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1、房地产培培训教材材房地产产权益解解释：土地所有有制的形形式：即即集体所所有制和和国家所所有制。农农村土地地采取了了集体所所有制的的形式，属属于农民民集体所所有；城城市土地地采取了了国家所所有制的的形式，属属于全民民所有。农农村和城城市郊区区的土地地，除由由法律规规定属于于国家所所有的以以外，都都属于集集体所有有，并以以土地集集体所有有制的形形式存在在。土地所有有权：是是指土地地所有者者在法律律规定的的范围内内，对其其拥有的的土地享享有的权权利。这这种权利利包括土土地占有有权、土土地使用用权、土土地收益益权和土土地处分分权。土地占有有权：是是指土地地所有者者对土地地的实际际控制权权。土地使用用权
2、：是是指土地地所有者者根据土土地分类类对土地地加以利利用的权权利。土地收益益权：是是指基于于对土地地使用权权而取得得的利息息的权利利。土地处分分权：是是指依法法对土地地处置的的权利，即即在法律律允许的的范围之之内决定定土地的的最终归归属。取得建设设用地的的方式：主要有有两种，即即有偿取取得方式式和无偿偿取得方方式。有偿取得得方式：（1）以土土地使用用权出让让方式取取得土地地使用权权。（2）以以土地使使用权转转让方式式取得土土地使用用权。（3）以以土地使使用权出出租方式式取得土土地使用用权。（4）以以土地使使用权入入股方式式取得土土地使用用权。无偿取得得方式：就是国国有土地地使用者者，通过过国家
3、行行政划拨拨方式取取得土地地使用权权。中中华人民民共和国国土地管管理法规规定：国国家机关关用地和和军事用用地；城城市基础础设施用用地和公公益事业业用地；国家重重点扶持持的能源源、交通通、水利利等国民民经济基基础设施施用地；法律、法法规规定定的其它它用地，经经县级以以上人民民政府批批准，可可以通过过划拨方方式取得得土地使使用权。土地使用用权出让让：是指指国家以以土地所所有者身身份，按按指定地地块的使使用年限限、用途途和城市市规划等等条件，将将城市土土地使用用权出让让给土地地使用者者，并向向土地使使用者收收取土地地使用权权出让金金的行为为。使用用权有偿偿出让的的土地，必必须是国国有土地地；集体体所
4、的土土地必须须办理征征用手续续转化为为国有土土地后，才才能出让让。有偿偿出让的的土地可可以是待待开发的的土地（生生地），也也可以是是完成市市政设施施（七通通一平）的的土地（熟熟地），还还可以是是连同地地上建筑筑物和附附属设施施一并出出让的土土地。土地出让让金：全全称应为为“城市国国有土地地使用权权出让金金”。指为为了获得得城市国国有土地地一定期期限的使使用权，由由受让人人（使用用权人）所所支付给给土地所所有者即即：国家家（城市市政府）的的代价，它它实际上上是一定定期限一一定量土土地各年年地租现现值之和和，表现现为几十十年使用用权的出出售价格格。它又又可称作作生地批批租费。按按区位等等级和用用途
5、论价价，武汉汉商业用用地分119个级级别，住住宅用地地分7个级别别；土业业用地分分五个级级别。住住宅用地地按租费费标准控控制为5501150元元/，但但实际成成交价大大多为7701120/土地使用用权出让让形式：主要采采用协议议、招标标、拍卖卖三种合合同形式式。土地使用用权出让让年限：1。居住住用地770年；2工业业用地、教教育、科科技、文文化卫生生、体育育及综合合或其它它用地550年；3商业业、旅游游、娱乐乐用地440年；土地征购购：指由由代表国国家或城城市政府府的法定定土地专专营部门门向农村村集体经经济组织织征购土土地的行行为。土地批租租：指国国家以土土地所有有者的身身份将一一定年限限的国
6、有有土地使使用权转转移给受受让人，受受让人为为此支付付土地使使用权出出让金的的行为。它它又称土土地使用用权出让让。土地使用用权转让让：是指指土地使使用者根根据国家家规定，在在规定的的土地使使用年限限内，在在履行原原合同义义务的前前提下，将土地使使权让渡渡给其它它使用者者的经济济行为。土地使用用权转让让形式：包括出出售、交交换、赠赠予、抵抵押、出出租、继继承等几几种形式式。房地产产开发企企业相关关知识：房产：是是房屋及及其权利利的总称称。地产：是是土地及及其权利利的总称称。房地产：是房产产和地产产的总称称，是由由土地、附附着在土土地上的的各类建建筑物、构构筑物和和其它不不可分离离的物质质及其权权
7、利构成成的财产产总体。也也称不动动产，是是动产的的对称。房地产的的主要特特点：有有限性、垄垄断性、固固定性、耐耐久性、级级差性、整整体性、异异质性（单单一性）、适适应性、风风险性、敏敏感性、基基础性、综综合性、先先导性、超超前性、保保值增值值性。房地产转转让：指指由土地地批租出出让时的的原受让让者将其其开发过过的土地地（地产产）使用用权或连连其地上上的建筑筑物（房房产）、其其它附属属物的所所有权一一次性出出售给新新的土地地受让者者或房地地产的购购买者的的行为。房地产抵抵押：指指抵押人人以其所所拥有的的房地产产作为本本人或第第三债务务偿还或或履行合合同的担担保。房地产的的基本类类型：居居住用房房
8、地产、生生产用房房地产、经经营用房房地产、行行政用房房地产、其其它专用用房地产产。房地产业业：是指指从事房房地产开开发、经经营、管管理、服服务等行行业与企企业的总总称。其其中包括括土地开开发、房房屋建设设、房屋屋的维修修与管理理、土地地使用权权的有偿偿转让与与出让、房房屋所有有权的买买卖、租租赁、房房地产抵抵押、房房地产中中介咨询询等行为为，以及及对经济济活动进进行控制制和管理理的行为为。房地产相相关企业业的四大大类型：开发经经营管理理企业、中中介组织织企业、物物业管理理企业、房房地产金金融企业业。开发经营营管理企企业：是是指通过过市场调调查、可可行性研研究以及及其它前前期工作作和项目目工程建
9、建设，在在一个特特定的地地点和预预期的时时间内，把把资本转转化成房房地产商商品，然然后通过过销售回回收投资资取得利利润的企企业。中介组织织企业：是指在在房地产产投资建建设、交交易、消消费、物物业管理理等各个个环节和和阶段中中，为当当事人提提供有偿偿的中间间服务的的经营活活动的企企业。物业管理理企业：是适应应市场经经济规律律要求的的社会化化、专业业化、企企业化、经经营型的的房地产产管理模模式。房地产金金融企业业：是指指各种金金融机构构中专门门从事房房地产信信贷的机机构。房地产二二次开发发：指先先将“生地”（不具具备使用用条件）开开发成熟熟地（具具备使用用条件），然然后再进进行拍卖卖和出租租，由买
10、买地者去去建造房房屋。房地产一一次开发发：一次次性连土土地、房房屋开发发完成。工业物业业开发：是指将将资金投投入到工工业标准准厂房、仓仓库及其其它工业业项目的的开发经经营活动动商业物业业开发：是指将将资金投投入到商商店、商商业大厦厦、购物物中心、库库房、加加油站、饮饮食业、旅旅店、宾馆馆、批发发和零售售市场等等物业的的开发经经营活动动。房地产开开发经营营的大体体流程：（1）建设设工程项项目设立立和企业业组建；（2）房房地产建建设工程程项目规规划与审审批；（3）土土地使用用权的取取得；（4）征征地与拆拆迁；（5）工工程建设设与管理理；（6）房房地产的的租售管管理；（7）房房地产的的物业管管理房地
11、产经经营成本本的组成成：（1）土地地征用费费用。主主要包括括征地费费、青苗苗补偿费费及其它它地上物物的补偿偿费、菜菜地建设设费、劳劳动力安安置费、耕耕地占用用税等。（2）拆拆迁安置置费。主主要包括括各种拆拆迁费用用、赔偿偿费用。（3）前前期工程程费用。主主要包括括勘察设设计费用用、“三通一一平”或“七通一一平”费用等等。（4）房房屋建筑筑安装费费用。（5）基基础设施施建设费费。（6）公公共设施施建设费费用。（7）管管理费用用。（8）筹筹资成本本与利息息的支出出。（9）其其它必要要的支出出。取得城市市建设用用地的步步骤：（1）建设设用地单单位应当当按照国国家有关关规定，向向市或区区、县规规划管理
12、理部门申申请建设设用地规规划许可可证；（2）经经过主管管部门审审查，符符合条件件的，由由城市规规划部门门核发建建设用地地规划许许可证，并并确定拆拆迁房屋屋的地域域范围；（3）由由城市规规划部门门通知已已取得建建设用地地规划许许可证范范围内的的被拆迁迁人，停停止房屋屋及其附附属物的的改建、扩扩建等工工程，同同时通知知拆迁房房屋所在在的区、县县房屋土土地管理理局，再再由区、县县房屋土土地管理理局通知知有关部部门，通通常在一一年内，在在拆迁的的范围内内停止办办理以下下有关手手续：房房屋的买买卖、交交换、析析产、分分割、赠赠予、出出租等；暂停办办理常住住户口的的迁入、分分户等手手续；暂暂停核发发工商营
13、营业执照照等手续续。取得房屋屋拆迁许许可证条条件：（1）建设设项目的的批准文文件；（2）规规划管理理部门核核发的建建设用地地规划许许可证；（3）区区、县级级以上人人民政府府批准的的使用土土地的证证明文件件（如国国有土地地使用权权证）；（4）房房屋拆迁迁计划和和房屋拆拆迁方案案；商品房销销售：包包括商品品房现售售和商品品房预售售。商品房现现售：是是指房地地产开发发企业将将竣工验验收合格格的商品品房出售售给买受受人，并并由买受受人支付付房价款款的行为为。商品房预预售：是是指房地地产开发发企业将将正在建建设中的的商品房房预先出出售给买买受人，并并由买受受人支付付定金或或房价款款的行为为。商品房预预售
14、的条条件：（1）已交交付全部部土地使使用权出出让金，取取得土地地使用权权证书；（2）持持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证；（3）按按提供的的预售商商品房计计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25%以上并并已确定定施工进进度和竣竣工交付付日期；（4）低低层建筑筑主体结结构封顶顶、多层层主体结结构施工工至2/3、小小高层高高层主体体结构施施工至11/2；（5）已已办理预预售登记记，取得得商品房房预售许许可证明明。申办商品品房预售售登记，应应当提交交的文件件：（1）上面面（1）（33）项规规定的证证明材料料；（2）营营业执照照和资质质等级证证书；（3）工工程施工工合同
15、；（4）预预售商品品房分层层平面图图；（5）商商品房预预售方案案。商品房现现售的条条件：（1）营业业执照和和资质等等级证书书；（2）取取得土地地使用权权证书或或者使用用土地的的批准文文件；（3）持持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证；（4）已已通过竣竣工验收收；（5）拆拆迁安置置已经落落实；（6）供供水、供供电、供供热、燃燃气、通通迅等配配套基础础设施具具备交付付使用条条件，其其它配套套基础。房地产市市场：指指房地产产交换的的场所，也也是房地地产交换换关系或或流通过过程的总总和。房地产市市场的类类型：. 按市场层层次和交交易权益益的划分分：市场层次次子市场场土地征购购市场一级市场场土地批批租市场场房地产转转让市场场房地产租租赁市场场房地产市市场二级级市场房房地产抵抵押市场场房地产信信托市场场房产租赁赁市场 房产买卖卖市场三级市场场房产调调换市 房产典当当市场房产按揭揭市场房产拆迁迁市场房产租、售售后服务务市场.按市市场组成成要素划划分：土地使用用市场房屋商品品市场房地产劳劳务市场场房地产信信息服务务市场房地产产销售名名词解释释：土地：一一般泛指指地球表表面上的的一切陆陆地。城市土地地：指城城市建成成区内的的地球表表面陆地地与水域域。
