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1、广厦南京邓邓府巷项项目新街口区商商业市场场研究报报告瑞尔特房地地产顾问问机构二四年年七月二二十日目 录第一章 前言一、 调研目的二、 调研区域三、 调研对象第二章 新街口商区区商业业业态构成成与分析析一、 新街口商圈圈主要商商业布局局二、 新街口商区区业态构构成与分分析第三章 新街口商区区商业业业种分析析一、 品牌服装类类二、 珠宝名表类类三、 精品配饰类类四、 文化体育类类五、 民俗工艺类类六、 休闲餐饮类类七、 家居家饰类类八、 美容美发类类九、 洗浴类第四章 新街口商业业地产开开发经营营模式分分析一、 商业地产现现有开发发经营模模式二、 开发经营模模式特点点剖析第一章 前前 言一、 调研
2、目的1、 掌握新街口口区域商商业业态态及业种种构成；2、 熟悉新街口口周边商商业布局局区域特特征；3、 研析新街口口周边商商业地产产经营模模式；4、 提供新街口口区域商商业分析析及对策策研究、区区域商圈圈竞争对对手研究究、项目目商业价价值分析析、市场场消费特特征研习习依据；二、 调研区域以新街口商商业区和和项目地地周边区区域为主主三、 重点调研对对象1. 新街口区域域主要百百货店和和综合超超市主要百货店店：大洋洋百货、东东方商城城、中央央商城、商商茂百货货、南京京新百、金金鹰国际际、华联联商厦、金金陵百货货、金陵陵购物中中心、盘盘古亚泰泰广场综合超市：沃尔玛玛购物广广场、苏苏果超市市、屈臣臣氏
3、超市市2. 新街口区域域大型专专业店和和主题商商场专业店：五五星电器器、金太太阳家电电、苏宁宁电器、宏宏图三胞胞、红星星美凯龙龙、福中中都市数数码港主题商场：新街口口地下商商城（莱莱迪女性性主题商商场、新新街口美美食娱乐乐广场）、温温莎服饰饰广场3. 项目所在地地周边商商业地产产项目南京19112、金金轮大厦厦、东方方名苑4. 项目地周边边主要商商业街区区新街口商业业步行街街、王府府大街、汉汉府食街街、珠江江路第二章 新街口商区区商业业业态构成成与分析析一、新街口口商圈主主要商业业布局新街口商圈圈素有“中华第第一商圈圈”美称，商商业密集集度高，百百货零售售业竞争争激烈，大大中型专专业店比比较发
4、达达，连锁锁业逐步步步入蓬蓬勃发展展阶段，专专卖店发发展刚刚刚起步。新街口商圈圈的商业业层次分分明，不不是通常常意义上上的“街街区”，而而是由外外圈、内内圈两部部分组成成，内圈圈（由中央央商城、南京新百百、商茂茂百货、万万达购物物广场、盘盘古亚泰泰广场大大型百货货店等组组成）的核心心聚拢效效应和外外圈（金鹰国际际、东方方商城、大大洋百货货、金陵陵百货等组成）的的辐射形形成互动动，同时时带动周周边小马马路上的的商铺也也呈现繁繁荣之势势。二、新街口口片区商商业业态态构成及及分析新街口商圈圈的商业业业态主主要包括括百货店店、超市市、专业业店、主主题商场场和专卖卖店。业态结构11：百货货店状况况分析新
5、街口商圈圈百货店店业态高高度密集集，现有有大型百百货店十十余家，且且经营规规模均在在1万平平米以上上，虽然然也各店店均部分分的导入入了餐饮饮、娱乐乐功能，但但就总体体而言仍仍属于传传统百货货店业态态。业态态失衡导导致该地地区百货货店同业业间难以以真正实实施错位位经营，竞竞争异常常激烈。1、 主要百货商商场概况况名 称位 置营业面积（平平米）定 位金鹰国际购购物中心心王府大街与与汉中路路交叉口口450000中高档精品品店东方商城南京国际金金融中心心南侧群群楼240000中高档精品品店南京新百新街口商业业步行街街410000中档百货店店中央商城新街口商业业步行街街500000中档百货店店商茂百货新
6、街口商业业步行街街150000中档百货店店大洋百货石鼓路与中中山南路路交叉口口250000中高档百货货店华联商场友谊宾馆群群楼100000中档百货店店金陵百货南京世界贸贸易中心心166层8000中高档服饰饰金陵购物中中心新街口商业业区4300高档品牌服服饰2、 主要百货店店经营布布局分析析新街口商业业区几家家主要百百货店的的经营布布局呈现现出一定定的规律律性，但但因其定定位及经经营优势势不同又又各有特特点。各各百货店店楼层具具体布局局情况如如下：（1）金鹰鹰国际购购物中心心楼 层功能/经营营商品种种类主要品牌举举例6金鹰超市、滋滋补药堂堂、家用用小电器器、床上上用品家居家饰、主题餐厅双立人、飞
7、飞利浦、富富安娜悠仙美地休休闲餐厅厅5运动休闲、儿儿童世界界、照像像器材、数数码空间间工艺礼品、音像图书、手机耐克、阿迪迪达斯、SSONYY、黄色色小鸭、摩摩托罗拉拉、诺基基亚4西服正装、商商务休闲闲、领带饰饰品、男男鞋、男男士内衣衣US POOLO、登登喜路、雅雅格狮丹丹3时尚休闲、牛牛仔服饰饰、女士士内衣、名名品眼镜镜5th sstreeet、LLee、戴戴安芬2职业女装、时时尚女装装、皮装装皮裘、饰品、皮皮具CRODIIEARR、范怡怡文、宝宝姿1国际化妆品品、名表表馆、黄黄金珠宝宝、名品品女鞋SK-、LLANCCOMEE、雅诗诗兰黛、欧欧米伽、周周大福、莱莱尔斯丹丹评价：商场场经营饱饱
8、和度高高，楼层层功能分分布和商商品布局局合理并并具有创创新意识识，硬件件设施好好，品牌牌知名度度高，精精品百货货店定位位，虽引引入个别别配套的的休闲餐餐饮项目目，但仍仍属传统统百货业业态。（2）东方方商城楼 层功能/经营营商品种种类主要品牌举举例6时尚运动城城CK、ESSPRIIT、NNIKEE、贝纳纳通5名品折扣店店4西服正装、商商务休闲闲、领带饰饰品、男男鞋、男男士内衣衣杰尼亚、汤汤尼威尔、宾宾度、ZZIPPPO3少女休闲、运运动休闲闲、男士士休闲、女女士内衣衣丝妍丽美容容院ELLE、EESPRRIT、SSODAA、GUUESSS、安莉莉芳、耐耐克、阿阿迪达斯斯、REEEBOOK2职业女装
9、、时时尚女装装、女鞋鞋、流行行饰品POZO、宝宝姿、范范怡文、真真美诗1国际化妆品品、珠宝宝首饰、钟钟表眼镜镜、国际际品牌专专卖店烟酒茶叶、休休闲食品品、休闲闲餐厅、百百信药房房SK-、雅雅诗兰黛黛、欧米米伽、雅雅格狮丹丹、HOOGO BOSSS、哈哈根达斯斯、星巴巴克负一特色主题餐餐饮店、图图书音像像店、美美容美发发婚纱摄影、柯柯达彩扩扩先锋书店、纳纳百纳比比萨自助助、洋葱葱西餐厅厅、蓝与与白餐厅厅、日本本料理评价：商场场经营饱饱和度高高，楼层层功能分分布和商商品布局局合理并并具有创创新意识识。硬件件设施较较好，品品牌知名名度高， 与金鹰国际购物中心一同稳固占据南京高档消费市场，经营状况良好
10、。负一层引入整层餐饮概念，现已有数家主题店开业，且各具特色。将来与地铁口直接连通会带来极大的客流。该商场6FF的时尚尚运动城城是于220044年6月月24日日新近装装修开业业的，是是商场布布局调整整的又一一新招，对对拉动客客流起到到了一定定的效果果。（3）南京京新百楼 层功能/经营营商品种种类主要品牌举举例6大家电、小小家电、音音响器材材、照相相器材海尔、海信信、SOONY、松松下5办公用品、电电脑器材材、文体体用品、童童装童品品黄色小鸭、巴巴布豆4男士正装、商商务休闲闲、男鞋鞋男包、衬衬衫领带带罗蒙、金利利来、卡卡帝乐鳄鳄鱼、久久牧王3女士服装、女女士内衣衣、睡衣衣、中式式服装、羊羊毛羊绒绒
11、衫圣迪奥、II、哥弟弟、克罗罗蒂亚、马马天奴2休闲装、运运动休闲闲、运动动鞋、牛牛仔、中中老年休休闲服依恋、美特特斯邦威、耐耐克、李李宁1化妆品、钟钟表眼镜镜、女鞋鞋、配饰饰、烟酒酒茶叶、照照相器材材、飞利利浦小家家电、礼礼品荟萃萃欧柏莱、高高丝、玉玉兰油、ZZa、浪浪琴、白白丽、天天美意、飞飞利浦负一食品、烟酒酒糖茶、小小百货、布布艺床品品、工艺艺礼品、美美发沙龙龙、睡衣衣系列、现现场充绒绒、餐饮饮大娘水饺评价：商场场经营饱饱和度高高，楼层层功能分分布和商商品布局局较为合合理，硬硬件设施施较好，坚坚持中档档定位的的基础上上重视品品牌的选选择，客客流量大大，商场场信誉度度高。（4）中央央商场楼
12、 层功能/经营营商品种种类主要品牌举举例6中国、日本本、韩国国、台湾湾小商品品城5家庭保健用用品、运运动服饰饰、运动动鞋、儿儿童服饰饰、玩具具游艺美津奴、李李宁、康康威、锐锐步、双双星、小小猪班纳纳4家用电器、影影视声像像制品、厨厨卫设备备、迷你你剧院海尔、TCCL、创创维、SSONYY方太、美的的3男士服饰、女女士服饰饰、精品品名店报喜鸟、罗罗蒙2针织服饰、青青春服饰饰、妇女女用品、寝寝居布艺艺、休闲闲小站艾格、杭州州典雅、淑淑格、安安莉芳、班班尼路、天天山、雪雪莲、1珠宝首饰、中中外钟表表、化妆妆品、百百货、摄影器器材、箱箱包皮具具、烟酒酒食品、文文化办公公用品、现现代通讯讯器材、皮皮鞋皮
13、具具高丝、羽西西、玉兰兰油、蝶蝶装、飞飞利浦、百百丽、森森达负一五金交电商商场、自自行车、停停车场评价：商场场经营饱饱和度高高，楼层层功能分分布和商商品布局局较为合合理，商商品布局局和陈列列不乏传传统印记记，中档档定位，以以工薪阶阶层为主主力目标标客群，客客流量大大，经营营状况较较好。 （5）大大洋百货货楼 层功能/经营营商品种种类主要品牌举举例7手机通讯超超市、小小家电、品品牌特卖卖场诺基亚、飞飞利浦等等6儿童世界、床床上用品品、家居居家饰、餐餐饮黄色小鸭、雅雅兰、多多样屋大千户日本本料理5运动休闲、运运动器材材、名酒酒廊、西西餐厅耐克、阿迪迪达斯、李李宁、斗斗牛士西西餐4西服正装、商商务休
14、闲闲、领带饰饰品、男男士内衣衣华伦天奴、罗罗蒙、袋袋鼠3职业女装、高高档女装装、女士士内衣克罗蒂亚、ZZPR、22%、安安莉芳2少女装、淑淑女装、女女士饰品品、美容容美发、咖咖啡西餐餐艾格、SOODA、淑淑女屋、洋洋葱西餐餐馆1品牌化妆品品、皮鞋鞋皮具、珠珠宝名表表、咖啡啡、餐饮饮LANCOOME、欧欧柏莱、白白丽、欧欧米伽、施施华洛士士其、星星巴克、必必胜客评价：商场场经营饱饱和度高高，楼层层功能分分布和商商品布局局合理并并具有创创新意识识，硬件件设施较较好，注注重品牌牌，属于于新近开开业的外外来商业业机构，在在全国具具有相当当的知名名度，中中档为主主，高档档为辅的的定位，每每层都引引入了休休闲餐饮饮项目，业业种结构构上更趋趋合理。（6）商茂茂百货楼 层功能/经营营商品种种类主要品牌举举例5数码广场、小小家电、家家居家饰饰松下、索尼尼、馨亭亭4儿童服装、儿儿童玩具具、运动动服饰、运运动器材材丽婴房、康康威、斯斯舒朗3西服正装、商商务休闲闲、男士士内衣罗蒙、七匹匹狼、舒舒雅2女装、休闲闲装、饰饰品、女女士内衣衣江南布衣、戴戴安芬、班班尼
