《投资分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《投资分析报告（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、创冠地块投资分析报告重庆市建设项目目管理有限公公司二七年四月月目 录第一章 前言2一、报告编制制目的2二、报告编制依依据2三、地块概况2第二章 项目开开发经营环境境分析4一、重庆经济运运行情况4二、重庆房地产产市场运行情情况10三、项目所在区区域楼盘现状状14四、项目地块优优劣势分析17第三章 投资估估算19一、建筑指标19二、投资估算19第四章 经济测测算22一、销售价格的的预测22二、销售收入及及税金测算表表22三、损益表223第五章 结论及及建议24第一章 前言一、 报告编制目的本报告通过对项项目的重庆市市的经济运行行和房地产发发展现状进行行分析，以及及对项目所处处区位及周边边主要同类竞
2、竞争物业的比比较分析，对对项目的可行行性提出意见见，并结合项项目的特点，对对其进行投资分分析与财务评评价，为项目目决策提供依依据。二、报告编制依依据1、2006年年重庆市统计计年鉴；2、2006年年重庆市国民民经济和社会会发展统计公公报；3、创冠地块方方案设计；4、现场勘察和和实地调研所所得资料；5、与项目相关关的其他资料料。三、项目概况该项目位于九龙龙坡区 ，临近在建建的九滨路、南南北中干道（嘉嘉华大桥及其其隧道）和鹅鹅公岩大桥，距距杨家坪商圈圈约3公里。创冠地块解放碑南坪观音桥杨家坪沙坪坝86631、该项目主要要技术指标如如下： 总用地面积 1561182.1mm2 (约2334亩) 建设
3、用地面积 1304990.0 mm2 (约1995.7亩) 总建筑面积 5999967.0mm2 其其中：地上建建筑面积 5757559.8m22 住住宅建筑面积积 5556055.1m2 公公建建筑面积积 199704.77m2 其其中：（商业业面积） 124997.3m22 （会会所） 33987.88m2 （幼幼儿园） 32219.6mm2 地下建筑面面积 242007.2m22 容积率 4.41 建筑密度 20.7 绿地率 300 停车位（地下） 10047辆 住户总数 50007户 注:（以以上数据是摘摘自项目方案案设计）2、该项目主要要经济指标如下下： 土地价格（楼面面地价） 75
4、0元元/ m2 单方造价 25444元/ m2 总投资 155.26亿元元 销售价格 31000元/ m2 销售收入 19.15亿元 税后投资利润率率 110.21 若销售价格为33200元/平方米，单单方造价控制制在22000元/平方米米税后投资利润率率 220第二章 项目开开发环境分析析一、重庆经济运运行情况（一）地区生产产总值（GDDP）发展变变化对比分析析2001-20006年重庆GDDP增长情况况（亿元）由上图可以看出出，重庆的GGDP在近几几年保持了良良好的持续增增长势头，且且高于全国平平均GDP增增长速度。22006年全全市GDP总总量达到34486.2亿亿元，实现了了12.2%
5、的较快增长长，比上年提提高0.7个个百分点，连连续第五年保保持经济增长长速度在100.0%以上上。根据重庆庆目前的经济济发展态势，这这种增长速度度在近几年会会保持并有所所提高，持续稳定的的经济增长为为房地产业的的发展创造了了良好的环境境。（二）产业结构构发展变化对对比分析 在国民经济总水水平保持持续续稳定发展的的同时，20006年全市市产业结构也也日趋优化，第一产业实现增加值428.54亿元，第二产业实现增加值1500.07亿元；第三产业实现增加值1557.59亿元，增长13.8%。三次产业增加值比例为12.343.044.7，三次产业对经济增长的贡献率分别为-6.1%、56.4%和49.7%
6、，第一产业的比重明显下降；作为重工业城市，第二产业对GDP的贡献始终占有举足轻重的地位，第三产业的不断发展壮大，其对GDP的贡献逐年提高，从2005年开始超过了第二产业，由此可见重庆的产业结构日趋合理，处于不断优化阶段。（三）人均GDDP变化状况况2001-20006年重庆市人人均GDP增增长情况（元元） 备注：以上人均GGDP以户籍籍人口计算在GDP增长加加速，而人口口增长平稳（00.5）的的情况下，人人均GDP保保持了4年的加速增增长期。虽然然在20055年增速出现现了19988年以来的首首次回落，同同比增幅为113.7%，22006年人均GDDP为110000元。在在常住人口逐逐年下降幅
7、度度小、国民经济高高度发展的情情况下，20006年按常住人人口计算的人人均GDP为为124377元，人民生活水水平有了大幅幅提高。（四）城镇居民民人均年可支支配收入2001-20006年重庆城镇镇居民人均可可支配收入（元元）随着经济的增长长，居民生活活水平亦逐年年得到提高。22004年，城城镇居民人均均可支配收入入的增长幅度度为历年最高高涨幅比率，达达到13.99%，与GDDP的增长速速度基本保持持一致。20006年全年增长长率为10.3，远高于重重庆城市居民民消费价格总总水平的上涨涨幅度（2.4%），人人均可支配收收入达到111570元。以以平均每户33.02（22000-22006年这一指
8、标标在3.055-2.977之间）人计计算，20006年家庭可支支配收入已达达到349441元。随着重庆庆市民生活水水平的提高，其其对住房的消消费能力和对对销售价格的的承受能力也也将逐步增加加。（五）重庆市社社会消费品零零售总额发展展趋势分析2001-20006年重庆市社社会消费品零零售总额（亿亿元）备注：为了便于于作图，将人人均GDP单单位变为十元元。2004年以来来，消费明显显升温并出现现升级趋势，城城乡消费品市市场均呈现出出快速增长的的态势。尽管管2003年年遭遇非典袭袭击，但消费费市场整体上上仍然保持了了持续上涨的的趋势。20004年更是是使消费得到到了一个大的的释放，社零零总额为10
9、061.5亿亿元，同比上上涨幅度达到到27%，无无论在消费额额还是在增涨涨幅度上均创创了历史的最最高纪录。22006年增长速度度虽然有所回回落，但其增增速仍然均达达到13.66。2001-20006年重庆城镇镇居民消费支支出比例（）从城镇居民消费费性支出比例例的变化看，从从1998年年的91.11下降到22006年84.22，呈现逐逐步下降的趋趋势。一方面面说明重庆市市城镇居民的的收入水平在在逐步提高；另一方面则则表明居民储储蓄进一步增增长，居民的的消费能力越越来越大，消消费潜力还有有待挖掘。（六）重庆市固固定资产投资资总额对比分分析2001-20006年重庆市固固定资产与房房地产开发投投资对
10、比（亿亿元）自2001年后后，重庆全社社会固定资产产投资额增幅幅持续上升，投投资额也从8802亿元增增长到24552亿元，翻翻了近3倍。房房地产开发投投资比例于22001年达达到24左左右，此后44年一直维持持在这一水平平，房地产开开发投资所占占比例在合理理范围，与固固定资产投资资同步增长、协协调发展。2006年，重重庆一、二、三三产业投资分分别比上年增增长37.66%、2.44%和21.4%。重点点项目累计完完成投资6223.54亿亿元，占投资资总量的255.4%，其其中基础设施施建设完成投投资465.85亿元，占占重点项目投投资总量的774.7%。重重庆市的固定定资产投资近近年来均保持持在
11、20以以上的增长速速度，在20005年增幅幅虽然有些回回落，但20006年的增增幅又达到224.9，预预计在今后几几年重庆的固固定资产投资资仍将保持较较快的增长速速度。二、重庆房地产产市场运行情情况（一）房地产开开发投资2006年重庆庆房地产开发发投资在宏观观调控的影响响下发展速度度有所放缓慢慢，全年房地地产投资额达达到629.63亿元，同同比增长211.6%，增增速比上年回回落6.2个个百分点。占占全社会固定定资产投资比比重为25.7%，比去去年略有下降降，但仍然保保持在25%左右的适度度水平上，房房地产投资保保持平稳增长长态势，市场场投资信心良良好。（二）房地产供供求状况重庆市房地产竣竣工
12、和销售面面积多年保持持稳定增长的的状况，20006年，商商品房竣工面面积为22225万平方米米，同比增长长0.7。 2006年重庆庆市商品房销销售面积为22228万平平方米，成交交金额5066亿元，与22005年同同期相比分别别增加10.5和177.7。通过对20033-20066年历届房交交会消费者调调查分析，我我们认为重庆庆市房地产市市场供求平衡衡，本地买家家占85%以以上，以自住住为主的买家家占多数，市市场上投资性性买家较少。与与上海、杭州州等城市相比比，房价虚高高的程度不大大，且经过22005年国国家对房地产产行业的宏观观调控，整个个市场得到进进一步规范，后后续市场逐步步走向稳定。（三
13、）主城区房房地产市场运运行情况2006年主城城区新批准商商品住房上市市预售面积11434.119万，同同比增长300.53%，同同期商品住房房实际销售面面积12033.50万，同比增长长19.399%，供需基基本平衡。1、销售面积增增加2006年主城城区商品住房房实际销售面面积12033.5万，同同比增长199.39%，由由此可见市场场需求相当旺旺盛。分月度度来看：5月月的销售面积积最大为1992.5万，9-111月份均突破破了100万万，由此可可见下半年楼楼市成交相对对较为活跃。2、销售均价小小幅上涨，增增幅有所回落落2006年全年年主城区商品品住宅成交均均价26977元/（建建筑面积，下下同），同比比增长4.225%，增幅幅较20055年有所下降降。分月份来来看成交均价价基本保持
