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1、高品质文档2023年关于两年代建制管理工作的思考 总述： 一、代建制管理工作的范围：从项目立项到工程竣工验收移交全过程，包括了：可行性讨论、环境影响评估、项目建议书、征地拆迁到设计、监理、施工单位的招标确定、工程的施工过程、竣工验收移交过程、保修责任期协作工作等等。 二、代建制的管理思路：以代业主的身份负责项目的开发报建、报批、项目实施期的日常处理工作，而其中较为关键的是： 1、 对监理单位的管理工作； 2、 对涉及单位的管理工作； 3、 对施工单位的管理工作； 4、 对甲供材料单位的管理工作。 5、 对上级领导部门（业主、使用单位、政府各相关部门）的协调协作工作。 三、总的来说：由于代建制推
2、行的时间并不长，相关的政策法规并不完善，例如：取费偏低、报建工作的合法身份尚未明确等，加上代建单位必需面對的多头管理（业主、使用单位、政府各相关部门）经常各方指导意见不统一，导致目前代建工作普遍陷入“进退维谷”的局面，市场的健康良性进展仍有待政策的出台准时间的磨砺。 正 文 本文将从四个不同角度结合本人从事代建工作的管理阅历进行分析： 一、项目前期（指尚未正式开头施工前的预备工作阶段） 这期间代建方主要关注意点是项目前期预备工作的完成状况，包括代建合同的签订、项目报建工作的推动、项目可行性讨论报告、 这期间有个比较关键的节点就是修建性具体规划，项目前期的修详规（此部分待整理） 二、设计阶段 设
3、计阶段包括方案设计、初步设计、扩初设计、施工图设计。 谈到设计就不得不谈谈对设计院的管理工作了，而谈到管理设计院就不得不说设计招标，而作为甲方在设计招标前就必需完成一项工作那就是设计任务书，可以参考一些国内国际类似的项目案例很有借鉴价值，再结合项目的实际、业主、使用单位的需求、总投资等等编制设计任务书。设计任务书必需包括工程的规模、项目的投资额（其实还应当有一个设计限额，防止设计出的图纸超投资，而依据我所了解的几个项目毫无例外的都死在这个环节，一来是由于没有预留空间的将设计限额供应给设计院，而设计院的图纸一般都难免缺漏项，也有可能是甲方的项目建议书或者设计任务书的时候就已经漏项，最终导致超投资
4、。二来一般的设计院对投资掌握没什么概念，所以设计出來的图纸一般都会超投资，而此时再来调整设计或者斩项就会显得特别困难，业主方确定想要功能多样化，而投资额却限死了，重新大幅度调整设计也不太现实，工期来不及了）。所以，设计任务书应尽量的完备，也应大力要求设计院必需限额设计。扯远了，连续谈设计招标，对设计院的管理工作贯穿整个项目实过程，从最初的初步设计、修建性具体规划开头就要与设计院打交道。所以作为代建方在设计招标时就应进行掌握，要在资格预审时将技术力量低、资质差的单位排解。 承接上面的话题，对全部单位的管理其依据都无非是合同，在此着重讲讲设计合同。作为甲方（无论是代建制或是项目管理制抑或是地产开发
5、公司）都应在合同签订的时候尽可能的将以下几点限制设计院的条款纳入合同。 1、 在合同商定的时候设计院的进度款不能支付的太快，一来是因为设计师的提成是依据设计院收到的进度款的百分比支付的，假如甲方太早就支付了设计费的大部分，那么到了后期，特殊是裝修期间，之间各专业之间的图纸冲突都将在此反映出來，而此时的工作无论对施工单位或是对甲方都是至关重要的，而唯独从设计院的角度动身这不过就是各专业的协作问题，一般都会扔几个新人在那处理，而将主设计师抽走。二来，假如过早的支付过多设计费，则到后期甲方已难以强有力的掌握设计院，而假如还有大量的设计费在甲方手中，则甲方可以一贯保持对设计院的强势地位。要信任在这个世
6、界上合同只是一纸空文，只要有足够的利益，那么合同将与白纸无异，只有把握了钱才能更好的掌握各个单位。 2、 合同中应商定设计变更的限额，超出部分应对设计费按肯定的比例进行扣除。以此来要求设计院在设计工作时必需谨慎、细致。这样有两个好处，一是削减了一些不需要的变更，加快了项目进度；二来也对投资掌握有很大关心。究竟变更少了，工期、投资都会相应的削减，也削减了施工单位的索赔机率。 3、 全部图纸的审核或汇合的终点应当为建筑设计师，只有建筑设计才会有意识的对机电裝修的合理性进行比较全面的审核。只因目前我所接触到的设计院，各专业协作出图上都存在很大的问题，土建的不管你机电是否能安装，机电的也完全不管你裝修
7、是否能收口，而裝修的呢许多时候修改完裝修图纸则完全不理你机电、土建是否能施工。所以全部的施工图必需由建筑设计师进行审核。而甲方在签合同的时候就应写明假如出現上述问题则将对设计院予以经济制裁，只有这样，从项目开头就贯彻这样的思想才能削减由于设计失误而带来的损失，无论是工期抑或是经济上的。 4、 当项目进展到肯定程度时必需要有各专业设计师长期驻场解决现场问题，特殊是裝修阶段。 5、 甲方应尽量避开施工方直接接触设计院，并尽量避开由施工单位来做深化设计（导致造价增加，且施工方有拖延工期的借口）。 6、 除重大的影响结构或建筑外观的重大决策上甲方应审慎听从设计师的意见外，对于一些次要空间、不影响结构平安、不影响建筑整体外观的事宜上，甲方应依据现场实际状况尽快拍板。而代建制却在这方面存在较大缺陷，代建方作为甲方管理者，特殊是在政府项目上，为了避责就会尽量的按设计理念进行，而许多的设计理念都是即铺张时间又铺张金钱的，而且最终效果也令人不敢苟同。 7、 作为管理方领导不应与下面的各单位长期接触，包括设计、监理、施工等等。一方面会让下面的管理单位无所适从，最终降低甲方领导的威信，也令甲方管理人员以后难以在管理各所属单位。（人对长期接触的人会有熟识感，一旦这种长期的熟识感建立，则很难再有威信感，所以作为甲方管理人员要把自己挂起来，石悬于崖方有势）。 优质文档2
