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1、信用社（银行）房地产开发贷款管理暂行办法第一章总则第一条为规范和加强房地产开发贷款管理，防范房地产贷款风险，明确房地产开发贷款有关要求，根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、中国人民银行及中国银监会经济适用住房开发贷款管理办法、中国银监会固定资产贷款管理暂行办法及省农村信用社信贷管理基本制度、省农村信用社固定资产贷款管理实施细则等制度规定，制定本办法。第二条房地产开发贷款是指由农村信用社对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中的人民币贷款。第三条房地产开发贷款必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循安全性、流动性、效益性的原则。第四条本办法适用于省农
2、村信用社各级机构。第二章贷款对象、用途及条件第五条贷款对象。经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业。第六条贷款用途。房地产开发贷款按贷款用途分为经济适用住房（安居工程）开发贷款、住房开发贷款及其他房地产开发贷款等，不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。经济适用住房（安居工程）开发贷款是指向房地产开发企业发放的专项用于符合经济适用住房管理办法（建住房【2007】258号）规定的经济适用住房项目开发建设的贷款。住房开发贷款是指向房地产开发企业发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。第七条贷款条件。借款人申请房地产开发贷款除应符合省农村信用社信贷管理基本制度规
3、定的基本条件外，还应具备以下条件：（一）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格。开发经济适用住房（安居工程）的，房地产开发企业资质应为三级（含）以上且实收资本不低于1000万元，被信用社评定的信用等级在A级（含）以上；开发经济适用住房（安居工程）以外的房地产项目的，房地产开发企业资质应为二级（含）以上且实收资本不低于2000万元，被信用社评定的信用等级在A级（含）以上。（二）从事房地产开发经营3年（含）以上或主要股东（实际控制人）从事房地产开发经营3年（含）以上。（三）贷款项目已取得国有土地使用权证、建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工
4、程施工许可证。（四）房产开发用地需要进行拆迁的，必须完成前期拆迁安置工作，各项补偿款已发放完毕且无任何民事、刑事等法律纠纷。（五）经济适用房开发项目需列入国家经济适用房（安居工程）建设计划。（六）项目资本金比例原则上不低于30%并在农村信用社开立专户存入或能够在使用贷款之前投入项目建设；国家或其他规定要求资本金比例高于30%勺，从其规定；国家规定的资本金比例低于30%的，原则上按30%掌握。（七）贷款项目经过可行性预测分析研究论证，市场前景较好；（八）贷款项目的基础设施、公共设施配套，项目建成后，能及时投入正常使用。（九）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。（十）贷款项目已
5、经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效、能够进行实质性开发。（一）经办机构要求的其他条件。第三章受理、调查与评估第八条农村信用社房地产开发贷款的经办机构为县级行社。第九条借款人向经办机构提出房地产开发贷款申请时，除按照省农村信用社信贷业务基本操作规程要求提供有关资料外，还应提供如下资料：1. 建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件。申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告、年度投资计划、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、拆迁许可证等文件。2. 项目开发建设自有资金落实的证明
6、文件、资料。3. 项目租售方案及有效的收益分配协议。4. 如借款人接受其他单位委托进行房地产开发建设，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同。5. 经办机构要求提供的其他证明文件和材料。第十条经办机构受理借款人提出的房地产开发贷款申请后，除按照省农村信用社信贷业务基本操作规程要求调查外，还要重点调查以下内容：（一）借款人是否达到规定的房地产开发企业资质等级，批准文件是否在有效期内。（二）贷款项目是否经有权机关批准，项目建议书、可行性研究报告、年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效。（三）上年销售额是否达到要求。（四）项目建设条件是否落实：1. 贷款项目是否列入国家或地方
7、政府的建设计划。2. 验证国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、拆迁许可证等证件的真实性。3. 贷款项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设。4. 贷款项目自有资金投入是否达到规定比例。5. 经济适用住房项目是否列入国家经济适用住房（安居）建设计划。6. 贷款项目承建人与借款申请人是否相符。第十一条对符合房地产开发贷款条件的项目，由省联社统一组织进行评估。在评估过程中，应根据房地产开发贷款的特点，重点评估以下内容：（一）借款人评价1借款人基本情况评价：主要说明借款人名称、地址、经营范围、资质、规模、所有制类别、组织类别、客户与政府关系类别、
8、组织结构、注册地址、注册资本、实收资本（包括各投资人、投资额、出资形态、资本到位情况）。2借款人素质评价：主要对借款单位管理者的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩、制定策略及处理重大事项能力等方面的评价。贷款项目开发销售情况评价：主要评价借款人主营业务开展情况，近3年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业的规划项目和在建项目的开发规模、开发进度、企业近3年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。4借款人盈利能力评价：主要分析借款人近3年来各年房地产开发销售收入、销售成本、利润的增减变化情况；计算分析销售利润率、资产利润率、权益利润率等指标，预测其
9、变化趋势，评价其盈利能力。5借款人偿债能力评价：主要分析借款人近3年来各年末资产、负债、所有者权益、现金流入和流出的各项构成及其增减变化情况；计算分析资产负债率、流动比率、速动比率，预测变化趋势，评价其偿债能力。6借款人信用状况评价：主要是调查借款人（基本）结算账户开立及在各个金融机构的资金分流情况和负债情况，计算借款人近3年短期、长期借款的本息偿还率指标，分析借款人有无不良贷款、是否按合同还本付息。7借款人发展前景评价：主要是对借款人的业务发展方向和长远规划进行分析，评价其发展前景。（二）项目建设情况评估项目建设情况评估是对项目建设的必要性、建设条件、实施进程、施工条件、环境保护条件等的综合
10、论证分析。1. 项目建设的必要性评估：调查项目提出的背景和建设目的、项目地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、绿化率、土地使用年限等）以及项目的动迁安置计划，结合项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划和发展状况，初步分析项目的社会和经济意义，确定项目是否有建设的必要性。项目建设条件评估：调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式，如果是出让，是否签订了土地出让合同，是否足额交纳了土地出让金，并办理了国有土地使用权证，是否获得拆迁许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，是否已就城市基础设施的供应（如水、电、煤气、供热等）
11、得到政府有关部门的承诺，是否已领有建设工程施工许可证和商品房屋销（预）售许可证，是否享有各项优惠政策。项目建设的实施进程评估：了解分析项目从立项、进行可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至开工的进程状况。对未开工项目要分析预测项目开、竣工时间及其进度安排；对已开工项目要调查了解工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，项目预计竣工时间，已取得商品房屋销（预）售许可证并对外销售的，说明销（预）售情况；对追加投资的项目要着重分析设计变更、概预算调整情况。项目建设的施工条件评估：调查项目工程建设的招投标方式以及是否符合有关部门的规定；了解施工单位和建设监理单位
12、的资质等级和能力；了解项目施工力量的组织计划、项目建设所需材料的采购方式和供应计划、施工期间动力、水等条件的保障程度等。2. 项目建设的环境保护条件评估：调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，了解项目为环保所采取的措施以及其方案的批复情况。（三）市场评估市场评估是通过对项目的市场定位、市场的供求现状及趋势、项目的竞争能力的分析，预测项目的销售前景。1. 项目市场定位评估：评价项目在所在区域的档次、所面向的主要消费群体。2. 市场供求现状及趋势评估：调查和分析国家及地方的经济政策和产业政策；项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平
13、、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给情况、价格水平及变化趋势，以及对本项目的影响。3. 项目竞争能力评估：分析和评价项目在地段、小区规划、房型设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。项目销售前景评估：调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性和有效性，估算出项目未来的租售价格水平、租售进度安排以及各时段内的租售面积。（四）投资估算与资金来源评估。房地产开发项目的总投资是指项目建设期内各年为开发、租售房地产项目而
14、花费的全部成本费用之和，包括开发成本和开发费用。项目建设期是指房地产项目建设从前期准备到办理竣工验收结算的期间。1. 项目总投资估算和审查。（1）项目开发成本，包括如下7项：土地费用，是指为取得项目土地使用权而发生的费用，包括：a. 土地使用权出让金，是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付的价款。土地征用费，是指征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、新菜地建设基金、耕地占用税等。b. 拆迁安置补偿费，包括拆迁安置费和拆迁补偿费。c. 城市建设配套费，是指因政
15、府投资进行城市基础设施如自来水厂，污水处理厂、煤气公司和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。前期工程费，包括：a. 项目可行性研究费；b. 勘测设计费：勘测费、规划费、设计费及其他；c.“六通一平”费：包括地上原有建筑物、构筑物拆迁费用、场地平整费用和通路、上水、下水、电、讯、暖的费用。建筑安装工程费：包括土建工程费和设备及安装工程费。基础设施建设费，包括开发项目内道路、供水、供电、供气、绿化、排污、排洪、通讯、照明、环卫等工程发生的支出。公共配套设施费，主要包括开发项目内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，这些公共配套设施包括行政用房、文教用房、商业网点、人防工程、消防、车棚等。开发期间税费，是指开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括固定资产投资方向调节税、建设工程质量与安全监督费、供水增容费、供电增容费、城市占道费等。不可预见费。（2）开发费用：是指在项目建设期所发生的管理费用、销售费用和财务费用之合。管理费用，是指企业管理部门为管理和组织房地产项目开发、租售等经营活动而发生的各项费用。销售费用，是指开发建设单位在租售项目过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。财务费用，是指为筹集资金而发生的各项
