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1、-房地产拆迁估价报告估 价 项 目 名 称：市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物的全新重置价值评估咨询报告委 托 人：.公司估 价 机 构：市*房地产估价参谋*注册房地产估价师：估价作业日期：估价报告评字第.号目 录一、致委托方函1二、市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表2三、估价师声明3四、估价的假设和限制条件4五、房地产估价结果报告61、委托方62、估价方63、估价对象64、估价目的65、估价时点66、价值类型77、估价依据78、估价原则79、估价方法810、估价结果811、估
2、价作业日期812、估价报告应用的有效期813、估价人员9六、估价技术报告101、估价对象实物状况描述与分析102、估价方法适用性分析113、估价测算过程及评估结果12七、(清单及复印件)30. z.-一、致委托方函*：受贵单位的委托，我公司对位于市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物全新重置价值进展评估测算，目的是为拆迁补偿提供市场评估对象市场价值参考意见。本公司根据委托目的，遵循相关规和工作程序，运用本钱法，在实地勘察和认真分析现有资料的根底上，经过深入的市场调查和周密准确的测算，结合专业人员的经历以及对影响该价格因素的分析，最终确定位于市芳村
3、区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物，在评估时点2009年12月31日的全新重置价值为人民币肆佰柒拾柒万肆仟零捌拾元整4774080元。 详见市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表。估价方法定代表人 *房地产估价参谋*分公司(或负责人)签章：年月日年 月 日重要提示:本报告正文共.页,有关使用者在使用之前须对全文,特别是“估价的假设和限制条件加以认真阅读,以免使用不当、造成失误二、市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表序号分项名
4、称账面价值元 重置全新价值元 备注1就餐区设备设施￥597,950￥541,650 2备餐区设备设施￥695,082￥663,590 3通用设备设施￥630,￥512,100 4构筑物及附属设施￥843,600￥852,600 5装饰装修￥2,960,700￥2,204,140 9总计￥5,727,512￥4,774,080 三、估价师声明我们重声明：我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依
5、照中华人民国标准房地产估价规进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价人员宋留强已对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承当对估价对象的地质条件进展调查的责任，也不承当对其他被遮盖非暴露及难于接触到的局部进展勘查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的主部或任何一局部均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。本估价报告由银信土地房地产与资产评估咨询*负责解释参加本次估价的工作人员
6、参加本次估价的注册房地产估价师签名：估价师*注册证书号签 字宋留强.注册房地产估价师(签章):年月日四、估价的假设和限制条件1、本咨询报告结果仅提供拆迁双方协商确定补偿费金额的参考意见，并非确定或决定补偿金额。拆迁补偿的工程及补偿费金额确实定属于当事人双方的权利。2、本咨询报告书仅用于本拆迁工程的补偿费协商确定，未经我公司和委托方许可，不得用作其他用途或对外公开。3、本咨询报告的一切取价均以咨询人员现场勘察时点有效的标准为准。4、本评估值基于现时公开市场价值，其假设前提条件是:市场是完全市场；市场状态根本不变；正常交易。5、本报告的市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装
7、修、设施设备及附属构筑物的清点数量由委托方提供，评估人员进展了实地勘察，但未作清点，因此在作实际补偿时，应对评估清单的容进展核实，假设与实际有出入，应相应调整估价值。6、根据委托方承诺函中的约定，估价时点为2009年12月31日。7、根据委托方承诺函中约定，本次评估的“浣花东路*酒家目前营业局部用房的装修、设备设施和附属构筑物全部按停产弃物进展评估，所有评估对象车辆除外全部按全新重置价值进展评估。8、本次评估中设施、设备的评估价值，包含了相应的运输、安装等费用。9、本报告的有效性依赖于有关法律文件、及委托方所提供的相关资料的真实性、合法性和完整性，并受到承诺函中委托方有关约定条件的限制。五、房
8、地产估价结果报告1、委托方.2、估价方3、估价对象市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物。详见中评估清单。4、估价目的为委托方就市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物因拆迁而提供评估对象的全新重置价值参考意见。5、估价时点二00九年.月.日。6、价值类型在现阶段社会生产力水平正常情况下，重新建造购置一样或类似估价对象所应支付的正常、合理的费用，不考虑折旧时的价值为全新重置价值。7、估价依据1、标准GBT50291-1999房地产估价规2、中华人民国城市房地产管理法；3、中华人民国土地管理法；4、城市
9、房屋拆迁管理条例；5、城市房屋拆迁估价指导意见；6、省房地产评估条例；7、市城市房屋拆迁管理方法；8、市城市房屋拆迁评估技术规；9、市城市房屋拆迁评估管理暂行规则；10、资产评估操作规意见试行；12、2006年省装饰装修工程计价方法；13、2006年省装饰装修工程综合定额及其它相关定额；14、二00五年地区建立工程技术经济指标；15、同时期本地区材料指导价及费率标准和规定；16、本地区适用的其它相关房地产管理法规和规定；17、委托方提供的有关资料见七、；18、本公司估价人员所掌握和实地查勘搜集到的有关资料。8、估价原则评估遵循合法原则、替代原则、最高最正确使用原则，以及公平原则和估价时点等公认
10、估价原则，遵守独立性、客观性和科学性的工作原则。9、估价方法根据估价对象的特点和我们所掌握的资料，本次采用重置本钱法求取估价对象的全新重置价值，然后，根据估价目的，结合估价经历，综合确定合理估价值。10、估价结果经深入的调查分析，缜密的测算估算，本公司根据委托目的，遵循相关规和工作程序，运用科学的方法，在实地勘察和认真分析现有资料的根底上，经过深入的市场调查和周密准确的测算，结合专业人员的经历以及对影响该价格因素的分析，最终确定位于市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物，在评估时点2009年12月31日的全新重置价值为人民币肆佰柒拾柒万肆仟零捌拾
11、元整4774080元。 详见市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号浣花东路*酒家承租局部的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表。11、估价作业日期2009年.月21日2009年12月28日。12、估价报告应用的有效期自估价时点起计壹年，即2009年.月28日2010年12月27日。13、估价人员注册房地产估价师：审核人：参与估价人员：六、估价技术报告1、估价对象实物状况描述与分析标的物位于市芳村区现荔湾区芳村大道沙洲街48号1-3楼，位于芳村大道与浣花路交汇处南侧，北临浣花路，东临芳村大道。估价对象所在建筑物为一栋三层高钢筋混凝土构造楼梯楼，首层层高约4米，二三层层高约3米。另天台上加建有约
12、370平方米的铁皮房子，层高约2.5米。首层目前为临街商业门面，二层西面为*酒家大厅和包房，东面为桌球城；三层西面为*酒家包房和厨房，东面为桌球城。首层中间位酒家和桌球城的入口，首二层之间有宽阔楼梯和自动手扶梯相连，二三层之间有宽阔楼梯相连。*酒家承租局部为首层入口处的海鲜门面和局部临街门面，二层、三层西面局部。本次评估的设备、设施根据委托单位提供的评估明细，主要包括就餐区设备、备餐区设备、通用设备、构筑物及附属设施。就餐区设备主要包括空调、电视、风扇等，备餐区设备主要包括灶具、冷柜、层架等，通用设备主要包括冷水塔、车辆、办公设备等，构筑物及附属设施主要包括冷水池、油烟处理装置、消防设施等。以
13、上设备设施的具体情况见中的评估明细表。装饰装修根据委托单位的评估明细表，主要分为就餐区大厅含公共分摊局部、就餐区包间、备餐区和公共铺位。就餐区大厅含公共分摊局部的主要装修为：墙面贴高级彩虹砖，石料，油漆，天棚有造型，金属骨架选用高级石膏板，天棚底油漆(ICI)；地面铺高级耐磨地砖，规格：800*800毫米。电器工程：1.室强电暗线管敷设电线管敷设及奇胜指甲开关；2.照明电路2.5平方线，插座电路4平方线；3.网络弱电管线敷设及奇胜开关全部暗装；4.弱电管线敷设奇胜开关暗线敷设；5.空调专线，电管线敷设及奇胜开关6平方线；6.配电箱及配套空气开关整套；7.挂墙座应急灯，平安出入口标志带有光源；8
14、.高级天棚筒灯，射灯，水晶吊灯，天棚项灯及抽气扇。就餐区包间的主要装修档次为：房间，墙面采用局部实木造型，玻璃，石料，彩面涂料(ICI)，天棚有造型，金属龙骨构造，选用高级石膏板，天棚底扇灰，油漆(ICI)，局部贴上工艺墙纸；地面贴高级耐磨地砖，规格600*600毫米。备餐区的装修档次为：地面贴防滑砖，规格500*500毫米，墙身油漆；2.天棚底扇灰油漆(ICI)；3.打墙开门口批荡收边，安装远东壁扇，抽气风扇；4.燃料间地面贴防滑砖；5.局部墙面铲除旧批荡，水泥沙批荡；6.燃料间安装防爆灯。电器工程：室强电明线敷设，电线管敷设及奇胜指甲开关照明电路2.5平方线；室强电明线敷设，电线管敷设及奇胜指甲开关插座电路4平方米线；弱电线管敷设奇胜开关明线敷设；配电箱及配套空气开关。首层铺位的装修档次为：墙面贴饰面彩砖，扇灰，油漆(ICI)，天棚安装铝合金及石膏板，天棚，地面重新安装排水系统，全部改造防水地面，贴上高级防滑地砖。电器工程：1.室强电用明线敷设，电线管敷设及奇胜指甲开关照明电路线2.5平方米；2.室强电明线管敷设，电线管及奇胜指甲开关插座电路4平方米；3.弱电管敷设
