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1、丽景华庭三期市场专题分析一、南延线区域板块划分3二、南延线区域房地产市场整体环境调研51、区域房地产市场沿革52、区域房地产市场现状53、区域市场整体环境调研结论及市场趋势预测7三、城南区域项目综合分析111、各项目占地规模分析222、各项目建筑面积分析233、各项目物业类型分析244、各项目户型配比分析255、各项目平均价格分析266、各项目销售速率分析277、各项目户型面积配比分析矩阵图288、小结30四、本项目地块研究311、项目区位312、项目特色323、项目规划334、技术指标355、地块周边3公里配套统计366、项目SWOT分析407、地块分析结论42五、项目竞争专项分析431、南
2、延线区域未来土地供给总量分析432、地块周边3公里范围内的土地交易情况统计453、本项目周边重点竞争项目供给分析464、本项目周边3公里范围内入市楼盘的建材调研505、本项目所处的竞争环境分析646、本项目竞争策略分析657、本项目开发策略分析65六、典型个案专项研究661、远大优悠风景662、育才竹岛69七、区域目标客户群分析721、客群特性分析722、客群置业动机分析73八、项目市场定位判断741、形象定位752、目标客户群定位753、价格定位804、项目竞争策略分析81丽景华庭三期市场专题分析一、南延线区域板块划分以天府大道为轴的国际城南规划面积约53.6平方公里，人口逾100万，集合商
3、业商务、休闲、居住3大功能，建设总投资预计将达500亿元，其中20亿用于基础建设和配套。从而带动整个城南副中心蓬勃发展。同时，也为成都的房地产行业开辟了一个新的战场。天府大道规划线路全长13.465公里的南延线，以府河与天府大道交汇处的小桥为界，我们可以把沿天府大道的开发区域划分为二段，一边是从三环到小桥以政务办公、会展经济为主的政务会展区、一边是从小桥到麓山以生活家居为主的生活居住区。从行政区划上来讲，前者属于高新区管辖范围、后者属于华阳地界。从开发产品而言，两个板块各具特色，相互依托。初步形成一定的差异化。从上述两板块所开发的代表性项目来看，无论是上段的“世纪城”还是下段的“城南名著”，都
4、各自凝聚了强大的实力。可以说，这两大区域无疑是成都近几年最值得关注的重点地带。城南副中心板块南城新区板块华阳城区板块城南新富人区板块伴随着人南延线左右，两条景观大道开始逐步担负起重要的辅助交通功能。即以天府大道为中轴，府城大道（红星路南延线）和元华大道为两翼！在城南建立起三条快速通道，以缓解天府大道的交通压力，同时也将更多的可供开发土地推向市场，激起城南新一轮的开发热潮。而再细分上述的两个区域，又可依据这三条快速干道、整个区域内的道路网络结构和市场整体发展状况，将其分为四大居住板块：三环绕城板块（城南副中心版块）绕城迎宾大道板块（南城新区版块）终端广场与龙华路板块（城南新富人区版块）华阳城区版
5、块。二、南延线区域房地产市场整体环境调研1、区域房地产市场沿革从时间上来看，南延线的起飞应该从2003年成都市政府“政务中心南迁，打造城南副中心”和“打造地铁一号线”两大重磅消息放出后开始算起。也就是在03年，因政策利好，前期并未被购房者看好的天府大道延线迅速升温，不少开发企业开始在这一线大量屯兵拿地。新城南的发展现状也证明了众多品牌开发商的远见卓识，当时有着1000余亩和4000余亩土地储备的远大地产、万华地产如今已成为片区发展的标杆，引领着区域房价的涨跌。2、区域房地产市场现状经过几年的快速发展，天府大道延线(华阳段)周边已经聚集了众多新近开发的楼盘，从北向南：有超高层的齐盛艺境，高层的育
6、才竹岛，别墅形态的兰桥上舍，集多层、商铺、电梯、超高层综合一体的远大都市风景，多层的左岸花都、黄金海岸，充满中式韵味的蜀郡，打森林绿化牌的怡丰新城，最早在天府大道延线上出现的电梯公寓社区城南名著、御景台，以绿化景致取胜的南阳锦城，引领成都开发水准的麓山国际社区，蓝山美树等 而一批批即将现市的大盘、新盘，如海昌600亩的极地海洋世界、香港新世界1600亩的河畔新世界、阳明房产600亩的蔚蓝卡地亚、雅居乐2008亩的成都雅居乐花园、腾盛实业的大城际、宏信南樾等也是虎视眈眈的盯着南延线这块风水宝地，欲与区域的现行开发商一较高下。从物业形态来看，在别墅物业中，除麓山国际社区的开发正逐层深入，蓝山美墅的
7、开发进入一定阶段外，传闻中阳明地产要卖现房，其余几个项目还在前期阶段。但普遍规模较大，开发周期长，开发商的雄心更不小。一旦陆续启动后，整个天府大道，尤其是末端的高端物业竞争将愈加激烈。在土地价格上来看，如今天府大道附近的地价已从三年前的40万/亩、50万/亩上升到了数百万/亩的价格。在2003年，天府大道延线(华阳段)的土地仅为几十万元亩。转眼四年间，南延线周边的土地已变得寸土寸金。协慧国际有限公司以640万元/亩的价格拍走站南居住区“123地块”；华润以445万元/亩取得新城南60亩住宅用地，2007年4月27日中海兴业以704万元/亩的价格取得95亩土地、同时以614万/亩的价格取得227
8、亩土地，高昂的土地价格甚至已经超越其它部分区域二环到三环的地价。反过来看，就目前的地价和在售项目的售价相比，单从土地成本来看，未来的天府大道区域房价还有很大的上升空间。在房价方面，华阳早期开发府河音乐花园等商住楼盘均价尚不足1500元平方米。2003年底，心怡地产的左岸花都开盘亮相，借打政务规划牌首次把这一片区的房价提升到了2000元平方米以上。2004年9月，以“低密洋房荷兰商业水街”为组合的远大都市风景一期开盘，用创新、细节、精品打动了所有购房者，制造出令人瞩目的开盘即清盘的远大现象，同时也把区域的楼价引入了3000元平方米大关！进入2007年，政府南迁在即、地铁1号线施工进入中期、成都房
9、价全线飘红，一系列利好因素刺激着天府大道延线(华阳段)楼盘房价跳跃上扬。四月，包括齐盛艺境、育才竹岛、远大优悠风景、城南名著2期相继开盘，把区域热度推向高潮，80%的房源被抢购一空，并将目前区域均价抬升至了4500元平方米上下。3、区域市场整体环境调研结论及市场趋势预测区域市场整体品质及对应价格将在几大开发巨头的带动之下，在近年内得以迅速提升。区域市场经过多年的发展，已经在成都市占据了较高的地位，同时也占据了较大的市场份额，区域近年来积累了大量的开发巨头，将促进区域市场的迅猛发展，区域市场整体品质及对应价格将在几大开发巨头的带动之下，在近年内得以迅速提升。 未来的天府大道中段将形成以新会展中心
10、、新市政办公大楼为核心的区域，主要形态为办公、住宅，而随之而来的商务、文化、娱乐中心也将形成。从近期市政府南迁的消息中获悉，南迁将于今年国庆期间完成。随之而来的，是一个城市的政务中心所聚集形成的一个城市副中心。这对于城南，特别是南延线的发展有巨大的影响。写字楼、酒店、商业配套、居住社区以及市政配套都将随着政府南迁迅速跟进，成为成都对外的一个窗口。而最近从政府方面还有信息传出，300亩领事馆区落定南延线。新规划的领事馆区建筑群将以欧式风格为主。在未来的领事馆建筑区，将形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街。而位于天府大道中段的新益州公园竣工在即，还有新会展不远处的四川广电大厦，
11、以及天府软件园等高新科技办公楼都在天府大道中段区域。市政府的迁入和领事馆区的落定，对于南沿线区域的开发和发展都是极其利好的消息。这预示着南延线真正成为成都对外的窗口。可以看出，未来的天府大道中段将形成以新会展中心、新市政办公大楼为核心的区域，主要形态为办公、住宅，而随之而来的商务、文化、娱乐中心也将形成。 天府大道中段将成为成都充满现代感的高尚居住和办公区域投资12亿的新行政中心建筑群、未来充满欧式特色的领事馆区建筑，以及充满现代气息的新会展和各个居住项目，还将为天府大道注入更加丰富精致的各国异域建筑元素。可以预见的是，天府大道中段将成为成都充满现代感的高尚居住和办公区域。据悉天府大道末端的麓
12、山大道将拓宽到70米，中间有绿化隔离带隔离，今年年底交付使用。市政配套的完善，特别是交通的便利将会为这一区域的物业带来极为有利的影响。简而言之，天府大道末端的房地产品有可能在今年底随着麓山大道的改造得到增值机会。 从需求趋势方面来看，南迁还将带来房地产市场巨大的消费力。从需求趋势方面来看，南迁还将带来房地产市场巨大的消费力。除目前大量看好城南居住环境的置业群体外，还有不少机关事业单位将南迁，而单位能够解决的住房数量又极其有限，因此大量的住房需要通过市场途径解决，这也正是公务员和事业单位职工首选在城南置业的真正原因。城南的还有很大一部分的消费力，而这些对于区域居住产品的升级增值有直接的刺激。综上
13、所述，我们认为：区域市场正处于迅猛的发展期随着生活配套的日趋成熟，地铁开建，立体化交通网络的设置，新城规划日趋完善，天府大道中段的投资价值和居住价值将会出现更大的提升。对于本项目而言，未来的整体开发环境较优。三、城南区域项目综合分析从目前南延线区域在售楼盘的分布位置来看，南部新区板块所聚集的楼盘数量最多，且以天府大道两侧最为集中。相应的，竞争也相对最为激烈。该区域也是本项目所在的区域，其代表性楼盘为远大.优悠风景，在项目品质和价格方面处于整个南延线区域的中偏高档次。南延线主要项目一览表项目名称地址总占地(亩)总建面(万)总套数分期/分批名称当期供给物业形态体量（万）供给套数（套）套型面积供给比
14、例销售套数套型销售比例咨询/蓄客时间开盘时间均价销售速率（套/月）格林君典 中和镇朝阳路8012.511031期多层+小高层小高层1.5 多层:2 小高层120 多层156 套一51-63:20%套二75-88:60%套三：97-132:20%270套一:100%套二:100%套三:90%2007-2-12007-4-143700922期小高层+中高层9827暂未公布_2007-6-30_金桂花园3期丹桂苑C区双流县中和镇仁和路130号(68路公交车总站)212.82501批次多层2.1196套二85-97:36%套三135-143:64%187套二:100%套三:90%2006-6-302007-33400212批次多层0.436套二78-92：100%_2007-3-1_盛南领地天府大道中段,世纪城南大门旁,天府软件园对面25.88.23901批次小高层+中高层+高层+超高层4201套三131-142:67%套四151-174:30%套五179-202:3%183套三:100%套四:85%套五:100%2006-9-282006-12-164750302批次中高层+高层+超高层4.2189套三131-14267%套四151-174；33%_2007-1-205300华银美景成都
