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1、“世豪大厦”土地一级开发项目 项目建议书代可行性研究报告目 录第一章 项目总说明第二章 项目背景与项目建设的必要性第三章 土地市场分析第四章 项目建设选址及建设条件第五章 项目实施方案第六章 项目实施进度第七章 项目对环境的影响第八章 项目总投资估算和资金来源落实情况第九章 项目二级开发经济效益评价第十章 社会效益和经济效益第十一章 风险分析及防范第十二章 结论第一章 项目总说明北京市正处于城市化的快速发展时期，各类建设用地的需求量和可供应量之间的矛盾将日益突出，与此同时城镇内部存在大量闲置和低效率利用的土地，盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低效率利用的土地是解决城镇建设用地需求的有效途径。
2、为此，北京市通过机制创新，建立了市场经济条件下的土地收购储备制度，为促使城镇内部存在的大量存量和低度利用的土地进入市场流动，增加城市化进程中建设用地的有效供给量，解决建设用地需求量与可供量之间的矛盾开辟了新的途径。为了大力推行土地储备制度，加快海淀区整体的城市化进程，北京市土地整理储备中心委托北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体，对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目用地进行一级开发后，纳入政府储备库，以招标、拍卖、挂牌的出让方式向市场供应土地。目前项目已进入立项申报和可行性研究审批阶段，根据北京市发展和改革委员会关于对建设项目申报立项的有关规定，
3、在经过对该项目地块的深入调查和研究后，现对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”土地一级开发项目进行可行性分析，并编制研究报告。一、项目概况（一） 区域分析海淀区“世豪大厦”项目位于海淀区东升乡皂君庙村，拟建设为高档的综合类建筑。海淀区位于北京市西北部，面积426平方公里，人口224万，辖22个街道，1个镇，10个乡。海淀区是著名的高新技术产业区，形成了最浓厚的高科技商圈。区内的电子产业龙头如中国电子产业集团、中国电子大厦、普天集团等中国500强企业。区内的IT业龙如联想集团、神州数码、汉王科技、北大方正、清华紫光、清华同方等。区内的网络产业龙头如新浪、搜狐、百度、腾讯、雅虎等网络霸主。区内的电信产
4、业龙头如大唐电信、中国移动、中国网通、法国电信等电信业巨头。海淀区是著名的文化教育区，形成了文化产业圈。主要有北京大学、清华大学、中国人民大学、北京外国语大学、中央民族大学、北京理工科技大学、北京航空航天大学、北京科技大学、北京地质大学、北京农业大学、中国政法大学、中央财经大学等全国知名院校73所。此外名商大厦周边聚集了众多的国家级科研机构，主要有联想研究院、中国科学院计算机技术研究所、中科院物理研究所、北京技术交易促进中心、中国科学院遥感卫星地面站、北京科兴新材研究所、中国科学院微生物研究所(西楼)、航天工业总公司五零二研究所、中国科学院动物研究所、中国科学院北京建筑设计研究院、农科院、中国
5、企业发展研究中心、国家气象局等170所各类研究院所聚集于此。海淀区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，如：颐和园、圆明园等。园林风光宜人，旅游资源丰富，人文环境十分良好。新世纪，海淀经济将以知识型经济为主导方向，以发展高新技术产业为核心，以旅游资源为补充。大规模的开发建设中关村科技园区等重大举措及北京2008年奥运会，将为发挥海淀优势提供更大的发展空间。东升乡位于海淀区东部，中关村科技园区核心区内。东升乡辖区面积54.6平方公里，乡村人口9822人。乡政府辖塔院、八家、清河、马坊、小营5个村委会。2001年12月28日，东升地区办事处正式挂牌成立，行使街、乡两种职权。东升像是“全国乡镇之星”
6、、“北京市留好党委标兵”、“首都文明乡镇”示范乡。（二）项目简介海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目用地为北京市海淀区大钟寺农工商公司集体所有。用地内建筑面积约7600平方米，民宅建筑面积约5700平方米居民约70户，大钟寺农工商公司建筑面积约1900平方米，随着城市化的不断扩大，以及外来人口的大量涌入，现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。由于缺乏统一管理和有效监控，造成当前的现状已经对周边相邻的其他居住小区产生了影响，致使周边单位、居民反响强烈，所以尽快对该地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于改善周边环境和促进该地区的社会和谐发展。为了加快海淀区整体的城市化进程，改善城市环境、
7、提高土地利用率。经北京市海淀区发展和改革委员会向北京市发展和改革委员会提出申请，由北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体进行“世豪大厦”用地一级开发，并获相应管理部门批准，同时在2005年取得了北京市规划委员会规划意见书）（2005规意字0375号）。因该项目在办理的过程中，受到国家土地管理政策的调控影响，根据北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知（京政办发【2004】4号）、北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知（京政办发【2004】48
8、号）、关于对不符合计需协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知（京国土出【2004】458号）文件的精神要求，该项目属于要先进行土地一级开发项目，需申报开发主体。现已在2005年第三次政府储备土地和入市交易土地联系会议审议通过，同意北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，对该项目继续进行土地一级开发，办理和完善有关手续后入市交易。目前该项目已通过了规划意见书（2005规意选字0375号）、世豪大厦项目交通影响评价评审意见（基规交评2005310）和北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复（京环审200629号）。（三）项目经
9、济指标该项目建设严格遵守海淀区总体规划的要求，功能及外观既要与周围建筑相协调，又要考虑到该项目位置的特殊性，即：地处各大院校的中心地段，中关村科技园区的主要干道边。所以开发应以丰富的文化氛围、优雅舒适的生活环境、各项生活配套设施健全、具有现代化的建筑风格为主线，建设集办公、酒店、商业服务、餐饮、娱乐为一体的综合性大楼项目，以体现国际化大都市的发展理念。按照市规划委的规划意见书（2005规意选字0375号），项目建设用地总面积为11864平方米。其中建设用地面积为9944平方米，代征城市道路用地面积1920平方米，总建筑面积39774平方米（不含地下设备层和地下车库），地下建筑面积按20000平
10、方米考虑，建筑控制高度60米，容积率4.00，绿地率30%，车位450个。详细指标见下表：经济技术指标汇总表序号项目名称指标1规划建设用地面积99442代征城市道路用地面积19203总建筑面积597744地上建筑面积397745地下建筑面积200006建筑物占地面积53647道路、广场占地面积29008绿化面积36009容积率4.010绿地率30.34%11建筑控制高度60M12建筑层数16层13停车位450位14一级开发总投资额约31000万元人民币 二、项目承办单位概况根据北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号），土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以有土地
11、储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。根据2005年8月，北京市土地整理储备中心下发的政府储备土地和入市交易土地联系会项目审议结果告知单（编号：（2005）108号）载明：经2005年第三次政府储备土地和入市交易土地联审会审议通过，北京市土地整理储备中心同意以北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，继续办理或完善有关手续，并完成征地、拆迁、补偿及市政建设等工作后再入市交易。作为开发主体之一的北京世豪房地产开发有限责任公司，成立于2000年，是一家集房地产开发与销售于一体的综合型开发企业。公司注册资金13695.73万元，总资产7.69
12、亿元，公司经营范围包括房地产开发与销售、房地产信息咨询。北京世豪房地产开发有限责任公司成立以来，在现任董事长的领导下，在房地产市场中稳步发展，经过多年的不懈努力，已经取得了骄人的业绩，企业已经发展成为涵盖地产、建筑、工贸、物业、装饰装修、星级酒店及高档公寓等为一体的横跨多领域、多行业的综合性房地产企业，企业总资产近20亿，先后开发建设了“世豪花园”、“世豪国际酒店”和“世豪国际公寓”等项目。北京世豪房地产开发有限责任公司依靠“勤奋求实、团结拼搏、勇于开拓、争创一流”的企业精神，一手抓人才开发，一手抓科学管理，正逐步向综合化、多元化、集团化的大型企业迈进。三、编制依据1 海淀区控制性详细规划2
13、海淀区土地利用总体规划3 北京市规划委员会规划意见书（2005规意字0375号）4 政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单（编号：（2005）108号）5 世豪大厦项目交通影响评价评审意见（基规交评2005310）6 北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复（京环审200629号）7 委托方提供的数据资料第二章 项目开发的必要性 一、项目提出的背景北京市建立土地储备制度是从2002年开始的，2002年北京市出台了北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有资产管理建立土地储备制度意见的通知（京政发20024号），意在加强本市国有土地资产管理，培育健全规范的土地市场，深
14、化土地市场使用制度改革。自2002年建立土地储备制度和工地制度改革以来，经过三年多的土地储备实践，目前已经形成了一个各委、办、局对土地出让联审会的审批制度，并增强了向市政府主管部门报批的环节。2005年5月，市政府又出台了北京市国有建设用地供应办法（试行），2005年8月相关的委、办、局包括：北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、北京市财政局等各个部门，联合制定出台了一系列的文件，包括：北京市土地储备和土地一级开发暂行办法、北京市土地一级开发及经营性项目用地招标、挂牌、出让流程示意图（试行）、北京市国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让底价确定办法、北京市收
15、回企业国有土地使用权补偿办法等一系列的规范性文件。这些规范性文件的出台，对多年来土地供应缺乏总量控制和计划、遏制“炒项目”和“乱圈地”的现象，起到了良好的作用。为加强国有资产管理、推行土地储备制度、规范土地经营行为、营造良好的土地投资环境提供了政策保证。本项目就是根据北京市国土资源局关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标挂牌出让等有关问题的通知（京国土出2004458号）的规定：以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续，并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等，使土地达到规定入市条件的项目。目前，本项目已经通过了市国土局的联审会，并取得了政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单编号：（2005）108号，目前正处于申请立项的阶段。二、项目开发的必要性该项目用地处于海淀区东升乡皂君庙村，东临国家监察部，西靠北京电信大厦皂君庙营业厅
