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1、项目成本管理流程（审核版）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目的：确保开发项目的成本控制在成本目标之内。1. 适用范围：适用于公司所开发项目的全过程成本控制工作。2. 术语核定义：2.1. 项目目标成本：是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标 利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现公司“以经济合理性最 大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。3. 职责：参见流程图及工作程序。4. 工作程序4. 1.项目目标成本释义4.1.1. 项目目标成本文件分为三个部分：项目目标成本测算表项目目标成本控制责 任书
2、项目动态成本月评估报告：a) 项目目标成本测算表是反映项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建 设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分 项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。b) 项目目标成本控制责任书是对各项目成本、费用的责任部门及其主要职责 的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的己完工程的失败教训。c) 项目动态成本月评估报告反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提 出成本控制建议。4.2. 项目目标成本管理原则a) 市场导向原则：项目目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。b) 准确严谨原则：项目目标成本指标应科学准确，每项來源都
3、要有充分依据，保 证目标成本的权威性。c) 事前控制原则：项目目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先 控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效 成本。d）动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与项目目标成本进行比较并纠偏， 确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。4.3. 项目目标成本文件制订4. 3. 1.拓展论证阶段：4. 3.1.1. 对有意向参与招拍挂或合作开发的地块，成本管理部参与项目可行性研究工 作，根据规划草案、新项目可行性论证规划草案指标说明和工程技术分析，进 行项目拓展阶段建安成本测算，总经理审批通过后，项目拓展阶段建安成本测算 自动成
4、为项目预控目标成本，具体操作参见项目拓展论证管理流程。4.3.2. 定位策划、前期设计阶段：4.3.2. 1.获取土地后，成本管理部参与项目定位策划、前期设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行 建安成本测算，组织编制项目目标成本测算表，作为各部门的初步成本目标。4. 3. 2. 2. 根据建安成本测算，成本管理部提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建 议，形成方案设计阶段成本控制建议，以此指导实施方案的造价控制。4. 3. 3.方案设计（扩初设计）阶段：4.3.3. 1. 方案设计成果确定后5个工作日内，成本管理组织对项目目标成本测算表
5、进行细化和修订。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设 备的目标成本分析。4. 3. 3. 2. 成本管理部结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、碇 含量等），形成施工图设计阶段成本控制建议，作为设计任务书的一部分发给 设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。4.3.4. 施工图预算阶段：4. 3. 4. 1. 施工图完成后15个工作日内，成本管理部组织对项目成本测算表全面进 行细化和修订，作为最终的项目目标成本。4. 3. 4. 2. 财务部负责组织按己完工程的经验和责任成本体系的要求，编制正式的项目 目标成本控制责任书，并以此指导招标、施工、釆购等业务活
6、动中的成本费用使 用与管理。4. 3. 5.各项目、各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制责任书）在 定稿后即时提交国英置业成本管理部，相关数据记录备案。4.4. 项目目标成本测算表的编制4.4.1. 项目成本测算必须应用统一测算表格，并体现量价分离的原则。4.4.2. 项目目标成本的制订以项目规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼 标准为基础，项目目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图 预算阶段）说明书。4. 4. 3.成本测算表中各成本项目的工程量，应根据本公司己竣工的或行业相似工程的结 算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面
7、积、户数、 单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施 工图预算完成后项目成本测算表中的工程量应是按图实际计算的结果。4.4.4. 成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算 依据、市场行情计算得出，如是参照己结算工程的单价，需注明参考数据的来源和 依据。4. 4. 5.产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、工程、成本、市场 反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分 析法得到最优的方案。4. 4. 6.施工图预算完成后项目成本测算表中的材料设备，对其品质应有准确的描述， 且应与楼盘的定位
8、相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。4.4.7. 拓展论证、定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以 根据己结算工程的经验或同行相关数据直接填写可售面积单方成本或总金额，但需 注明参考依据。4. 4. 8.各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方 应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。4.5. 项目目标成本控制责任书的编制4.5.1. 项目目标成本控制责任书应包含以下内容：项目概况；地价成本控制（如何 进行控制？相应的使用表格？）:开发前期准备费用控制（如何进行控制？相应的使 用表格？）；主体建安；社区管网、配套设施费的控制（如何控制？）；
9、园林环境工 程及样板间、卖场装修费用的控制；开发间接费的控制（如何控制？相应的使用表4.5.2. 项目目标成本控制责任书应明确：控制目标、责任部门、控制指标、控制手 段和要点。（完全成本部自行编制作为掌控其他部门成本的依据？）4. 5. 3.财务部汇总目标成本测算表，编制项目目标成本控制责任书，初稿完成后反馈 到各职能部门和项目公司讨论、修改，直到达成一致，按责权手册要求进行审核、审批。4.5.4. 项目目标成本控制责任书达成一致后由各单位负责人签字确认、总经理签发 开始执行、相关部门监督、考核。4.6. 项目目标成本执行4.6.1. 各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制。a) 釆
10、购管理：按各供应商采购管理流程的规定，参加招标过程经济标编制及 评审，审核采购合同，审核进度款及结算款支付。b) 设计变更：按设计变更管理流程的规定，对通过可行性论证的变更进行成 本测算。c) 工程签证：按工程签证管理流程的规定进行审核，对己实施完成的工程签 证进行复核。4.6.2. 在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月编制项 目动态成本月评估报告，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控 制的建议，在完成后的三个工作日内报国英置业财务部。4. 6. 3.项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照项目目标成本控制责任 书对相关责任部门进行评估，并提交
11、公司管理层作为业绩考核的依据之一。4.6.4. 项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验 数据。4.7. 项目目标成本的修订4. 7. 1.施工图确定后的测算稿为最终项目目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在项目动态成本月评 估报告中反映即可。4.7.2. 工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时(对利润影响达2%), 应对项目目标成本进行修订，并报公司总经理批准，财务部备案。4.8. 项目成本控制后评估4.8.1. 项目结束后，成本管理部组织按项目后期评估作业指引对整个项目发生的成 本进行的全面的
12、、系统的评价和分析总结，以逐步提高企业成本控制的水平。5. 支持性文件GYZY/YG-QP-SJ-008GYZY/YG-QP-XM-0045.1. 设计变更管理流程5. 2.工程现场签证管理流程5. 3.项目动态成本管理作业指引GYZY/YG-WI-CB-0035. 4.工程预结算编制及审核作业指引GYZY/YG-WI-CB-0025. 5.项目成本后期评估作业指引GYZY/YG-WI-CB-004&相关记录6. 1.项目目标成本测算表GYZY/YG-QR-CB-0016. 2.目标成本控制责任书GYZY/YG-QR-CB-0026. 3.项目动态成本月评估报告GYZY/YG-QR-CB-00
13、3项目开发成本测算表建安成本项目估算指标单位基数估算总额 （万元）计算说明备注一、前期工程费用1、迁移项2、工程设计费项3、地质勘察费及测呈项4、其他零星项二、岩土工程元/nV建筑面积三、基础工程元建筑面枳四、主体工程元建筑面枳K 土建工程元建筑面枳2、安装工程元/nV建筑面积3、装修工程五、室外配套工程六、工程其他费1、工程监理费元建筑面枳2、燃气工程监理费燃气工程造价3、工程保险费项4、报建费工程总造价5、工程造价咨询费工程总造价6、水电增容7、公用设施专用基金8、不可预见费合计主要技术经济指标：占地面积：基地面积（面积单位：平方米）计入容积率面积：不计入容积率面积：住宅户数：停车位（辆）其中：地上停车位地下停车位项目分产品类型成本汇总序 号成本项目可色面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明类型1类型2类型3商业平均类型1类型2类型3商业合计建筑面积*0. 000. 000. 000. 000. 00可酋面积*0. 000. 000. 000. 000. 00土地获得价款0. 001政府地价及相 关费用0. 00表中公式把地价按可 售面
