住宅小区停车费定价过程中各相关主体行为分析及建议

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1、住宅小区停车费管理过程中各相关主体行为分析及建议以上海市为例随着汽车购买量的增加，住宅小区停车位逐渐成为人们生活中的必需品，根据上海市交 通委历时一年的上海第五次综合交通调查公布的调查结果，上海市实有私人小客车约 280 万辆（含外牌）。居住区夜间停车矛盾日益突出，全市居住区配建停车位为179 万个，而夜 间停放需求为290万辆，配建缺口为38%。中心城居住配建停车位为64 万个，夜间停放需 求为133 万辆，配建缺口由2009年的 37%扩大到2014年的 52%。供不应求的现状让停 车位的价值不断提升。同时，根据2014年12月17日国家发改委下发的关于放开部分服务价格意见的通知）， 要求

2、各地主管部门放开住宅小区停车服务费市场定价。2016年 3 月，上海市发改委颁布新 版上海市定价目录，其中就包括放开“住宅小区内建设单位所有的机动车以及未成立业主 委员会的住宅小区全体公用部分停车收费”，这意味着住宅小区内停车费不再有政府指导价， 改由市场定价。随着政策的放开，一些住宅小区出现停车位收费乱象，住宅小区停车费如何 规范管理成为焦点。笔者对上海市市区的 7 个居民小区进行了走访和调查。为了深入了解居民小区的停车 现状，对上海市民随机发放问卷调查表，并对愿意接受访谈的业主进行深度访谈；走访小区 物业管理公司的负责人，并与社区居委会的工作人员座谈；通过网上调查了解与停车收费有 关的政策

3、。一 、 现状调查在管理过程中，定价权与停车位的产权相关，参与定价的主体有开发商、物业、业主业 或委会。一、开放商在停车费的定价行为开发商经批准获得特定土地的建设用地使用权,依报批的规划设计在其上进行投资施工, 建设完毕时,依法可以获得其上建筑物的所有权。开发商作为住宅小区内停车位的所有者， 当然推理为有权通过转让出售所有权的方式以收取停车位的一次性价格，也可以通过出租使 用权的方式获取租金，并依法享有对“出租”或者“出售”的停车位的价格自主定价权。1根据“谁投资，谁受益”的原则，房产开发商通过原始取得拥有了住宅小区内停车位的原 始所有权，从而使得开发商获得了自主定价的权力。但是，由于住宅产业

4、市场的特殊性，有 些开发商的定价出现了明显的垄断高价，只售不租等不合理等价格行为，严重侵犯了业主的 合法利益。如普陀区雅戈尔长风 8 号（长风雅士名邸）小区收取业主 2600 元/月天价停车 费，后经过市、区两级物价部门就定价问题约谈开发商，开发商将停车月租费从2600 元下 降为 1300元。然而与周边差不多质量的小区大多收费400 元、600元相比仍偏高。很多乱 收费的都是新建小区，开发商急于收回成本，去年刚交房的建发璟墅小区，小区地下车位产 权属于开发商，居民与地下车位配比接近1:1.8，由于停车位比较充裕，业主很多选择租赁， 一个卖20 余万元，开发商将租金调至一月2400，通过与一位

5、开发商负责人访谈，他认为，首先，原先核定的最高400 元停车费是 2002 年规定的，当时的物价水平比现在低很多。开发商作为追求利润最大化的经营者，政府定价 过低影响了开发商建设地下车库的积极性，不利于小区停车位建设。并认为同等价格参照对 比下来，如今2600 元的定价是合理的。其次，均价30 万元一个车位也比较合理，一个车 位平均面积是37 平方米多，等于每平方米9000元，还有车库的结构、消防、通风、照明 等成本。3月1 日政策放开小区停车费价格，根据市场化的手段来运作小区停车费。如果说 2600 元的月租，没人要租，那价格自然会跌下来；相反如果出租火爆，一位难求，自然租1我国住宅小区停车

6、位定价权研究屈艳萍金还要涨。综上，我们可以看到开放商的强势地位，停车位作为稀缺资源，政府对其的放权，是为 了缓解停车压力。市场指导价格的平衡会使行业形成有序竞争的良好局面，促进市场投资 然而，一旦放权，相关的职能监管部门如果未及时给予监督，那么可能会造成涨价过高或过 快，权属单位会有滥用市场支配地位、进行价格垄断之嫌。这就造成最初缓解停车压力的目 的难以实现，同时会侵犯业主的权益。二、业主与开发商在完全竞争的市场体制之下，法律只需要保护形式上的正义即可平衡社会的整体利益 然而，随着不完全竞争，垄断等的出现，导致了市场主体的价格博弈能力严重不相称，尤其 是单个的个体利益。在住宅小区停车位的交易市

7、场上，单个的业主无论从掌握的信息量，还 是从讨价还价的能力角度来看，都是处于弱势地位的。2开发商对住宅小区内停车位价格的 制定过程中，业主的参与定价权实际上是空白的，开放商权属下的停车位是完全由开放商单 方定价的。二、物业的物业管理公司收取的停车费都来源于小区公用土地，小区公用土地属于业主共有，因此 收取的费用中的土地使用费部分应向全体业主进行分配，把停车费的一部分作为全体业主的 共有基金等形式储存起来，用以公益事业支出，并予以公示。由于我国物业管理费用标准制定偏低，物业公司本身从管理费用里边获利的能力弱，物业 可用来补贴经营的收入主要靠公用面积，而一个小区可供物业公司来经营的共用面积是极其

8、有限的，公用场地的停车费便是其中大部分。物业便期望通过随意上涨停车费来弥补空缺或2 屈艳平增加收入。取消政府定价后，物价部门不再制定该价格，开发商、物业公司提出涨价，不再需要向 物价部门报备。价格放开后，定价不再有具体标准，因此小区停车费定多少钱，本身确实是 一种市场行为。3但根据我国物业管理条例相关规定，小区物业管理公司如果需要对业 主共有的停车场地进行规划、出租，应当经该小区业主委员会或业主大会的批准授权后才有 权规划出租，物业公司肆意涨停车费，必须受到业主委员会的监督与制约。综上，物业期望通过收取公用场地的停车位的费用来增加物业收入，但物业涨价需要受 到业委会的监督和制约。一、业主与物业

9、根据物权法第76条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定，决 定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即“双过半。根据问卷调查显示，63%的市民认为业委会在停车定价博弈上作用不大；54%市民表示 在小区停车费的定价中没有参与权，27%的市民参与过但是影响较小；对于停车费去向的公 示， 14.8%的市民表示详细的公示过， 21.7%的市民表示粗略的公示过；在小区停车费放开 定价后， 38%的市民表示维持原价， 14.8%的市民表示涨幅很大， 26.7%的市民表示涨幅较 小；如果面临大幅调价， 33%的市民选择无奈交钱， 30%的市民选择成立业委会根据

10、物权法 重新定价。根据实地调查，上海市老旧小区业委会作用不大业，如陇南小区徐汇秀水苑、梅陇九村、十村的停车费定价基本都是根据上海市下发的不同区县住宅小区的停车收费暂行办法中的3 解放日报 /2015 年 /8 月 /7 日 / 第 005 版 指定价，收费去向也很少有公示或公示很粗略。而部分新建高层小区，如黄浦区黄家路 88 弄、闵行区中梅苑小区的业委会相对完善，以中梅苑为例，中梅苑公示栏张贴着关于中 梅苑中梅苑车辆停放规定（试运行）投票结果公告以及中梅苑车辆停放规定（第二修 改稿）规定着各类停车收费的标准，业主也表示业委能够在公共场地停车位的定价中发挥 较强作用。可见如果业委会作用强大，会促

11、进停车位收费的规范。但如今业主与物业企业对停车费 事项难以平等对话。虽然根据现行政策，业主与物业企业之间应是主人与服务者的雇佣关系。 但由于业主的民主意识维权能力有限，而物业企业多数受聘于开发商，处于主导和强势地位， 业委会的议价能力弱。解决措施一、发挥业委会作用我认为由于住宅小区的停车位，是住户的一种刚性需求，调整住宅小区停车费，除了占 用公共用地的，就是产权属于个人或建设单位的，都必须在经过业主大会讨论决定之后，才 能“与业主或使用人签订合同”进行调整。至于产权不明晰的，更需要明晰后才能讨论。因为 这些住宅小区的停车场，是在住宅小区红线范围内兴建的，进出停车场，都要使用住宅小区 的共有物业

12、。因此，这些作为住宅小区专有面积的停车场，按照物权法，共有物业的管 理费分摊应“按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定，” 这些停车位、停车场是必须缴 纳“物业管理费”的。物价部门专门作出规定：住宅小区停车场的停车收入，1/3 要缴纳为“物 业管理费。”而小区物业管理合同里，物业管理费的约定，必须由业主大会“双过半”4才能决定。 所以其中停车费定价也需要业主的制约。一、政府监管国家发改委价格司有关负责人表示，价格放开后，管理部门将由事前定价转为事中事后 管理。如何能够在放开后加强政府的各项管理。首先，业主委员会的建设需要民政、住建等相关行业主管部门大力引导，特别需要街道 办事处等基层政府的协

13、调，加强业主的话语权与议价权。我认为应该完善业委会的权利，使 其业委会与开放商能够平等博弈，当开发商将停车位收费涨幅超过一定程度或半数业主认为 定价不合理时，可要求开发商公开成本，并给予核定是否。其次，明确监管主体。上海一些住宅小区相继传出停车费大幅上涨的消息，有的上涨两 倍甚至三倍，而几乎没有管理部门愿意站出来协助解决这件事，物业部门房管部门都声称不 归自己管理。制定专门的管理部门进行监管，完善处罚制度。建议根据反垄断法,把相关监管处罚内容融入上海物业管理条例中,以规 范小区停车收费”李向农指出,在一个小区内,停车位是稀缺资源,却被开发商或者物业揽在手里随意哄抬价格,否则就逼迫业主买下车位,这样的经营手法可以被视为垄断经营。“既然是垄断经营,就可以反垄断法对开发商进行处罚,并对其限价处理。而监管主体则应该 是物价部门。”海已酝酿成立第三方机构，对物业公司提供的服务标准和价格进行评估，适时公布 一些服务基础项目的成本价，快速仲裁物业费收费纠纷等 场调节价管理的停车场经营者,应当按照市价格行政管理部门发布的议价规则、价 格行为规范和指南制定或者调整收费标准。违者由价格行政管理部门责令限期改正, 处以 5 万元以上20 万元以下的罚款。