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1、新湖北国之春（二期）小户型酒店公寓可行性建议沈阳小户型及酒店公寓调查分析目录一、2003年沈阳房地产市场基本情况分析二、2004年沈阳房地产走势分析三、小户型住宅供求状况分析四、 小户型开发热潮因素分析五、本项目周边地产形式分析六、本项目自身分析七、周边主要竞争对手分析八、沈阳小户型酒店公寓调查对比表九、沈阳小户型分类分析十、沈阳小户型优劣势分析十一、房地产开发商对小户型住宅应采取的对策十二 、北京购买小户型的项目意向需求市场调查与分析一、2003年沈阳房地产市场基本情况分析2003年的房地产市场经过2001年和2002年的两年发展，已步入了稳定健康发展的新时期。（一）2003年沈阳市房地产发
2、展的宏观环境总体来说，2003年沈阳市房地产发展的宏观环境可以分为有利条件和不利条件两大方面。1、有利的条件国家政策层面有利于房地产发展，这为沈阳市扩大房地产投资和消费带来新的契机。沈阳市整体经济环境较好。十六大提出的“大力振兴装备制造业”，这是沈阳的又一机遇。房地产市场需求趋向扩大，为增量房市场快速发展提供巨大的空间。大沈阳都市圈的建构和项目年的推行，为沈阳房地产的发展提供了新的动力源。沈阳市城区建设的速度加快，极大地刺激住房市场需求。开发潜力充分展现，为沈阳市房地产业发展提供了良好机遇和条件。我国证券市场的形势有利于房地产市场。2、不利的条件土地储备制度运行没有得到进一步地完善。沈阳市基准
3、地价和新出让金标准出台，市场的承接力、居民的购买力和开发商的耐受力受到了重大的考验。商品房的空置量较大，难以全部消化。住房供应结构向中等收入家庭倾斜的调整任务比较艰巨。（二）2003年房地产市场开展的特点1、老开发商新品迭出在沈阳，华新、万科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是沈阳房地产界的“元老”和“大腕”。其中，华新、万科、新世界更是全国性的知名公司，其地产项目遍布全国。而这些大公司，其发展的意义不仅是为老百姓提供了优质的住宅产品，而且对一个区域性地区经济的发展和拉动更有不可低估的作用。因此，这些公司的走向，不仅对楼市，对沈城的整个经济的发展都十分重要。2、新开发商实力不凡2003年相继亮
4、相的新公司，也表现出了不凡的实力。这些公司中既有全国性的地产公司，如天安（中国），鹏利集团（上市公司）、中房集团；也有外地颇具实力的房地产公司，如浙江莱茵达集团、新湖集团；也有出手不凡的本地公司，如沈阳银基（上市公司）、新天龙房地产公司等。此外，具有美资背景的克莱斯特也是异军突起。还有外资公司韩国SR。这些新的面孔都有一个共同的特点：起点高，实力雄厚。正是由于这些新公司，新产品的加入，令整个市场锦上添花。3、品升级具有更多的选择其实，无论是老公司，还是新面孔，其不凡的表现，都促使整个沈阳的房地产市场更加繁荣，产品品质更高，而购房者选择的机会更多。2003年沈城楼市最明显的特点，是产品多元化和产
5、品本身的全面升级，使得购房者有了更多的选择。归纳起来2003年产品的主要特点：户型设计更加人性化，更为合理。从高层产品来看，2003年新露面的克莱斯特国际花园、地王国际花园、SR新城等，都充分展现出了高端产品的特征，如克莱斯特国际花不但避免了高层住宅户型上的不利因素，还设计了独特的“L”型外飘窗，SR新城户型上减少进深，加大面宽，采光优越。还有河畔新城的四明户型设计等。园区规划投入更大。各大开发商早已不满足仅仅在园区种几棵树，或是植两块草地，而是园中有景，景中有情，情景交融，将西方园林与中国园林相结合，让业主随着置身于大自然的怀抱。如莱茵河畔的景观规划是由风格各异的组团组成。中低价位的产品品质
6、不低。如万科四季花城、格林梦夏、水榭花都等，使整个市场都透出勃勃生机，沈阳房地产市场呈现出从未有过的繁荣和亮丽。中小户型供不应求。2003年的沈阳市，拆迁工作大幅度展开，多数为货币动迁，由于工薪阶层的家庭数量较多，大部分家庭承受不起较大面积的楼房，并且有一部分收入较高的家庭也认为过大面积会造成浪费，由此转向购买中小户型。二、2004年沈阳房地产走势分析（一） 沈阳市房地产走势分析今年的房地产市场仍将持续升温，购房已成为消费领域的一大话题。对于今年的房地产市场的发展将有以下趋势：1、低端启动，房地产已进入大众消费市场，小户型将更加走俏。沈阳市的房地产市场正处于一个快速发展期。在这个快速发展中有一
7、个十分可喜的现象已经出现，即大众住房消费快速增长。这主要体现在大众住房消费日渐升温。如果把消费人群的结构画成一个金字塔的话，目前沈阳的住房消费呈现三角形的底部向上推进的情形。从购房主体来看，中、低收入人群大批加入购房队伍，中、低档住房销售比例大幅度提高。这是我市房地产市场已步入大众消费阶段的显著标志。由于中、低收入的人口在我市以至我国占据绝大多数，大部分人承受不起大户型所需的价格，因此小户型走俏将不言而喻。2、五大动力支持房地产市场今年向好。第一大动力：沈阳市在三年内要彻底消灭棚户区，大拆迁将带来井喷式市场需求。根据我市对动迁的安排，今年将拆迁6万户，加上正常动迁，总计约7万户左右，后年扫尾还
8、有12万户，加上正常商业开发一万户，将有3万户。三年之内，我市至少有13万户以上拆迁居民进入住房消费市场，带来的市场需求空间约9001000万平方米，市场金额在200亿元左右。第二大动力：投资型买住房渐成时尚。现在投资房地产市场进行保值、增值的人越来越多，在新开楼盘中，投资型购房的至少占50%以上，这个比例还在不断扩大。人们选择这一投资领域是有理由的，一般讲，投资房地产稳定性是最好的，特点是消费的同时不贬值甚至升值；流动性也不错，现在房产可以出售也可以抵押、典当；在目前百姓理财性投资品种中购置房产是最好的。第三大动力：随着户籍制度改革，我市出台买房落户政策，外地人进入沈阳的越来越多，前年外地人
9、在沈阳买房的不到1000户，去年接近2000户，今年将达到30004000户。并且这个数字还将会大幅度增长。第四大动力：19921993年买房的人现在住房需要更新换代，也就是10多年前的买房主力已开始换房了，这部分人大多要买中高档房，他们是消费市场中最活跃的一个群体。第五大动力：沈阳市房地产市场尚存很大的政策调控空间。有一些历史遗留问题，比如1999年以前由于各种原因没有办证的，大约有45万户。还有一批属于房改不彻底的等等，大约也有45万户。加起来，上述两项共9万户左右。这些人的住房由于无证或手续不全不能流通，也抑制了他们二次换购新房，因此政府将准备用几年的时间把这部分能量释放出来。这五大动力
10、至少会使沈阳房地产市场在三年内迅速膨胀，供不应求，尤其是中低价位、中小户型楼盘供不应求。即使今后这五大动力衰竭了，还会有两大动力跟上。一是沈阳工业经济快速发展，必将增强市场购买力；二是工业化带动的城市化，城市化过程，就是人口、财富、人才、资本横向集中的过程。目前国内专家都有一个预测，今后中国经济领跑的应该是制造业，汽车业。沈阳具备这方面的优势，三年后沈阳应该有个很大的发展空间。3、审时度势，开发商应盯住有效供给。沈阳市的房地产市场呈三角形低端启动的态势，这个消费结构的特点是它会从底部向上一层挤一层，产生联动效应，中低档房的大量需求会促进高中档房的需求，排浪式推进，形成了健康有序的市场。未来几年
11、，沈阳房地产市场的投资、消费、开工面积、竣工面积、销售面积，都将会以20%以上的速度增长。目前沈阳的开发商多数没有看清这种形势，因此缺乏战略眼光。不少开发商盲目跟风，跟大开发商走，没有盯住有效供给。而沈阳市的有效供给就在于大众住房这一方面，而大众住房也就是现在所趋向的小户型住宅，毕竟工薪阶层占绝大多数。因此，从2003年的小户型供给不足可看出今年的主流仍是小户型。（二）沈阳市铁西区房地产走势分析2003年，铁西新区迎来了许多新的发展契机。而2004年的铁西新区将彻底的旧貌换新颜。自从老工业区搬出城区后，使得铁西新区的空气新鲜了，马路宽敞了，绿地和树木也日益增多了，人们的生活环境也越来越好了，同
12、时也增加了住房的需求。1、土地优势将进一步促进开发。土地市场是房地产市场的龙头，铁西新区对产业布局进行合理调整，土地无论从价格上、需求上还是存量上都有良好的发展势头。对于广大开发商来说，铁西土地蕴含着极大的升值潜力，铁西的老工业区改造力度加大、工厂迁移使大面积土地进入市场。铁西区与和平区、皇姑区接壤，有着不容置疑的位置优势，相对便宜的地价使开发商对这块土地充满热情。另外，铁西大规模改造过程中，形成了几大板块。除了原来铁西老区形成的铁百商圈、经过十五六年发展已经成熟的滑翔小区外，霁虹这样的地方也将有巨大的发展空间。2、二级市场空间巨大。2003年整个沈阳城区进行大规模改造、大量棚户区的拆迁，同时
13、启动了金廊工程，对拆迁户进行货币补偿，这就推动了原来大量的潜在消费群体进入到二级市场中来。这无疑使铁西新区在2004年面临一个极好的机遇。铁西新区房价在沈阳市属于中等偏低。在这里购买一套新商品房，甚至价格有可能低于其它中心区的某些二手房，而且没有改变市中心的居住位置，出行也方便快捷。目前铁西的开发商越来越注重项目规划、园区设计和物业管理。几年以前，铁西的房屋开发只是为了满足本区域居民的住房需要，而现在大量外区的客户群体涌入铁西，随着铁西新区改造加快，这种趋势应该会越来越明显。3、中小户型将占主流。就沈阳市住宅消费群体的收入来说，不容回避的两点一是收入的总体水平不高；二是发展不平衡，目前中等收入
14、家庭是房产消费主体，60120平方米的住房（包括二手房）应当成为住房供应体系的主流。这部分消费群体对住房需求很迫切，所以是住房消费的主要群体。面对这样的情况，住房供应以二、三室户的中小户型为主，使大多数家庭通过购新房或换购旧房实现有支付能力的需求，达到改善和提高居住条件的目的。而且，中等收入家庭腾空的存量住房，可以进一步成为低收入者住房的主要选择。大众消费的启动，将带来沈阳市的房地产周期高峰。而对于铁西新区来说，目前中小户型是其整体特征。像浅草绿阁，一期不到一个月的时间基本销完，二期销售两个月，销售率就达到了90%。对于目前正在积极改变以往纯粹工业区形象的铁西新区来说，美好的未来是指日可待的。
15、如果开发商珍惜这种契机，敏感地捕捉市场信息，及时调整产业结构，挑战的背后将是无穷无尽的机会。三、小户型住宅供求状况分析 (一)小户型住宅及供给状况 1、小户型住宅的概念。目前关于小户型还没有一个严格规范的界定，不同的国家，不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。业内认定的小户型主要是从面积上来界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即为小户型。2、小户型住宅供给状况。绝大多数项目中的小户型一直处于热销状态，销售速度远大于大户型。但是大多数开发商对小户型市场并不重视，现有多数小户型是某个项目因销售业绩不好而采取的应变措施。究其原因，主要有以下三方面：目前小户型相对于大户型的利润空间要小。因为小户型的综合投资高，同样的面积，小户型在设计上要比大户型多占用隔断及配套设施，其造价也就要高一些，而销售回款却要比大户型低。开发商对小户型的长期回报率持怀疑态度。房地产专家认为，住房应该提倡梯度消费，在土地资源越来越稀缺的情况下，不应该提供“低梯”产品，而是新建高端住宅产品，让淘汰下来的二手房承担住房梯级消费市场“低梯”角色。当前的小户型只是过渡性产品，将来随着政策法规、银行信用制度的完善，选择小户型的人可能很少。某些地方政府规定不再大量建小户型，这也在
