法学毕业论论文农村宅基地使用权流转

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1、摘要我国现行法律规定农村宅基地使用权不能流转与农民出售及转让农村宅基 地使用权的普遍现实形成了明显的利益冲突。因此，改革现行立法，解禁农村 宅基地使用权流转，对于提高农村宅基地利用率，实现农民融资手段，促进城 乡人口流动，改变城乡二元结构，构建和谐社会具有十分重要的意义。允许农 村宅基地使用权的流转不仅有其现实的意义而且符合农村宅基地作为一种用益 物权属性的需要。因此，从各方面完善现行的农村宅基地流转的法律制度以符 合社会发展的需要是关系到中国九亿农民切身利益的大事。关键词农村宅基地使用权 流转一、农村宅基地使用权流转的立法现状及其缺陷分析 3（一）我国有关农村宅基地使用权流转的立法 31.

2、宪法 42. 中华人民共和国土地管理法 43. 担保法 44. 物权法 45. 国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知 4（二）现行农村宅基地使用权流转立法存在的缺陷 41. 现行法律法规禁止农村宅基地使用权流转 52. 农村宅基地产权制度不健全 53. 不符合维护公民合法财产权益的法律规定 5二、实现农村宅基地使用权流转的现实意义 6（一） 农村宅基地使用权流转中存在的问题及其成因 61. 农村宅基地使用权流转中存在的问题 62. 农村宅基地使用权流转中存在问题的成因 7（二） 允许农村宅基地使用权流转的现实意义 81. 用益物权性质需要 82. 城镇一体化建设加快的需要 83.

3、 人口迁徙的需求 84. 扩大农民融资渠道的需要 85. 适应我国社会结构变迁的需要 9三、完善农村宅基地使用权流转制度的具体建议 9（一） 规范和完善农村宅基地使用权取得制度 9（二） 建立农村宅基地有期限使用和超标有偿使用制度 101. 农村宅基地使用权应有明确的存续期限 102. 超标农村宅基地应有偿使用 10（三）建立农村宅基地使用权合理流转制度 10结 束 语 11参考文献 12论农村宅基地使用权流转农村宅基地使用权是中国特有的一种用益物权形式，是指农村居民对集体 所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的 一种权利。物权法第152条规定：“农村宅基地使用权

4、人依法对集体所有的 土地享有占有和使用的权利有，权依法利用该土地建造住宅及其附属设。施农” 村宅基地是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，它关系着农民 一辈子的切身利益农，民将其视为“命根子”。近年来，随着中国城市住房制度 的改革和完善，无论是商品房还是房改房，其所有者都可将其住宅连同相应的 土地使用权一起上市流转，进行自由交易。但是，受现有法律法规的约束，中 国农村宅基地使用权交易市场尚未形成，农村宅基地尚无法进行合法流转。但 是，随着农村人口向城镇集中，大量农民开始进城买房。同时，也出现了少量 城市居民下乡买房置地的现象。因此，对农村宅基地使用权流转法律制度的研 究和论证具有十分

5、现实的意义也是关系到大众切身利益的问题。本文认为简单 地禁止城镇居民到农村买房，不允许农村宅基地的流转在一定程度上不利于城 乡之问人口的双向对流，也不是真正保护农民利益，而是在客观上让农民的一 大财产变成“死产”。近年来，农村房屋买卖所引起的纠纷日益增多特，别值得 关注的是，随着有关禁止农村房屋买卖的政策不断出台，该类纠纷并没有因此 减少，反而呈上升趋势。由此可见，农村宅基地使用权转让宜疏不宜堵，禁止 农村房屋买卖已不适应当前农村经济的发展状况，法律对此应作出明确规定， 以便对农村房屋买卖加以引导，促使交易规范化，从根本上减少该类纠纷的产 生，这有利于社会的稳定，有利于和谐社会的构建。因此，本

6、文从现行立法的 状况及现行立法所导致的一些问题和成因论述现行立法的一些不足和缺陷之 处，并在此基础上提出了一些切实可行的改进制度。一、农村宅基地使用权流转的立法现状及其缺陷分析（一）我国有关农村宅基地使用权流转的立法中国土地立法体制日趋完善，涵盖了从宪法、法律到行政法规、规章等 不同层次的规范性法律文件，但有关农村宅基地使用权流转问题却是立法缺位 或虚位的一个领域。我国关于农村宅基地使用权流转的立法主要集中在一些法 律和相关规范中。1. 宪法 宪法第十条第四款规定“：任何组织或个人不得侵占买、卖或以其他 形式非法转让土地土。地的使用权可以依照法律规定转”让该。条确立了农村宅 基地所有权严格禁止

7、买卖，农村宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。2. 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法规定，农村宅基地属于集体所有，不能 转让、买卖、出租和抵押。其中第六十二条明确规定“：农村村民出卖、出租住 房后，再申请农村宅基地的，不予批”准。3. 担保法 担保法第三十七条规定“：下列财产不得抵押（：二）耕地、农村宅基 地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四（五条）项第、 第三十六条第三款规定的除外。”4. 物权法物权法第一百五十二条规定“农村宅基地使用权人依法对集体所有 的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属。设施” 第一百五十三条规定“农村宅基

8、地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理 法等法律和国家有关规定”。第一百五十四条规“定农村宅基地因自然灾害等原 因灭失的，农村宅基地使用权消灭。对失去农村宅基地的村民，应当重新分配 农村宅基地”。第一百五十五条规“定已经登记的农村宅基地使用权转让或者消 灭的，应当及时办理变更登记或者注销登”记。5. 国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知 1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通一知 文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农 民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和 房产证。（二）现行农村宅基地使用权流转立

9、法存在的缺陷从当前的法律来看我，国立法对农村宅基地使用权流转是持禁止态度的， 禁止农村宅基地使用权的自由流转。我们可以分析我国当前农村宅基地使用权 制度具有以下缺陷：1. 现行法律法规禁止农村宅基地使用权流转 在我国，有关农村宅基地管理的法律法规不全，迄今尚未这方面的专门 民事法，少量涉及农村宅基地有关内容的法律条文主要散见民于法通则、土 地管理法等。因此，对农村宅基地的分配、使用、变更等一系列法律关系的 调整、规范少不了地方政策和规范性文件的补缺补漏。而对于农村宅基地的自 由流转，无论法律法规还是地方政策和规范性文件均明确予以禁止，如土地 管理法第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处农村宅

10、基地，其农村宅基 地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标、“准农”村村民出卖、出租 住房后，再申请农村宅基地的不，予批准”，担保法第37条也规定农村宅基 地使用权不得抵押，等等。尤其是对城镇居民购买农民住宅或“小产权房”行 为的禁止，地方政策和规范性文件可谓三令五申、不容置否20，世从纪90年 代始，国土资源部、国务院等相关部门就不间断地发布各种规范性文件重申这 一规定。如2004年国土资源部的关于加强农村宅基地管理的意见强调“严 禁城镇居民在农村购置农村宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的 住宅发放土地使用证，”等等。2. 农村宅基地产权制度不健全 作为不动产资源，土地要素市场

11、化必须通过产权让渡来实现，其实质就 是土地产权的市场化土，地要素市场交易本质上也即土地产权交因易此。，“只 有建立、健全土地产权制度，才有可能建立、健全土地市场制度，”土地也才有 可能自由流转，反之亦然。而在我国，法律虽然规定农村土地为集体所有土地， 但其所有者与使用者之间权、责、利模糊不清，集体土地所有者也未能与国有 土地所有者一样拥有所有权的核心权能处分权。毫无疑问，我国农村集体 土地产权制度迄今仍存在着明显的缺陷，既然如此，属于农村集体土地组成部 分之一的农村宅基地产权制度也就不可能健全，从而不可能自由流转。3. 不符合维护公民合法财产权益的法律规定 随着我国法制的进一步健全，法律法规对

12、维护公民合法私有财产权益方 面的规定比以往更全、更细，如宪法13第条规定：“国家保护公民的合法 的收入、储蓄、房屋和其它合法财产的所有权，”物权法第64条也规定“：私 人对其合法的收入房、屋 等不动产和动产享有所有权，”等等。相关法律不仅 较为具体地界定了公民合法私有财产的内涵和外延，还明确了私有财产所有者 的占有、使用、收益和处分权。尽管如此，我国农村居民至今仍处置不了自己 合法所有的住宅，准确地说是住宅和宅地的不可分离性使他们因无权根据“地 随房走”原则一并处置住宅所附着的农村宅基地而无法单独行使住宅所有权。 虽然，农村宅基地使用权的性质属用益物权，但它毕竟是在保有集体土地所有 制的基础上

13、为本集体经济组织成员提供建房便利而创设的，是不充分的、被打 了折扣的用益物权。在这种产权制度安排下，农户从未依法完整享有农村宅基 地用益物权的各种权能，尤其是部分处置权，于是，农户无权处置农村宅基地 农户无法单独处置自己的住宅住宅流转不了，其三者之间的前因后果 关系真实地反映了我国农村宅基地的基本现状。二、实现农村宅基地使用权流转的现实意义依据我国现行法律，农民对自己依法获得的农村宅基地只有使用权和部 分收益权，处分权受严格限制，农村宅基地使用权不能单独进入市场流转。然 而农村宅基地的使用权作为用益物权的一种，应该和其它用益物权一样可以流 转，因为不能流通的财产不是真正意义上的财产。而在现实中

14、在利益的驱动下 农村宅基地私下流转现象也很严重。因此农村宅基地使用权流转这个问题有其 现实的意义。（一） 农村宅基地使用权流转中存在的问题及其成因1. 农村宅基地使用权流转中存在的问题 近年来，随着中国经济的不断发展以及城市户籍制度的改革，农民进城 趋势不可阻挡，他们留在农村的农村宅基地，受现行法律法规的限制，不能进 行公开合法的转让，但这些农村宅基地是通过合法的途径得到的，村集体组织 也无权收回进行处置，闲置的农村宅基地无法复耕导致农村出现“空心村”现 象。具体情况有以下几种：户籍的变动或准变动因，户籍变动而造成农村宅基 地闲置的情况是近年来出现的新问题，一是近几年来农村人口在消费国家的三

15、农优惠政策过程中改变不了农民的身份，长时间在城市生活逐渐形成准城市人 口；二是在农村已经取得农村宅基地分配计划的青年学生，因考人大学而在城 市安家落户；三是农村有条件的老人进城在子女家中养老；四是迫于生计“倾 巢而出”进城务工。这些人尽管移居城市，但在农村仍保留着农村宅基地。自 然人无嗣,自然人无子嗣指因没有子女而，没有血亲也没有继承特。别是中国实 行计划生育政策以来，在农村形成了大量的独生子女和双生子女户，随着时间 的推移，由于回收重新分配的不及时也造成了农村宅基地使用中很大的浪费。 批新农村宅基地后不，归还旧农村宅基地,因管理方面的原因很，多农民建新房 以“摊大饼”式不断向村庄四周扩散，村中心却保留了大量旧房屋和空闲农村 宅基地，且基本上无人居住。一方面农村宅基地的性质属于农村集体所按有中，国现行法律法规规定， 农民对自己依法获得的农村宅基地只有使用权，没有处分权，不能进行转让。 但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律法规没有明 确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。从目前法律实践来看，各地 政府对农民住宅的转让是默许的只，是需要控制在一定的范围(内受让人必须是 房屋所在地乡镇范围内的)人。现实生活中城，市居民有小部分到农村购置房产。 随着农村房屋买卖的出现，农村宅基地转让不可避免，但这些农村宅基地的转 让行为并不受现行法律法规的保护，属于私