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1、一、 概况香溢假日广场地处衢州最繁华的下街、县学街交汇处，紧邻斗潭公园、斗潭河及人民医院，地理环境优越，商业氛围浓郁，由大型超市、主题商场及专业街区组合而成，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光等多项功能于一体，满足衢州市民一站式多元化的购物需求。其中住宅部分A组团销售已经基本结束，B组团销售即将展开，香溢假日广场住宅部分B组团位于项目的中部，北临住宅部分A组团，南靠世纪联华超市，东为单身公寓，B组团由3幢小高层，4幢多层住宅，共150套单位构成。二、 衢州房地产产市场浅浅析衢州房地产产市场概概况： 衢衢州市房房地产市市场在经经历了一一段时间间的低迷迷之后，77月底8月初初已经出出现部分分反弹的的迹
2、象，进进入8月月份以来来，衢州州市各大大楼盘的的售楼部部的来客客数量已已经有了了明显的的增加，通通过衢州州市房管管局了解解的资料料显示，衢衢州市77月备案案的成交交量已经经达到了了1844套。衢州房地产产市场预预测通过对衢州州房地产产市场、板板块市场场、项目目本身及及目标客客户群的的详细分分析，衢衢州市房房地产市市场在经经历了一一段时间间的低迷迷之后将将步入一一个稳步步上升阶阶段，由由于国家家针对房房地产业业出台的的一系列列政策以以及大量量楼盘进进入市场场，衢州州市房地地产市场场由卖方方市场向向以客户户需求为为导向的的买方市市场的过过度已基基本完成成，衢州州市房地地产项目目正越来来越重视视小区
3、内内的规划划、景观观、绿化化、销售售服务以以及后期期的物管管服务，同同时衢州州市场竞竞争层面面也呈现现板块化化、品牌牌化、专专业化，这这就意味味着香溢溢假日广广场住宅宅部分BB组团的的入市不不仅要面面临微观观的项目目竞争，也也要面临临企业、板板块层面面的竞争争。如何何在市场场上找准准机会点点击败竞竞争对手手？比拼拼的就是是项目自自身的品品质、销销售人员员的服务务以及每每一个细细节的比比较。三、 消费者分析析房产新政的的出台对对于投资资型的消消费者造造成了很很大的影影响，但但是对于于买房居居住的消消费者的的影响并并不是非非常明显显，随着着衢州市市房地产产市场由由卖方市市场向买买方市场场的转变变，
4、衢州州市消费费者的买买房观念念也日趋趋理智，衢衢州市消消费者在在买房时时越来越越重视开开发商的的实力，小小区的景景观、绿绿化、销销售服务务等诸多多方面因因素。同时由于房房地产市市场的部部分复醒醒以及衢衢州市整整体房价价在浙江江还处于于一个较较低的水水平，所所以投资资型的消消费者我我们也不不能忽视视。目标客户群群定位客户群主要要来源：政府部部门公务务员，效效益较好好的企事事业单位位次要来源：自由职职业者或或个体经经商人员员边缘客户：少量社社会精英英和商业业精英和和部分普普通市民民边缘客户：少量社会精英和商业精英和部分普通市民目标客户次要来源：自由职业者或个体经商人员目标客户主要来源：政府部门公务
5、员，效益较好的企事业单位香溢假日广广场住宅宅部分的的目标购购房者均均为社会会中层以以上的支支柱型力力量，有有着较大大的影响响力与传传播力。-有有较高的的文化素素质、丰丰富的人人生经验验、社会会经验，有有着与类类似的经经历和相相同的品品味追求求，善于于享受成成功生活活；-热热爱这座座有着他他成长足足迹、倾倾洒激情情的城市市，对生生活他充充满信心心和激情情；-自自信，洋洋溢着生生命的活活力，精精力充沛沛，锐意意进取，正正处于事事业的黄黄金时期期（300岁左右右）。-购购房行为为理性化化，不但但要满足足了居住住型物业业的需求求，更加加注重生活活的便捷性性，追求求生活的“体体验与享享受”。-这这部分消
6、消费者对对于户型型、品质质、景观观的追求求远远大大于价格格上的考考虑。四、 竞争对手分分析总的来说，衢衢州市目目前在售售的项目目较多，但但真正能能对香溢溢假日广广场构成成最直接接威胁的的主要有有世通华华庭及贝贝林南湖世世家。第一：世通通华庭及及贝林南湖世世家与本本案均属属于衢州州老城区区项目，项项目无论论是价格格还是设设计的定定位都属属于衢州州市较为为高端的的项目，与与本案的的客户群群有着较较大的重重叠性。第二：世通通华庭二二期及贝贝林南湖世世家二期期预计将将于今年年10月月份11月月份开盘盘销售，与与香溢假假日广场场的推出出时间相相近。世通华庭地理位置：世通华华庭位于于衢州市市城北区区域，紫
7、紫荆路以以北，新新安路以以南。目前销售状状况：一期已经售售完，目目前在售售的是二二期与三三期。二二期有112、114、116、117、118号楼楼，其中12、114、118号楼楼为高层层，共十十六层。116、117号楼楼为小高高层住宅宅，共十十二层。楼盘名世通华庭区属老城区城北北类型住宅、商铺铺占地面积（mm2)10万开发商金豪房地产产开发有有限公司司总建面积（mm2）28万地址新安路388号总户数1500电话0570300466616 / 88560066666层高（m）2.9小区结构小高层、高高层交付日期2006年年7月交通线路2 / 2203 / 2206 / 3305 / 771 /
8、166 / 1B 销售量无付款方式一次性 / 按揭揭按揭银行工商银行价格车位9万折扣率一次性：00.2% 按按揭：00.1车库14万管理费（元元/m22.月）0.6元配套设施超市 / 网球场场 / 篮球场场 / 商铺面积分布（mm2)103 / 1330 / 1333 / 1338 / 1339 / 1445 /1644 /交房标准毛坯房型分布三室两厅两两卫 / 两室室两厅一一卫备注十大特色景景观组团团，4000000平方米米景观绿绿地，现现代简约约、色彩彩明亮、雅致的的建筑风风格的纯纯高层的的绿色景景观住宅宅区。世通华庭的的优势：属于城市重重点发展展的城北北区域，邻邻江滨公公园和衢衢江，紫紫
9、荆路横横卧区路路段，方方便尤显显，附近近衢州二二中重点点中学，华华茂外国国语学校校近在咫咫尺之间间。区内规划较较好，商商、闹、动动中心较较近，南南依音乐乐广场，临临市中心心开出终终点站是是若干个个车辆起起始站，智智能化小小区，有有消防报报警系统统，车辆辆出入。物业管理较较为规范范。世通华庭的的劣势：住宅楼排列列无序，价价格偏高高二期有几幢幢碟式楼楼，户型型较差，客客户选择择余地小小。贝林南湖湖世家楼盘名贝林南湖世世家区属老城区类型住宅、部分分商铺占地面积（mm2)8993.95开发商浙江贝林房房地产有有限公司司总建面积（mm2）636122地址劳动路（君君子兰大大酒店隔隔壁）总户数电话0570
10、-304489888 8862442888层高（m）2.9小区结构多层、小高高层（未未开盘）交付日期1期20006年88月300日 2期期20006年112月331日交通线路2、10、118、3301、116销售量房型分布两室两厅一一卫 三三室两厅厅两卫 四室两两厅两卫卫 平层层加阁楼楼售价（元/m2）最高4000付款方式一次性、按按揭最低3300（不不含阁楼楼价按揭银行平均3500车位数地上未定特别户型售售价（元元/m22）复式阁楼价为226000、28800地下空中花园式式车位价地上车位由物业业公司管管理，车车库单价价60000元顶楼连天台台式地下8.8万元元/个折扣率3%-5%（团购购可
11、和经经理谈进进一步优优惠）管理费（元元/m22.月）多层0.44，小高高层未定定面积分布（mm2)94.455 1008.11 1113.99 1221.445 1129.65 1300.7 1344.155 1335.77 1441.88 1447.99 周边配套南湖公园、东东方商厦厦、邮局局、银行行、医院院、现衢衢州火车车站、客客运汽车车站交房标准毛坯备注项目由九天天企划推推广；11期分两两标开盘盘，均为为多层；2期为为小高层层，尚未未开盘；项目北北面有南南湖及南南湖公园园，风景景优美；但南面面里现有有的火车车线过近近，有噪噪音；项项目是衢衢州首家家采用节节能环保保材料的的低能耗耗小区；项
12、目外外立面采采用石质质面砖；建筑密密度为226.3398%；绿地地率355.077%；容容积率11.577；建筑筑限高335米分析：“知知己知彼彼,百战战不殆”，通过过对于主主要竞争争对手的的分析，了了解其优优劣势，并并结合本本项目及及消费者者需求，挖挖掘项目目差异性性卖点，为为项目的的成功操操作提供供科学的的依据。五、 产品分析（一）基本本概况：香溢假日广广场地处处衢州最最繁华的的下街、县县学街交交汇处，紧紧邻斗潭潭公园、斗斗潭河及及人民医医院，地地理环境境优越，商商业氛围围浓郁。即即将推出出的住宅宅部分BB组团由由3幢小小高层，44幢多层层住宅，共共1500套单位位构成。（二）卖点点归纳：
13、1、地理位位置优越越香溢假日广广场地处处衢州最最繁华的的下街、县县学街交交汇处，交交通十分分便捷。2、紧邻斗斗潭公园园及斗潭潭河，环环境优美美3、周边商商业配套套齐全世纪联华超超市，国国际快餐餐连锁肯肯德基，国国内家电电连锁巨巨头国美美电器已已入驻本本案，再再加上小小区内的的特色步步行街，酒酒吧风情情街等商商业配套套设施的的逐步健健全，项项目的商商业中心心优势越越发明显显。4、周边生生活配套套齐全项目东临衢衢州最大大的医院院人民民医院，周周边还有有教工幼幼儿园、新新华小学学、衢州州实验学学校、新新华书店店等。5、社区内内人车分分流香溢假日广广场设有有完全的的地下车车库，真真正做到到了人车车分流
14、、动动静相隔隔，全地地下车库库不仅提提供充足足的车位位，更将将地面百百分百用用于绿化化及景观观的营造造。6、项目小小高层顶顶楼带露露台7、10号号及122号楼一一梯一户户，尽享享尊贵（三）卖点点的表现现方式通过对项目目卖点的的罗列以以及整合合，我们们发现生生活的“便捷性性”无疑是是本项目目独一无无二的强强势卖点点，因此宜宜在产品品定位、广广告总精精神、引引导期及及公开期期的广告告宣传、品品牌引导导及建立立活动及及广告、接接待中心心现场表表现中予予以直接接的强势势表现并并不断重重复，以以便加深深客户的的印象、建建立品牌牌认知；六、 广告推广思思路通过对项目目卖点的的罗列以以及整合合，我们们发现生生活的便便捷性无无疑是本本项目独独一无二二的强势势卖点，所所以香溢溢假日广广场住宅宅部分在在推广中中围绕“便捷性性”为主题题进行推推广。主打广告语语：通过对本产产品以及及客户的的反馈情情况，综综合分析析后，建建议香溢溢假日广广场住宅宅部分的的推广主主题定位位为：动静之间，享享受便捷捷生活重点突出本本项目的的特色，同同时突出出产品的的稀缺性性进行有有针对性性的引导导，吸引引目标客客户。辅助广告语语 人人本理念念 精品品建筑 繁繁华 不落落幕的居居家风景景
