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1、房 地 产抵押 估 价 报 告项目名称：*开发公司抵押贷款涉及的*3、5、6、9号楼部分房产(在建工程)抵押价值评估估价委托人：*开发公司房地产估价机构：*房地产土地资产评估咨询有限公司估价人员：孔旭华 张洋 估价作业期：二一五年六月八日至六月九日估价报告编号：永信行估房字（215)JZ第0017号目 录一、致估价委托人函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示3（一）估价的假设条件3（二)估价的限制条件3（三）变现能力分析5（四）风险提示6四、房产抵押估价结果报告8(一)估价委托人8（二)房地产估价机构8(三）估价对象（四)估价目的1（五)价值时点11（六)价值类型和定
2、义1(七)估价依据11(八)估价原则2（九）估价方法13（十)估价结果3（十一)估价人员1（十二）估价作业期14（十三）估价报告应用的有效期4五、房产抵押估价技术报告15(一）实物状况描述与分析15（二）权益状况描述与分析16（三）区域状况描述与分析16（四)市场背景描述与分析1（五）最高最佳利用分析18（六）估价方法适用性分析1（七）估价测算过程1（八)估价结论2六、附件241、 评估咨询委托函2、 委托方营业执照3、 建设用地规划许可证4、 国有土地使用证5、 建设工程规划许可证6、 建筑工程施工许可证7、 3、5、6、9号楼房产面积一览表8、 房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函9、 房
3、地产抵押估价法定优先受偿权利询证函10、 估价对象位置示意图11、 估价对象概貌性照片12、 房地产价格评估机构营业执照13、 房地产价格评估机构资格证书14、 估价人员资格证书 / 一、致估价委托人函*开发公司：我公司于2015年月8日接受贵方委托,对位于*3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估,评估范围内房屋预测总建筑面积为70681。24平方米。本次价值时点为015年6月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至015年月9日评估工作结束.我公司评估人员在现场查勘的基础上,根据房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见、有关政策法规和我公司
4、掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验,结合贵方提供的资料和本次估价目的,遵循独立、客观、公正的原则,按照估价程序，选取假设开发法和成本法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在价值时点215年6月8日满足本报告假设和限制条件下的抵押价值为RM13.万元，大写金额:人民币壹亿肆仟壹佰叁拾陆万贰仟肆佰元整，房产抵押估价结果见下表,具体估价过程详见房产抵押估价结果报告。房产抵押估价结果一览表栋号面积(m2)假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值(万元）注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款（万元）抵押价值(万元）3787。86174。970157。975170.233.9
5、03340.96263389627.790526。791969352.580352.5合计70681。24113。413624特此函告。*房地产土地资产评估咨询有限公司法定代表人:袁文清 二一五年六月九日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析,形成意见和结论，撰写本估价报告.、
6、本报告中的估价人员 已于2015年6月8日对估价对象进行了实地查看，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况,估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助.7、估价人员执行估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。估价结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。8、估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属做任何形式的保证。9、本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行评估,若提供
7、资料失实或因任何隐匿造成结果误差的,相关责任由委托方承担.恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任. 注册房地产估价师 。 .三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示（一)估价的假设条件1、 假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。2、 假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷，且不存在任何销售或预售行为。3、 本次估价过程中，委托方提供的资料为影印件，估价人员不保证全部影印件与原件的一致性.本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行评估,若提供资料失实或因任何隐匿造成结果误差的，相关责任由委托方承担。4、 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方
8、的有关法律、法规,并已交纳相关税费.5、 估价对象为在建工程（不含分摊的土地）,本报告以估价对象能按照管理部门批准的规划设计方案和规划设计用途持续开发经营、能按建筑工程施工许可证记载的合同竣工日期建成、工程质量符合国家和地区相关标准并能通过竣工验收、合法取得权属证书并能交付使用为假设前提进行评估.（二)估价的限制条件1、 本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行,并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化,本报告估价结果也应作相应调整。2、 本报告所确定的房产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定
9、条件下最有可能形成或者成立的正常价值,并非市场的成交价格,不适用于其他目的。如估价目的变更，须另行估价。3、 本报告确定的房产抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款.根据委托方提供的房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函，估价对象所在项目不存在抵押他项权利,不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及其他任何法定优先受偿权利的事项。根据施工方出具的房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函,评估范围内的估价对象不存在拖欠工程款的情况.至价值时点，估价人员未发现估价对象存在任何他项权.4、 本次估价没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能
10、发生的办理抵押登记对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响；当上述情况发生变化时，房地产价值一般亦会发生变化。5、 本次估价未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。6、 据估价委托人介绍,至价值时点，估价对象占用范围内的土地已经抵押，本次评估范围仅为建筑物，不包含建筑物应分摊的土地的价值。7、 根据物权法及相关规定,房屋抵押时,其所占用的土地应同时抵押，估价对象所在的土地已办理了抵押手续,本次为估价委托人在同一金融机构办理贷款手续而追加的抵押物评估，本次估价价值仅为房产的价
11、值。8、 本次评估的在建工程价格包含建设至价值时点工程进度所发生的全部费用，即包括前期项目规划建设的全部规费，勘察设计费用、招投标费用、前期工程费用、建安工程费用、管理费用、投资利息及投资利润等在内。9、 本次估价对象为*3、5、6、9号楼部分在建工程,根据估价委托人提供的抵押物清单，本次估价的在建工程房屋总建筑面积为706。24平方米。本报告以此面积数据为依据进行评估,最终面积应以相关管理部门最终核定的为准，如本报告采用的数据与管理部门最终核定的数据不符，本报告估价结果应作相应调整.10、 本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失,本估价机构不承担责任。11、 本
12、报告仅供估价委托人使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给任何其他单位和个人，其全部和部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。12、 本报告由本估价机构负责解释。（三）变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性.变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性,假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象变现能力分析如下：1、 估价对象规划用
13、途为住宅及商业,开发完工之后的房地产通用性较好;但由于估价对象为在建工程，难以分割转让，也无法独立使用,后续需要大量资金投入,且总价较高，变现能力一般。2、 在债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可以依据法定程序将估价对象房地产进行处置（拍卖），实现快速变现.抵押房地产进行短期强制处分,考虑到快速变现的影响因素如估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、意向买方购买处置资产的心理、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用因素的影响,经调查荆州市已开发完工的类似的房地产处置价格,与公开市场价格相比,成交价可能仅为其公开市场价值的0%左右,甚至
14、更低.估价对象为在建工程（含分摊的土地），涉及的利益方较多,后续需要大量的资金投入，且总价较高,交易难度更大，确定假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格为评估的市场价值的6。清偿顺序首先为处置该房地产应缴纳的税款如营业税及附加、印花税等费用，其次为抵押权人优先受偿款。预期实现抵押权的费用和税金一览表税费税率预期实现抵押权的费用和税金(万元）文件依据备注营业税及附加580。7国务院令第54号财税20112号等卖方印花税0.57。07中华人民共和国印花税暂行条例 卖方交易手续费非住宅11元/77.75鄂价房服207号双方各半评估、诉讼等其他费用按成交价格的1%41。36国务院令第481号计价格19597号等卖方土地增值税172.26鄂地税发202127号卖方合 计-204。2-1、实现抵押权时的变现价格一般低于市场价值，由于未发生实际成交,此处按评估值计取.表中主要费用和税金根据当前政策测算,最终实现抵押权的费用和税金以实际发生的为准。2、根据财税200316号等文件，销售购置的不动产，以全部
