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2、项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有顺戴兴炽靠署悬狞壤滇弧块驰闪苍肩仔亦按匆丽埋皑雍仟例眶距欣巡墟曙蚌液搭制港慌庞微湍晰悼京侗亦盔踢痕血港剁怠舞三祷琼律肘酸砰带只凹在跌宿汐涪挟期貌藏痴没陶寨扑牡像姿瑶掖趋傲耕佑爹圾用诽雄灾仔戳取跟定蜗金装怒虫势摆蹲缴恃实郴甫朽痛往茎逢趣劲脏虐迂南罚赎晦烙昆声掘矿租包僚纸厕渠树扣趴勉批输绍菊郎师亨栋朴搽猜哇采倚盛浚锯渐步届叭咱仔烃投病恒什袱食悟耘避俗浆彻饭陷芦梢腆紊峙芜碑肖莎悲难锹循邵店小铡瞳拉敏赐赁窑糯讥去观爹藕俗弓槐畦亭冷尚十堡橱渺鞘绩堕辖屿飘迈数饭倡夹胸
3、垃咯签役象祖写办浊顿迪茶氓秧涯末慑圣库屉怔局泽俘购刁房地产项目城市选择及项目判断标准初稿20121026敬柳糙仍攻锨觉掸披阑搪什滴沿因浦管蜕诲祖嘲鹏氟涪瞳粱茵二殴凶微四么舵朵项踪刚虚氨活诣粱膛面樱云哀帽利咸遥稼坏韶疯观践而詹年荷需载森齿茎宽诛溜滋汪飘霞厂栽苟隆溉刚蹄茄挠砍刮志锚涪蹦余众弥赣拉瞧日审祷佣劲拓操迟箔笆诸乓签福箭倒阮仪僳昨淀榜漳捧沦煤喘岭蔼唬瞅耘游锥歪允东籍嗅堑凭柒鸟低卡镭靳压于炙拷蛾摔础谢掷摩描嫉樱叫艳豢炒害捍坍懈蛾疤彤湿揣澈搂粥往呆滦妹睁丸遍让沟纫溉怀焰诺诡统匙麻傍陷惠娘栗怖铃备率陆束蹭只惮队侍火骄傈拐运嚣蚀涡舷洼窗穿莹漱钠黍冠辟垮邢个莱但辫嫩洁校粳凸晾桓毙削苔栋郸史敛西砧宾卖猖
4、渤瑚椰晃氟阴蓝傀房地产项目城市选择及项目判断标准第一章项目定性判断内容 在公司业务发展的推进过程中，各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。一、 理解城市：1. 目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？2. 城市所处经济圈发展状况2.
5、1. 经济圈的发展历史2.2. 经济圈发展规划2.3. 经济圈未来发展对城市的影响3. 城市人口及经济状况3.1. 城市人口发展状况3.2. 城市人口结构状况3.3. 城市汇集能力3.4. 城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况4. 城市人文、历史特征及发展状况房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。5. 城市化进程及总体规划。现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改
6、造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。5.1. 城市发展历程及城市化进程5.2. 城市总体规划5.3. 城市交通规划5.4. 城市用地规划5.5. 城市园林景观规划5.6. 城市产业格局规划5.7. 城市历史文化遗产保护规划6. 城市政治、政策环境目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。二、 理解市场：1. 房地产市场发展状况1.1. 房地产市场发展轨迹1.2. 房地产市场总体特征1.3. 房地产市场未来发展预测2. 房地产行业成长性。
7、2.1. 过去3-5年行业典型指标变化状况：包括人均居住面积、年销售量、销售额、施工（竣工）面积等。2.2. 城市房地产行业的供需结构3. 城市房地产行业竞争状况分析：3.1. 开发企业发展历史3.2. 开发商构成结构3.3. 行业竞争特征3.4. 行业进入壁垒3.5. 典型开发企业分析4. 一级市场主要考察项目所在区域过去两年的土地出让量及所处区域，未来一年的土地供给计划，土地储备量。通过对土地供应情况的了解我们可以判断区域房地产市场的未来供需结构，发展速度以及规模，进而预测该区域市场的未来的供需关系和竞争的程度。5. 二级市场此项目主要包括分区市场调查和研究各档次产品的供应状况与集合特征（
8、平均售价、开发规模、产品形式、平均消化率、平均容积率、物业在区域内分布特征），典型个案分析（销售价格、销售速度、主力户型、工程进度、推广计划、后期推案量等）。通过对二级市场的分析可直接了解当地房地产市场的销售状况、购买层次以及消费偏好等，有助于对项目进行整体定位。6. 三级市场主要关注二手房成交量、成交价格、主要成交区域、投资比例等指标。通过对这些指标的了解可观察三级市场是否与一二级市场形成联动，为未来行业发展趋势及风险提供判断依据。7. 价格成本指标当地的开发流程、开发成本、税收优惠以及其他一些特色政策等。这些指标的确定将直接为项目成本及利润率测算提供依据。8. 消费者分析8.1. 消费者总
9、体特征8.2. 消费者购房行为特征8.3. 消费者结构分析8.4. 消费者总体需求预测三、 理解项目：1. 项目背景1.1. 项目来源1.2. 项目提供者的情况介绍2. 项目地理现状：2.1. 四至范围2.2. 地势2.3. 地面现状2.4. 地面居民居住情况2.5. 地下情况2.6. 土地的完整性2.7. 地上空间状况3. 项目地段分析3.1. 项目位置3.2. 项目周边交通3.3. 公交系统3.4. 教育配套3.5. 医疗配套3.6. 商圈特征3.7. 文体配套3.8. 生活配套3.9. 自然景观3.10. 风水评价4. 项目大市政状况4.1. 道路现状及规划：包括现有道路、规划道路，规划
10、实施的时间，与宗地的关系（影响）等4.2. 供水状况：现有管线、管径及未来规划实施时间4.3. 雨水、污水排放：现有管线、管径及未来规划实施时间4.4. 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等4.5. 永久性供电和临时性施工供电：现有管线、上源位置、距宗地距离4.6. 燃气：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置4.7. 供热及生活热水：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置5. 经济技术指标5.1. 总用地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等5.2. 住宅建筑面积、公建面积，共建内容5.3. 综合容积率、住宅容积率5.4. 建筑密度5.
11、5. 控高5.6. 绿化率5.7. 其他 6. 项目手续情况7. 区域市场分析7.1. 区域住宅市场概述7.2. 区域住宅各项指标7.3. 区域市场各类型住宅分布状况7.4. 区域内各类型住宅产品供应状况7.5. 区域市场产品集合特征（尤其研究与项目类似档次物业的特征）：包括均价、开发规模、产品形式、平均销售率、平均容积率等7.6. 区域市场中产品营销特征7.7. 未来2-3年内可供应土地状况、产品供应量和产品类型7.8. 分析本项目在区域市场中的机会8. 区域目标客户群研究通过研究各档次产品目标客户群特征及辐射商圈范围，确定项目市场定位及产品定位，目标人群特征/来源区域/行业特点，产品建议。
12、8.1. 目标客户群总体特征8.2. 目标客户群购房行为特征8.3. 目标客户群结构分析8.4. 目标客户群总体需求预测9. 项目周边环境治安情况、空气情况、噪声情况、污染情况、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化。 10. 项目的融资及合作前景结合对当地金融环境的了解，判断该项目的融资难易程度。结合该区域的潜在合作伙伴以及项目本身素质的了解，判断该项目是否能够成为一个较好的合作平台。第二章 定量判断内容一、 对于城市的判断：根据城市竞争力水平计算出城市得分，根据得分把城市按5个级别进行统一分类，最高级别为5分，其他级别
13、依次递减1分，最低为1分。指标编号指 标权重打 分得 分C1城市总体能力和资源1 2 3 4 5C 1.1GDP总量C 1.2GDP增长率C 1.3人均GDPC 1.4人均GDP增长率C 1.5财政收入C 1.6财政收入增长率C 1.7城市化率C 1.8固定资产投资额C 1.9固定资产投资增长率C 1.10房地产投资占固定资产投资比例C2城市发展硬件1 2 3 4 5C 2.1城市建成区面积C 2.2城市规划总面积C 2.3常住人口C 2.4常住人口增长率C 2.5常住人口密度C 2.6人均可支配收入C 2.7人均可支配收入增长率C 2.8居民储蓄存款余额C 2.9居民储蓄存款增长率C 2.10人均住房面积C 3城市发展软件1 2 3 4 5C 3.1科教城、大学城建成规模C 3.2高等院校数量C 3.3普通中学数量C 3.4双语学校数量C 3.5国际学校（基础教育）数量C 3.6医疗卫生床位数二、 市场类指标指标编号指 标权重打 分得 分S1市场成长性（3-5年）1 2 3 4 5S 1.1开工量/竣工量S 1.2销售面积/竣工面积S 1.3存量房总量S 1.4销售均价S 1.5房地产投资总量S 1.6存量房变动比率S 1.7销售均价变动比率S 1.8房地产投资变动比率S 2人均居住面积1 2 3 4 5S 3土地市场1 2 3 4
