审的基础上，由业主主持，监理 单位组织，设计单位，施工承包

4、单位等有关人员参加。对于复杂的大型工 程，业主应先组织技术部门的各专业技术人员预审，将问题汇总，并提出 初步处理意见， 做到在会审前对设计心中有数。 会审的各方都应充分准备， 认真对待，对设计意图与技术要求彻底了解，融会贯通，并能发现问题， 提出建议与意见，提高图纸会审的工作质量，把图纸上的差错，缺陷纠正 和补充完成在施工之前。业主有责任组织设计单位对图纸的设计意图、工程技术与质量要求等 向施工单位作出明确的技术交底。通过图样会审，重点解决以下问题：理 解设计意图和业主对工程建设的要求；审查设计深度是否满足指导施工的 要求；采用新技术、新工艺、新材料、新设备的情况，工程结构是否安全 合理；审查

5、设计方案与技术措施中贯彻国家与行业规范，标准的情况；根 据设计图样要求，审查施工单位组织施工的条件是否具备，施工现场能否 满足施工需要；审查图样上的工程部位、高程、尺寸与材料标准等数据是 否准确一致，各类图样在结构、管线、设备标注上有无矛盾，各种管线走 向是否合理，与地上建筑，地下构筑物的交叉有无矛盾等，如发现错误， 应提出更正，避免影响工期与增加投资；施工承包单位应检查图样上标明 的工作范围与合同中注明的有无差异，如因差异较大将影响工期与造价 时，应向监理工程师提出变更，如图样所描述的工程超出合同规定的工作 范围应属“额外工程” ，在费用和工期上应与业主另行协商。会审时要有专人作好记录，会后

6、作出会审纪要，注明会审时间、地点、 主持单位与参加单位、参会人员。就会审中提出的问题，着重说明处理和 解决意见和办法。会议纪要经参加会审的单位签字认同后，一是诺干份， 本别送交有关单位执行与存档，将作为竣工验收依据文件的组成部分。 （二） 审查施工组织设计业主应在施工承包合同中明确审查施工组织设计的权利，在下达开工令 前，应委托监理工程师对施工组织设计进行审查。审查的内容包括：施工 方案、施工进度计划、施工平面图与材料、劳动力、设备需要计划等。 1、施工方案的审查施工方案是施工组织设计的核心，方案确定的优劣直接影响到现场的施 工组织与工期，施工方案的审查重点包括以下几方面：1）主要施工过程的施

7、工方法和施工机械的确定。对主要施工过程选择施 工方法和施工机械时，应考虑工程的特点，结构性质和要求，工程量，气 候与地形、地貌、地质，现场与周围的施工环境，工期，施工单位技术装 备和管理水平。2）施工流向的确定；施工流向是指在工程立体空间与平面位置施工开始 的部位与其流动方向，施工流向的确定应满足施工组织与业主对工程分期 分批竣工投产的要求。3）施工顺序的确定；施工顺序是指在施工各阶段中主要施工过程客观存 在的先后顺序与相互间的制约关系，确定施工顺序应遵循以下原则：应符 合施工技术和施工工艺的要求；应与选择的施工方法与施工机械相适应； 应满足施工组织与施工进度的要求；应符合施工质量与施工安全的

8、要求； 应考虑现场不利自然条件的影响4）各项施工技术组织措施的确定；应重点审查施工方案中为保证工程质 量、工期、降低成本、现场安全施工与文明施工所采取的技术组织措施2、施工进度计划的审查；施工进度计划反映完成工程项目的各施工过程 的组成、施工顺序、逻辑关系、与完成所需要的时间，同时也反映各施工 过程的劳动组织与配备的施工机械台班数。施工进度计划应采用网络计划 技术编制，应合理地利用流水作业和交叉作业，已获得最优的施工组织效 果，施工进度计划编制后，即可编制各种资源的需要量计划 施工进度计划应符合招标文件与施工合同中对工期的要求，必须具备真 实性和科学性。真实性要求承包商根据现场的施工条件和组织

9、管理能力进 行编制；真实反映承包商按进度计划组织施工的可能性；科学性要求施工 进度计划安排的即合理，又符合施工合同的要求，确保工程质量。因此， 业主应要求监理单位细致、认真的审核承包商的施工进度计划，审查要点 如下：施工进度计划的审查要点审查项目具体内容工期1、计划工期与阶段工期目标是否符合合同规定的要求2、计划工期完成的可靠性，计划是否留有余地施工顺序各施工过程的施工顺序是否符合施工技术与组织的要求持续时间主导施工过程的起、止时间与持续时间安排是否正确 合理技术间歇应有技术和组织间歇时间是否安排，并且是否符合有关规定的要求交叉作业从施工工艺、质量与安全要求，审核平行、搭接、立 体交叉作业的施

10、工项目安排是否合理需提供的场地与交通1、业主提供的施工场地与进度计划所需的场地供需 是否致2、各承包商施工场地的利用是否相互干扰，影响进 度3、运输路线的数量、距离与路况是否满足进度计划 的要求资源劳动力、材料、机械与气、水、电等的需求里是否落实与均衡利用3、施工平面图的审查施工平面图是安排和布置施工现场的基本依据，也是施工现场组织文明施工和加强科学管理的重要条件。在施工的不同阶段，现场的施工内容不 同，要求具备反映相应内容的施工平面图，施工平面图的审查重点包括以 下几方面：1）施工平面图的内容是否全面；施工平面图应以主体工程为目标，统筹 安排，合理布置施工现场。其内容包括：在施工用地范围内，

11、一切已建与 拟建的建筑物、构筑物与各管线的平面位置与尺寸；移动式起重机幵行路线与轨道铺设，固定式垂直运输设施的平面位置， 各类起重机的工作幅度; 拟建工程的定位桩、测量基桩与取弃土方地点；为施工服务的生产、生活 临时设施的位置、大小与相互关系2）空间利用是否合理。应节约用地，统筹兼顾布置临时用地，既有利于 生产、管理。方便生活，也要减少临时设施的费用3）料场、取弃土方的地点、路线等安排是否合理。应尽量缩短运距，减 少二次搬运4）安全、消防、环保等方面要求是否满足，施工平面布置应遵守国家有 关法规，如劳动保护技术安全、防火条例、市容卫生和环境保护等施工平面布置是综合现场各方面情况和条件周密设计和

12、审定的。因此，在施工过程中应加强管理，按照已确定的施工平面图监督布置实施。施工 平面布置经常性管理工作的内容如下：检查施工总平面规划的贯彻执行情 况，督促按施工总平面的规定兴建各项临时设施、堆放大宗材料、成品、 半成品、与生产设备； 审批各单位需用场地的申请， 根据不同时间和需要， 结合实际情况，合理调整场地；重大修改后的施工平面图设计，应报业主 审批；做好土石方的平衡调配工作，批示各单位取弃土石方地点、数量和 运输路线；确定大型临时设施工程的位置；签注建筑物、构筑物、管线、 道路、铁路等工程开工申请用地的审批意见；审批各单位在规定期限内， 对清除障碍物、挖掘道路、断绝交通、断绝水、电动力线路

13、、放炮等的申 请报告；对运输大宗材料、设备的车辆、船舶等进场时间做出妥善安排， 避免拥挤堵塞；参加施工组织设计的审批工作，提出施工组织设计中施工 平面的布置的意见；审批超大型施工机械和超大型设备进场运行路线；检 查现场排水系统。4、材料、劳动力、设备需用计划的审查 主要审查建设项目所需的材料、劳动力、和设备是否能得到供应，主要 建筑材料的规格、型号、性能、技术参数与质量标准能否满足工程需求； 材料、劳动力、设备供应计划是否与施工进度计划相协调，能否保证施工 进度计划的顺利实施5、质量措施审查工程质量优劣，不仅影响建设项目使用期的长短与业主对建设资金的回 收，建设质量低劣还将危与人们的生命和财产

14、的安全，质量措施的审查包 括以下方面：1）通过图样会审对设计质量做进一步的审查 2）施工组织设计质量的审查3）保证材料、物资供应质量的措施审查。包括主要建筑材料的规格型号、性能技术参数与质量标准是否符合要求，采取必要的检验措施，检验合格 后方可进场入库4）各种材料、机具与设备的保管措施，各种预制构件、成品、半成品的 质量合格证明与堆放方法，大型专用设备制造、运输与到场后质量措施的 审查5）施工阶段质量措施的审查包括建立施工前图纸会审技术交底的制度，执行技术标准、规范、和操 作规程的措施，土建与各专业施工中交叉作业的配合措施，采用新结构、 新工艺、新技术、新材料进行施工操作的质量保证措施，隐蔽工

15、程、各分 部分项工程质量验收制度，冬、雨季施工的质量保证措施，施工日志和现 场施工记录制度，竣工检查验收制度。（三） 技术培训与劳动组织准备技术培训与劳动组织准备包括以下内容：做好各专业与工种的技术培 训与质量教育；进行安全、防火、和文明施工等方面的教育，进行施工组 织设计的贯彻和技术交底，建立健全各级施工组织机构和各项管理制度 （四） 施工图预算的编制与审查施工图预算的编制，应依据经过审定后的全套施工详图与说明书、施工 组织设计与施工方案，严格按照工程量计算规定、预算定额、取费标准与 有关材料调价、 成品或半成品调价等规定编制， 做到计量准确， 收费合理， 内容完整。编制施工图预算应在设计技

16、术交底，图纸会审基础上，按编制依据的有关文件和资料，计算工程量，汇总工程量，填写预算单价，计算直接费、 间接费、计划利润、税金和进行工料分析，并编写施工图预算说明，报审 利案无误后，提交业主业主接到施工图预算， 为避免出现追加合同款项， 应重点审查以下内容： 工程量计算是否有较大差异；取费标准与调价指标确定是否合理；预算是 否存在漏算，预算额是否突破概算额等。二、建设工程项目施工现场准备管理（一）施工现场设备准备管理业主应协助施工承包单位做好现场准备工作，并委托监理工程师对施工 承包单位的施工现场准备工作进行检查和监督1、施工现场的补充勘探与测量放线1）现场补充勘探；勘探的内容主要是在施工范围内寻找枯井、地下管道、 旧