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1、毕业论文 学 校 吉林建筑大学职业技术学院 指导教师 马人娇 学生姓名 乔东 学生学号 21310223 班 级 物业102 提交日期 2013年4月 摘 要：业主购买或使用某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护物业这两个方面提供优质服务，并使社区实施不断完善，使物业使用年限延长，确保其设计功能发挥作用，这就是实施物业管理的意义所在。并通过与传统房地产管理的不断比较来逐步的完善市场经济下的物业管理。改革开放以来，市场经济高度发展，从传统、现代及将来等多个角度系统的了解物业管理与传统房地产的区别。物业管理随着人们的需求不同日益成熟，他的发展趋势逐渐明
2、显。优质的物业管理企业是最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产增值，最重要的是能为企业带来更多的盈利机会。关键词：物业管理 基本特性 区别 发展趋势随着我国住房制度改革的逐渐深入，规模不等、风格各异的住宅小区如雨后春笋般在全国各地拔地而起。20世纪80年代，现代物业管理适时地从我国香港传入深圳后，迅即在我国大陆得以蓬勃发展。因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。一、物业管理的定义物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业
3、主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。二、物业管理在国内的发展情况中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探
4、索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的逐步市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。三、物业管理的基本原则一 权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理
5、区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。二 业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。三 服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。四 统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。五 专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业
6、可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。六 收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。七 公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标
7、，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。八 依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的物业服务合同，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。四、物业管理与传统的房地产管理的区别我国物业管理的管理主体经历了由“房管部门”到“物业公司”的转变，管理对象也相应地经历了由“单位所有的公房”到“不同产权人所有的私房”的转变。因而“管理”特征往往被特别强调。而物业管理的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务
8、提供人的关系。物业管理企业是服务者不是管理者。传统意义上的房地产管理是房地产企业从某种程度上的自我管理模式，是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系，基本上管理不规范，不合理等等.而物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理公司也有权接受或不接受选聘，在双方完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择，物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托、服务与被服务的关系。物业管理企业是专门从事相关管理工作的企业，具有专业化、合理化、经济化以及社会效益化的特征。物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上、管理模式上以及在管理的内容、广度和深度
9、上都有着本质的区别，主要体现在以下4个方面：1、管理体制不同 传统的房地产管理是在计划经济体制下由政府或各部门、企事业单位采用行政手段直接进行福利型的封闭式管理，管理单位是终身制。物业管理则是专业化的企业通过市场由产权人选择，并且通过合同的方式实行在规定期限内的聘用制，用经济手段进行社会化管理有有偿服务。即传统的房地产管理是计划体制下的政府行政行为，是福利型的、无偿的；物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的、有偿的。2、管理内容不同 传统的房地产管理内容单一只局限于单纯的房屋维修，管理效果不好，物业寿命短，造成社会财富浪费。多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。而国家实行的又是福利
10、型低租金政策,即使收了租也养不了房,仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修,因此 形成了房屋盖得越多,政府补贴得越多,包袱背得越重的恶性循环。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，以对物业有形的“物质”（房屋主体、设备设施等）的管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务。物业管理企业通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业。政府不给补贴，实现资金的良性循环。3、产权结构的区别 传统的房地产管理，不论是政府还是单位管理的房屋绝大多数是国家或单位所有，是公产，其产权关系单
11、一，使用人仅是承租者而不是产权人。随着住房制度改革的深入和房屋商品化的进程，产权结构发生了根本性变化，国家或单位所占的比重越来越少，已形成国家、单位、个人，包括港、澳、台及外国人拥有产权的产权多元化格局。在这种变化面前，如果仍然沿用传统的管理办法，则不仅会导致各自为政 、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的维修管理陷入无从计划、无从管理的状态。而物业管理突破了产权归属界限和分散管理的格局，实行高度统一、全 方位服务于一体的管理。它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行维修管理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能，为建设一
12、个舒适、优美、安全、和谐的居住环境创造条件，深受居住者的欢迎。4、管理机制不同 传统的房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系。用户无法选择管理者，很少有监督权，而谈不上决策权，处于被动地位。物业管理则是产权人和房屋使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择。签订物业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和房屋使用人参与重大事项的决策。物业管理企业怀产权人和房屋使用人是委托与被委托、服务与被服务的关系，双方在完全平等的原则下,通过双向选择签订合同,明确各自的权力、义务。这样凡是住户所需要的
13、各类服务,物业管理公司都会尽量给予满足和解决。万一无法满足，或者没有做好，住户们可以通过正当渠道重新选择物业管理公司，这样物业公司为了保证自己的业绩就不得不将工作做到最好，才能有利可图。物业管理具有社会化、专业化、企业化、经营型四个基本特性。 1、社会化 物业管理的社会化指的是它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在委托授权的范围内集中实施社会化管理，落实各项管理任务和内容，以克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊
14、端，从而有利于提高整个城市管理的水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。同时，物业管理也需要全社会的参与和监督。 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。 2、专业化 物业管理的专业化，指的是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理企业有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专
15、业化是现代化大生产的社会专业分工的必然结果。 3、企业化 物业管理的企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理的过程。其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。首先，物业管理企业应“真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营、自负盈亏的社会主义商品的生产者和经营者，具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人。”这是适应社会主义市场经济体制的需要。其次，物业管理行为是一种企业行为。企业以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营责任制。这是在社会主义市场经济体制的条件下，转换房地产管理经营机制的必然结果。 4、经营型 物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务、合理收费。这种经营型的企业化管理，可以减少政府或单位的压力与负担，使各类物业的管理走上以业养业、自我发展的道路，既使房屋的维修养护及设备更新的资金有了来源，又使住用人得到全方位、多层次的优质服务，获得安全、舒适、可靠的居住与工作环境，从而实现房地产经营的良性循环。 经营型的物业管理必然把物业管理企业推向市场，物业管理企业在激烈的市场竞争机制的作用下，优胜劣汰。五、物业管理的发展趋势
