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1、将军祠项目取地可行性研究 (2)将军祠项目取地可行性研究新景祥（厦门）咨询顾问部谨呈：中航地产本报告目的：为客户取地提供客观研究判断,并为后续产品细化提供依据服务背景1. 开发商背景:央企，有城市综合体开发经验，1. 地块背景：城市中心，原厦工地块、的老城区改造项目2. 工作进展：客户有意向取地，并已经做了初步的概念规划厦门市场现状1. 城市概况：中国五大经济特区之一、海西经济区及闽南城市圈战略城市和核心城市；2. 房地产市场：群雄争霸且具有地方特色的房地产市场3. 未来前景：城市迅速扩张、发展前景广阔，但是风险与机遇并存。工作重点？? 通过对客户需求的访谈以及对客户提供的成果的认识，我司认为
2、，本阶段服务的主要内容是：深入研究厦门城市、房地产市场状况以及各种专业市场运行规律。新景祥解决问题的思路1、项目分析：解析本地块，找出当前存在的核心问题2、背景分析：研究城市经济环境，判断投资前景3、市场研究：分析各专业市场的表现，为产品定位提供依据4、战略定位：根据以上分析，提供产品定位策略和参考指标报告结构1. 区位定义2. 项目选址3. 宗地现状4. 不利因素5. 项目质素小结6. 问题解析1、项目分析：解析本地块，找出当前存在的核心问题地块位于思明区，思明区是厦门城市的发源地，是厦门市的经济、政治、文化、金融中心，以及城市的窗口? 行政区划：? 面积：75.31平方公里，? 人口：81
3、.17万人（其中户籍人口62.09万人）。? 人文历史：? 自然人文景观：鼓浪屿、万石植物园、鲁迅纪念馆、华侨博物院、郑成功演武场遗址、郑成功纪念馆、陈化成故居墓园、人类博物馆等，? 教育资源：厦门大学、国家第三海洋研究所、厦门国家会计学院，市重点中、小学等。? 经济发展：? 2009年全区经济总量已跃居福建省各县（区）首位和全国15个副省级城市中心城区上游位次，荣膺“2009年度中国中小城市科学发展百强”（第十六位）称号。本案区位定义思明区构筑“一带”、“两地”、“三圈”、“四区”产业格局，发展高端服务业，地块更临近各商圈，城市属性强?“一带”：? 环岛路经济带：发展滨海特色旅游项目?“两地
4、”：? 厦门高新技术研发与产业基地? 区域外工业“飞地”（位于同安）?“三圈”：? 中山商圈：以来厦旅游的外地游客为主要消费群体? 富山商圈，以闽南地区购物群体为主要消费对象? 会展商圈：主要服务于商务办公、会展业和旅游业?“四区”：? 观音山国际商务营运中心区? 鹭江道中心商务区? 环湖商务休闲区? 东坪山休闲度假区高新技术研发与产业基地本案东坪山休闲度假区区位定义将军祠片区规划定位：以居住商业为主的高品质城市居住社区，本案是该片区第一个启动项目? 区位：位于厦门本岛西南，厦门旧城的东北部，西临中山公园，南望万石山；? 规划：可出让地块用地面积合计12.5万；? 选址特点：地处老城区，周边设
5、施配套完善，临近中山路既成商圈；? 功能定位：包括大型商场、商务办公、高档酒店、文化休闲商业和住宅等多种城市功能的高品质城市社区。本案区位定义从小区位看，本地块位紧邻厦禾路，历史悠久、底蕴丰富，“老城区”是项目的主要卖点项目选址? 清康熙二十二年，施琅进军平定台湾，为清政府统一全国立下汗马功劳，并派驻厦门为第一任福建水师提督。厦门地方官绅给施琅建立了生祠坊，并为施琅父子两将军立了石坊表。除了施琅的祠堂，将军祠还有后来也当上福建水师提督的“威略将军”吴英的祠堂；? 新中国成立后，将军祠片区成为厦门重要的工业集中地，厦工集团、厦门电池厂等聚集在此，将军祠片区是老厦门人心中的恒久记忆。民间艺术歌仔戏
6、剧团 曾经的钟鸣鼎食之家 旧厦门体育场从交通自驾情况看，本地块临近多条主干道，距市中心仅2公里,路况较好成功大道火车站?道路系统：? 厦禾路：? 现状双向8车道；? 湖滨南路：现状双向8车道；? 成功大道现状双向6车道（无红绿灯）。 本案机场项目选址从公共交通系统看，及多条公交线路毗邻本地块，至火车站仅需分钟湖滨南路二市站公园东门站二市站火车站莲前路公交站 BRT二市站 BRT路线图鼓浪屿公交系统二市站 54路(思北-坂头)1路(厦大-火车站) 88路(轮渡-松柏）4路(文屏-和平码头) 785路(莲花三村-轮渡)8路(汇成-轮渡) 96路(胡里山-双十中学枋湖校区)25路(江头小区-轮渡)
7、102路(和旭路-火车站）28路(轮渡-岭兜小区) 53路(思北-东孚工业区)52路(思北-杏林) 56路(轮渡-大嶝山头村)公园东门站 86路(胡里山-仙岳医院)4路(文屏-和平码头) 96路(胡里山-双十中学枋湖校区)8路(汇成-轮渡) 87路(东渡-上李(铁疗)快运系统二市站 快1（第一码头中科院)快2（第一码头同安枢纽站）快3（第一码头前埔)项目选址从配套看，周边配套完善，教育、生活、医疗等设施一应俱全青年阳光酒店（三星级）闽侨宾馆（四星级）厦门宾馆（四星级）万寿宾馆（三星级）邮电纵横宾馆（三星级）怡庭连锁酒店（经济型酒店）松声酒店（准四星级）1257634兴业银行中国银行工商银行厦门
8、市教育科学研究院174医院（三级甲等)厦门青少年宫（市团委直属）厦门游泳馆1257634酒店金融及其他113425永辉生鲜超市闽燃生鲜超市诚达购物广场（好又多）名汇广场合祥家具城1125634后江小学（区属）厦门一中(省一级达标)厦门经济管理学院(市属培训机构)启明星幼儿园教育商业 46367鹭宾隆超市兴茂电器14325756724672345567本案1厦门实验小学(市教育局唯一的直属小学)厦门六中初中部(省一级达标)厦门城建学校（中等职业学校）7233中山公园万石植物园3项目选址注：项目小学划片为后江小学，初中根据派位可能读一中、双十、大同中学或者五中。从景观看，周边有中山公园、万石植物园
9、（国家级风景区），本项目高层均可远眺，景观资源及其丰富中山公园万石植物园万石植物园项目选址三地块联系较为紧密，利于成片开发1号2号3号厦工总部大厦（在建）厦禾路文馨园小区将军祠路?四至范围：?北侧：厦禾路?南侧：规划道路?东侧：将军祠路?西侧：公园东路宗地现状内部存在大量容积率高、产权混乱的待拆建筑1号2号3号? 地块内部现状：? 1号地块：存在大量待拆建筑，有1米左右高差? 2号地块：建筑基本拆除、在平整场地? 3号地块：存在一定待拆建筑? 待拆建筑特点：? 容积率高? 产权混乱宗地现状主要为待拆建筑、寺庙、部分地块高差、沿厦禾路线噪音污染1号 2号3号前面为厦禾路BRT线路的高架桥，带来噪
10、音污染内部存在一定高差，会增加施工难度内部大量的待拆建筑，不易拆除的寺庙（注：闽南人迷信思想很重，此类寺庙较难拆除）不利因素? 在厦门有59年的历史了，是一所集医疗、教学、科研、保健为一体的三级甲等综合性医院。2006年，医院被总后卫生部、国家卫生部联合表彰为“（2001-2005年）军队医院支援西部地区医院工作先进单位”。? 厦门实验小学是厦门市教育局唯一的直属小学，2001年以来，学校先后荣获了“全国精神文明建设先进单位”、“全国教育系统先进集体”等国家级荣誉表彰及省级荣誉表彰30多项。? 厦门第一中学创建于1906年，建于1751年，是厦门最早的中学。学校先后被授予省、市文明单位、青少年
11、体育工作先进集体、中小学现代教育技术实验学校、省科技教育重点示范点、省先进基层党组织、省模范职工之家等荣誉称号。174医院 实验小学 厦门一中项目周边的教育和医疗资源极其优越，可称为项目的重大利好利用案例：近年，项目临近的楼盘“新华城”，规划、户型、园林均无特色，但其捐赠实验小学，保证业主子女顺利入读，因此吸引大批客户，项目迅速高价售罄。特殊利好1厦门BRT运载主力地位将全面彰显，已经成为市民出行的首选交通工具?城市综合交通规划：1、路网格局BRT布局的物理基础保持“放射+环形”路网主骨架，组织片区与用地布局形态适宜的方格网或自由式路网。2、线网结构：“四射+八联”为主的构架 “四射”放射线为
12、本岛向岛外的4条指状放射线，对应与市域客流走廊；“八联”区间线为本岛2条、环东海3条、环西海域的1条和环海湾1条，对应于组团间联系走廊。?BRT线路：目前已开通：快1、快2、快3：?规划（或在建）：快1 ：第一码头厦门新站（续建）快2 ：第一码头同安城南（续建）成功大道专线： 厦港灌口环岛干道专线： 和平码头机场特殊利好2类似于一线城市的“地铁上盖物业”，本地块也同样具备轨道交通所带来的利好因素：庞大的人流及消费能力！仅2008年9月1日至2008年12月31日，厦门BRT客流量2375.27万人次，日均客流19.47万人次。而对于2010年日均客流量的预测至少在这个基础上翻一番，远期将呈几何倍数增长特殊利好2地块素质3344555550 1 2 3 4 5土地级别自然景观规划状况社会人文交通情况商业配套生活配套学区状况治安状况基地价值评析
