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1、米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/。假设报酬率均为6%。要将该两宗房地产转换为相同期限下的价格，则：甲房地产无限年下的价格为( ) 元。A. 2409.64B. 2142.86C. 2114.81D. 1894.74正确答案：C,2.某商品房交易估价，评估人员采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。编号ABCD估价对象坐落市区内市区内市区内市区内市区内地段等级四级四级四级四级四级用途商品住宅
2、商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅结构层次混合7层混合7层混合7层混合7层混合7层建筑面积45m290m2130m2102m2106m2交易情况修正优惠8%偏高7%正常优惠5%正常交易日期调整+ 5+ 6+ 5+ 1房地产状况调整-18+ 7+4-10成交价格2400 元/m22700 元/m22600 元/m22400 元/m2 对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物建成后10年补办了土地使用权出让手续，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按（）计算折旧。 A. 土地使用权年限B. 建筑物经济寿命C. 建筑物尚可使用年限D. 建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年
3、限正确答案：B,3.6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，年报酬率为10%。 该宗房地产未来16年的净收益现值之和为（）万元。 A. 1044
4、.79B. 1000.00C. 973.82D. 829.94正确答案：D,4.抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。 问：如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿( )万元。A. 70B. 60C. 40D. 30正确答案：A,5.甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层
5、建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了 3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列入征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对该房屋进行了抵押估价和征收估价。 关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是（ ）。A. 抵押估价时无需考虑装修价值B. 抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用C. 征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估D. 征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、
6、完税凭证等确定正确答案：C,6.某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1% 计征，调整为按照转让所得的20%计征。张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009 年8月27日购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 根据估价目的，本估项目的价值时点应当是（ ）。A. 2009年8月27日B. 2013年4月1日C. 2013年4月15日D. 2009年8月27日和2013年4月15日正确答案：D,7.估价对象为
7、某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是 （）。 A. 抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B. 抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C. 抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D. 选用估价方法不恰当形成适宜性风险正确答案：A,8.某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土
8、地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（）。A. 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B. 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C. 作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D. 作价出资价格应较评估出的价值低正确答案：C,9.某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住
9、宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。2013年真题 本估价项目最适宜采用的估价方法是（）。 A. 修复费用法B. 损失资本化法C. 赔偿实例比较法D. 损害前后价差法正确答案：A,10.某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。 确定商场在2002年8月
10、30日的交易价格的最终依据是（）。A. 1200万元加100万元B. 1280万元加100万元C. 1 200万元D. 1 280万元正确答案：D,11.某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万m2、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（史家之言:应为动态分析法，下同）进行估价。 关于该估价项目的说法，正确的是（ ）。A. 测算投资利息时应当采用价值时点的利率B. 评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价C. 现金流量折现法测算结果大于静态分
11、析法测算结果D. 折现率可以根据委托人的目标要求来设定正确答案：D,12.某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。 采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（ ）。A. 土地使用期限B. 规划条件C. 租约限制D. 原抵押权的优先受偿款正确答案：D,13
12、.某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。 评估时依据的建筑面积应为（）。 A. 460m2B. 600m2C. 10 00m 2D. 以上三个面积都不行正确答案：D,14.2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。20
13、10年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。2011年真题 征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（）。 A. 委托房地产估价机构评估确定B. 由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C. 由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D. 由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结
