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1、化肥厂方案书范本化肥厂方案书范本目录第一节房地产环境分析第二节合肥市房地产开展形势及政策分析第三节一、20Xx年我国房地产市场运行根本情况第四节第五节第六节第七节第八节二、20Xx年合肥市房地产业开展的政策导向一、地理位置及概况二、江淮公共设施状况三、江淮交通道路体系状况四、区域性质与功能特点五、规划展望区域个案调查工程SWOT分析市场需求分析工程定位一、工程定位之基准二、工程市场定位原那么三、市场定位嚎发档次四、价格定位五、客户细分六、客户定位七、建筑规划设计建议八、户型定位（1）现有企业目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐，这
2、不利于房地产行业向标准化、标准化的方向开展。(2)潜在进入者房地产行业的进入壁垒不是很高，主要的约束条件是资金和土地，这使得很多企业跃跃欲试，试图进来分一杯羹。此外，一些资金实力雄厚的国际公司也可视为潜在进入者，这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争的趋势。(3)替代品理论上，一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高那么它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引力那么会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是，目前房地产商品还没有替代品，这对于房地产企业来说是十分有利的。(4)供应商的议价能力根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要
3、包括政府；议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供应缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的本钱获得土地使用权；而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较弱，房地产企业可以压缩本钱。(5)购置者的议价能力目前大多数消费者都是零散地购置房地产商品，且消费者获取房地产信息本钱较高，因此消费者议价能力较弱，但随着我国房地产行业的开展，消费者的议价能力将逐渐增强。合肥位于安徽省正中部，长江、淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、贯穿南北的重要区位优势，是国家级皖江城
4、市带承接产业转移示范区核心城市、长三角城市经济协调会城市、长江沿岸经济协调会会员城市、长江中游城市群副中心城市、合肥都市圈核心城市。合肥已有2000多年历史，曾为扬州、合州、南豫州、庐州、德胜军、淮南西路等治所，是兵家必争之地，有“江南唇齿，淮右襟喉”、“江南之首，中原之喉”之称，历为江淮地区行政军事首府。拥有三所国家实验室和四座重大科学装置，是仅次于北京的国家重大科学工程布局重点城市，唯一的国家科技创新型试点城市，同时也是世界科技城市联盟会员城市。合肥是首批中国国家园林城市，自然风光锦绣多姿，文化古迹甚多，是中国资源最丰富的城市之一。今年以来，国际国内宏观经济环境跌宕起伏，变数颇多。从国际大
5、环境来看，虽然美国经济出现了反弹征兆，但从欧洲、日本等兴旺国家的表现来看，好消息并不像预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳目前已出现反复的迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济构造改革将有可能令出现一波集中回落。对于房地产行业来说，QE3的退出以及国内货币政策有可能到来的紧缩，无疑将打压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据的下滑却也保证了至少年内行业政策面的相对稳定。合肥市房地产业进入了一个调整开展的新时期。合肥房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳，二手房成交，增幅减缓。房地产抵押登记继续攀高
6、悍课莶鹎量下降，国家宏观调控效果开始显现。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实。合肥市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标安康开展。一、20Xx年我国房地产市场运行根本情况上半年，行业呈现出“一冷四热”的场面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期；而“四热”那么为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续上升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。政策偏紧：对于房地产政策,我们认为,20Xx年房地产调控政策仍将继续保持偏紧的状态。除现有政策外,明年对房地产股
7、影响较大的政策主要集中在两个方面,一个是房产税,另一个是城镇化。成交量大幅上升：在调控政策没有放松的前提下,楼市成交量屡创新高,一方面反映了市场旺盛的需求,另一方面也反映了市场预期已有所改变。由于房屋新开工面积从今年4月份开始出现负增长,按照1年的开发周期计算,预计从明年3月份开始,市场可能会出现供不应求的状况。价格企稳向上：从我们重点关注的城市来看,9月份以来,房价止跌企稳的迹象明显。11月份的数据更是明显的显示出房价向上的迹象。投资策略：20Xx年房地产调控政策仍将偏紧。主要以维持现有政策、加强执行力度为主,或将辅以扩大房产税试点。行业根本面,投资、销售、房价等数据已经见底上升,这1，房地
8、产开发投资增速明显上升，房屋新开工全面回暖从房地产开发投资来看，20Xx年1-5月中投资额达26798亿元，同比去年同期增长了20.60%，同比增速正走出xx、xx连续两年的下跌趋势，在经济企稳上升、房地产调控政策失效的背景下，行业信心逐步上升，房地产行业开发投资力度明显加大。根据20Xx年1-5月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达20.42%，因此20Xx年房地产开发投资增速的大幅上升，对国民经济三架马车中的投资的影响较为乐观。xx年至今全国房地产新开工面积及同比走势2，一二线城市住宅市场交易量持续上升，各档次工程百花齐放根据统计局最新的数据，20Xx年1-5月全国
9、商品房销售面积为3.91亿平方米，同比去年同期增长35.60%，事实上，出现同比增幅如此之大的原因主要有两方面：一方面，xx年全国市场的回暖始于二季度，xx年1-5月商品房销售面积仍处于低位；另一方面，今年一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交记录，多数城市月度成交量到达3年以来的最高水平。目前区内化肥开展简述：化肥作为粮食作物和经济作物中必可少的农资产品，其使用范围已经和农业精细相连，已经成为作物生产不可替代的生产资料。这些年来，化肥的开展速度比拟快。从区内化肥生产产厂家的数量，规模都可以看出化肥的市场前景。由于其存在宏大的市场暴利，根本上连一些乡级的化肥厂家都在分割市场份额。这些年来
10、，在农业比拟兴旺的广东，其化肥产品的触角也已经伸到区内，根据本人的市场调查，以广东的芭田化肥来说，根本每个乡镇的农资终端零售店都有它的产品。其他省市的农资产品，如杀虫剂，除草剂，根本上是被区外的化工厂家所垄断。纵观广西化肥生产开展历程与生产，相对省外来说，区内的化肥开展与生产都相对。广西目前仅有一家化肥生产企业一枝独秀一河池化工股份，年生产复合肥能力20万吨。相比之下，邻近省市广东一家大型化肥企业广东芭田股份，xx年的化肥生产总量已经到达64.35吨，比照之间可以看出区内的化肥生产规模与区外仍然有一定差距。从化肥生产技术来看，区内目前化肥的生产技术也是相对，区内目前尚无一家化肥企业有高塔造粒的
11、生产技术，如此看来，区内的化肥市场从源头就已经。根据区内市场反响情况来看，区内的化肥市场根本也是别外省化肥企业所吞噬。外省的化肥企业几乎占据了区内化肥销售的半壁江山，xx年广东肥料在广西市场的总销量将近100万吨。不仅如此，外省化肥企业已经把生产基地投到区内，如史丹利化肥集团和广东股份xx年都将在贵港投产年生产40万吨的复合肥，在外省企业纷纷看好广西的市场情况下，化肥的经销也将是走入新的整合阶段。虽然农资产品在区内这些年来开展比拟快，可是从宏观经济来说，我区的农业改革政策相对不够完善，管理也开展滞后，加上我区地理条件多以山区为主，根底道路设施不够完善，也严重制约了农资市场的开展。从农资内部市场
12、来看，大大小小农资厂家较多，其相对应的农资产品管理，产品流通渠道等一系列的管理模式参差不齐。大厂家的销售触角虽然已经伸到各个乡镇，可是由于我区大多种田户比拟零散，以家庭小规模为主，山高皇帝远，厂家也无暇顾及零散的小规模市场。其次目前在市场上做农资市场产品销售，管理的人员大多属于原有的供销社，在国有工作时期，他们凭借着事先的市场信息资源与自身的农业科技技术，在开发运营农资市场上，具有独特的市场感知力。随着市场的开展与区外农资市场的扩张，这些人员之前一些独特的优势已经变成了自身开展的瓶颈。一些传统的经销运营模式依然存在广阔的农资市场，如果没有先进，科学的农资市场管理支撑开展迅速的农资产品市场，这些
13、零散的市场运营模式不是被逐渐淘汰初市场。这些年广西开展上规模话，并且已经进入公司化运营的有两家农资公司：红日和富满地。这两家农资公司销售量几乎占有了乡镇市场的3/1的江山。化肥市场开展预测：近年来我国的化肥生产规模不断扩大和国家对化肥储藏制度的完善，化肥生产总量已经完全能满足国内需求，过去化肥生产满足不了需求的时代已经远去。随着我国对化肥市场经营体制的开放，在化肥消费市场开发方面，化肥的零售终端也已经覆盖的各个乡村，直接面对广阔消费农户。20xx年的化肥市场大起大落，国内的化肥企业面临着重重危机，以此同时化肥企业之间也进展重新整合阶段，也直接淘汰了大批小规模的化肥企业。随着这两年化肥企业整合完
14、毕，化肥市场的竞争也因此转向销售渠道的竞争。提高销售渠道的效率及对销售渠道的管理将成为企业重点开展方向。连锁经营模式作为未来农资经营方式的重点方向，目前在外省正迅速开展.而在现阶段区内的农资连锁经营开展才处于起步阶段，开展也相对较慢。由此看出化肥销售渠道的改革及开展是区内今后两年重点开展方向。目前化肥市场流通渠道市问题：据目前的化肥终端市场现象表现来看，化肥分销商体系主要流程根本是“市级经销商县级分销商乡级分销商”，化肥产品也就一级一级向下分销。化肥企业就是利用经销商原有的关系网与经销商原本的销售网点进展开拓市场，企业的管理层理层面根本仅限于市级经销，而再下一层面的地区销售武装力量县乡一级的分销商，根本
