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1、中国二三线城市房地产市场分析报告2008年3月目 录序言一、2007年中国房地产行业发展现状分析1、全球经济未来发展不确定性在增加，2007中国经济表现全球瞩目2、地产行业增长势头强劲 2.1、行业综合景气全年持续上升 2.2、行业投资整体增速稳中有升。经济适用房投资增长最快2.3、房价和需求上涨趋势持续维持2.4、一线城市：房价维持高位、珠三角年底成交量下降 2.5、销售竣工比说明严重的供给不足问题2.6、竣工面积远远跟不上施工面积增加，供给基本无实质性变化2.7、土地供应缺乏增长空间 3、现阶段我国房地产业发展存在的问题 3.1、房地产及整个市场存在的问题 3.2、房地产金融存在的问题4、
2、我国房地产市场竞争格局分析 4.1、我国房地产市场竞争格局的变化 4.2、上市公司大举拿地对竞争格局的影响5、外资对我国房地产业的影响 5.1、外资在我国房地产业的投入情况 5.2、外资进入我国房地产市场的动向分析二、2007年我国消费市场分析 1、我国消费市场分析1.1、消费不足成为内需之痛1.2、收入增长：劳动力价格重估与增收政策1.3、居民预期收入改善、预防性储蓄动机减弱1.4、流动性约束减弱、消费势能逐渐释放 2、消费对房地产市场发展的影响三、2007年的国家宏观调控政策分析 1、2007年调控政策分析 1.1、具体调控思路分析 1.2、政策调控体系分析 2、各调控手段对地产行业的影响
3、分析 2.1、行政政策分析 2.2、税收政策分析 2.3、金融政策分析四、我国房地产业发展趋势分析 1、我国宏观经济走势预测2、全面提高住宅品质2.1、提高住宅全寿命周期、全方位的总体质量2.2、全面提高和加强施工技术水平3、切实重视可持续发展 4、2008年我国房价走势分析预测4.1、目前我国二三线城市房价涨幅已赶超一线城市4.2、影响2008年中国房价的因素分析4.3、2008年中国房价走势预测 5、我国房地产市场未来竞争趋势分析5.1、我国房地产市场的均衡性发展任重道远5.2、房地产资本竞争时代的来临 6、2008年我国房地产市场走势及新政分析 7、我国房地产长期发展趋势分析五、我国二三
4、线城市房地产发展现状及特点分析 1、我国二三线城市房地产发展现状 2、我国二三线城市房地产发展特点 2.1、二三线城市的土地管理 2.2、二三线城市房地产价格动态 2.3、二三线城市房地产开发投资状况 2.4、二三线城市房地产市场调控与金融监管3、大型地产商进军二三线城市的模式分析六、我国二三线城市房地产市场发展预测 1、二三线城市房地产市场需求预测 2、二三线城市将成为今后十年内房市风向标七、我国二三线城市房地产市场风险分析1、房地产市场各类风险分析评价1.1、宏观经济波动风险分析1.2、政策风险评价1.3、房地产信贷风险评价1.4、流动性风险评价1.5、行业竞争风险评价1.6、操作风险和法
5、律风险评价1.7、行业风险综合评价2、二三线城市房地产投资风险分析八、我国二三线城市房地产市场发展前景分析序言在2004年拉开序幕的持续性调控压力下，中国房地产市场在经历了三年的长期压抑之后，终于在2007年报复式的出现了房价疯狂上涨的局面，在2007年的6、7月份，全年房屋价格飙升到了最顶点，紧随而来的是政府新一轮密集而强势调控打压，频繁出台的各种政策法规、六次调整存贷款利率、十次上调存款准备金利率，调控的密度和频度前所未有，调控手段门类齐全，十八般武艺几乎使了个遍。回顾中国房地产行业的发展历程，已经经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞
6、争阶段。同时，自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛，这令已无城市中心土地可开发的大城市中的开发商，不得不告别以往“以小搏大”的投资赢利模式，凭借企业实力在城郊土地上拼抢利润。良好地段土地资源的日益减少以及企业、产品间的激烈竞争，使很多开发商开始纷纷从大城市转战到二、三线中小城市。一、2007年中国房地产行业发展现状分析1、全球经济未来发展不确定性在增加，2007中国经济的表现全球瞩目经过连续四年的强劲成长之后，2007年世界经济总体上仍延续增长态势，但不确定性加大，增长步伐将有所放缓。据国际货币基金组织2007年10月预测，2007 年全球经济增长率
7、为5.2% ，维持了其在2007 年7 月份的预测，但比2006 年的实际经济增长率低0.2 个百分点。其中，2007 年美国经济增长率从2.0%下调至1.9% ，欧元区经济增长率从2.6%下调至2.5%，日本经济增长率从2.6%下调至2.0% ，分别比2006 年的实际经济增长率低1、0.3 和0.2 个百分点。美国房屋市场疲软是导致全球经济增长放缓的一个主要因素。2007年以前美联储持续加息造成2007 年美国房屋市场大幅降温，但仅限于房屋与汽车行业疲软，如果2008 年美国房屋市场进一步下滑，将严重波及到其他制造部门和服务业，削弱消费者支出，导致美国经济增速下降。美国作为世界上最大的经济
8、体，其经济走向始终受到全球各方的高度关注，考虑到当前世界经济发展的高度关联性，如美国经济增幅持续下滑甚至变成衰退，其对外需求必然下降，与美经济高度相关的欧盟和东亚经济体必将首当其冲受到影响。由于“次贷”危机远未结束，“次贷”危机留下的后遗症不排除进一步升级乃至演变成金融危机的可能，全球经济不稳定、不确定性大大增加。世界经济下行风险对我国的影响，集中在外需下降而可能导致的出口下降的风险。2007年在美国经济乃至全球经济发展放缓的背景下，发展中国家尤其是中国经济增长强劲，引发全球关注。2007年，我国宏观经济基本呈现出“高增长、高效益、高通胀”的增长格局。去年前三季度我国实现国内生产总值16604
9、3亿元，同比增长11.5%，比前年同期加快0.7个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，这是自1997年以来中国经济增长最快的一个时期。分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点；第二产业增加值83478亿元，增长13.5%，加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。从2006年下半年以来，工业产业的增长速度呈现出加速的发展趋势，服务业发展平稳，农业增长速度出现较快回落。与经济高增长相对应的是企业经济效益较高，外贸出口、贸易顺差增长强劲，外需对中国经济增长的拉动作用明显。2007
10、年110月份，企业经济效益增长较好，规模以上工业增加值累计增长18.5%，为最近几年最高增幅。贸易顺差增长依然强劲，外需对中国经济增长的拉动作用明显。2007年110月份，我国外贸进出口总值17593.2亿美元，比去年同期增长23.5%，进出口规模接近去年全年水平；其中出口9858.4亿美元，增长26.5%；进口7734.8亿美元，增长19.8%。2007年110月贸易顺差为2123.6亿美元，增长59。净出口对于GDP的贡献是非常显著的。数据表明：中国净出口占GDP的比重从2000年的2.42上升到了2006年的7.29。去年前三季度，贸易顺差为1857.7亿美元，占GDP的比重是8.4%（
11、汇率按7.5来算）。前三季度，外商直接投资实际使用金额472亿美元。2007年9月末，国家外汇储备14336亿美元，同比增长45.1%。2007年的中国经济高增长已经是尘埃落定，GDP增速显然快过2006年，将是连续第五年保持两位数的高增长，多数宏观经济指标都刷新了近年甚至历史纪录，政府也一度担忧经济发展面临“高烧过热”风险。图1：全球经济预期增长保持在4.8% 左右数据来源：中信证券研究所图2： 发展中国家经济增长强劲，中国经济备受瞩目数据来源：中信证券研究所 2007年，全年经济最突出的特征就是通胀抬头，年内通胀逐月上升并在11月份创出历史最高。在此背景下，央行连续加息和提高存款准备金率。
12、通胀走高也带高了社会零售消费总额的增速。通胀的温床是货币环境的宽松。于是巨额贸易顺差下引发的流动性过剩是今年宏观经的又一显著特征，M2仍然保持自2006年以来的高速增长水平，M1逐月攀升。人民币升值的财富效应导致储蓄分流至股市时，贷款持续走高，一直牵动着决策者神经，外贸顺差引起流动性过剩的同时，还导致人民币对美元单边升值。固定资产投资依然保持高度景气，在前年年底宏观调控过于猛烈而导致新开工项目有所下降之后，政府在去年适当放宽了投资管制，在前年年底基数较低的前提下，去年的固定资产投资增长速度快速。尤其进入10月份以后，投资增长加速上升。2、地产行业增长势头强劲2.1、行业综合景气全年持续上升去年
13、全年10 月份国房综合景气指数105.74 ，创下2004 年下半年以来的新高。其中，销售价格指数表现最好，为107.31 ，创2006 年8 月以来的新高（图4）。10 月末全国商品房空置指数110.7，同比下降3.9% 。其中，空置商品住宅5794 万平米，下降13.3% 。土地开发和施工面积维持平稳，总体上行业景气得到维持并正持续上升，尽管在07年末11、12月份部分一线城市在宏观调控政策的持续压力之下，房屋销售出现萎缩，房屋价格出现下调，但全年的增长依旧很景气。图4：房产综合景气指数和房屋销售价格指数保持强势数据来源：国家统计局 2.2、行业投资整体增速稳中有升，经济适用房投资增长最快
14、图5：固定资产投资增长与房产开发投资增长数据来源：国家统计局 2007年110月房地产开发投资增长31.4%，稳中有升，继续小幅领先于城镇固定资产投资增速（图5）。全年房地产开发投资累计完成2.16 万亿元，超过2006 年全年水平，而去年前10 个月商品房销售额累计实现2.13 万亿元，同比增长51.5%，超过前年全年水平。从2007年全年销售情况来看，房屋价格近年增长速度较快，而全年中价格上涨的加速阶段在9、10月份，正是9、10月份的加速上涨引发年末一系列调控政策密集出台。图6：房屋销售价格增长情况数据来源：国家统计局 在中央政府转变调控思路，加强包括增加经济实用房、廉租房等在内的保障性
15、住房开发建设后，经济适用房投资增速急剧上升，从高负增长变为高正增长。对保障性住房的供给增加，是增加对中低收入阶层的住房需求，是商品房需求最基础的一块，只有最基础一块的居住需求得到保证，整个行业景气才有望可持续和得到延长。目前经济适用房投资总额6.18 亿元，占住宅和商品房投资额的比例不到5，虽然增速很快，但总额较低。行业销售和投资对比说明楼市供不应求整体趋势没有根本改变，经济适用房等保障性住房投资增加因总额相对较低对房价和需求冲击不大。图7：住宅和经济实用房的投资增速数据来源：国泰君安证券研究所 图8：2007年住宅涨幅加快数据来源：国泰君安证券研究所 2.3、房价和需求上涨趋势继续维持2007 年前10 个月房价快速上涨。2006 年1 月到2007 年4 月全国房屋销售价格指数基本在105.5 波动，5 月后持续上升，10 月达到109.
