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1、中工美商务管理（苏州）有限公司商务运营管理建议书（一） 委托管理呈辉工艺文化城（中国）有限公司授权中工美商务管理（苏州）有限公司就中国工艺文化城的商务运营和综合事务，进行委托管理。通过在销售、租赁和委托等合同中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，确定中工美商务管理（苏州）有限公司的管理地位和行为规范，约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 在此框架下中国工艺文化城各利益方：呈辉工艺文化城（中国）有限公司中工美商务管理（苏州）有限公司所有业主租赁经营者四者之间的法律关系如下所示：为此，我们确认中工美商务管理（苏州）有限公司在委托运营管理期间是具有独立承担法律民事责任，在委托授权经营管
2、理范围内自负盈亏的经济实体。（二）运营范围按照中国工艺文化城的总规划方案以及中国工艺美术（集团）公司与呈辉工艺文化城有限公司合作协议设定的职责，依托苏州地区传统工艺美术的资源，弘扬中国传统工艺美术文化，合力打造和培育中国工艺文化城(中国工艺品集散地)。1、招商并吸引中外工艺美术业大师、名人入驻工艺文化城。2、充分利用工艺文化城会展中心展开各类文化产业专业博览会；3、经营管理呈辉艺术馆；4、经营管理工艺文化城工艺品商业一条街；5、经营管理工艺文化城工艺品交易市场；6、经营管理工艺文化城房地产销售(销售所得全额归工艺文化城有限公司)；7、经营管理工艺文化城除房地产建设及销售外的其他配套商业项目。(
3、功能构架：项目房地产营销、合作协议授权范围内的场馆店的招商租赁、艺术馆的运营管理、艺术品的营销、文化产业会展及工艺文化城的运营管理等。)（三）盈利模式通过以下资产的运营管理来实现收入：A、展示性部分：以自营形式，只出具营运收据凭证，部分商品出售按小规模纳税人范围运作。1、呈辉艺术馆，建筑面积2000平方米；2、会展中心，建筑面积20000平方米。B、经营性部分：以投资管理形式，只以场馆租赁形态，设立若干小规模纳税人企业进行商务运作，向工艺文化城文化公司缴纳房租金、物管费，来保证投资收益。1、工艺文化城酒店，建筑面积30000平方米； 2、工艺品交易市场，建筑面积60000平方米；3、工艺品商业
4、一条街(租赁部分)；建筑面积20000平方米；4、工艺文化城房地产销售(销售所得全额归工艺文化城有限公司)；5、工艺文化城除房地产建设及销售外的其他配套商业项目。收支平衡预测表收入部分支出部分序号科目科目剖析金额序号科目金额备注单价/月提成比例一房地产销售（按可销售面积的50%计算）一工作人员费用1商业房3万2.25亿元1%22500001工资奖金2650000设定7500/2住宅房1万1亿元1%10000002福利130000设定10000/3其他1万0.6亿元1%6000003社会保险600000设定6000/小 计38500004其他120000二房地产租赁小 计35000001商业房2
5、万360/20%1440000二经营费用2商铺6万240/20%01广告宣传10000003办公房1万300/20%6000002经营活动5000004酒店3万240/20%03其他(礼品等)5000005会展2万120/30%0小 计20000006其他1万360/20%720000三管理费用小 计27600001办公费1200002网络通讯费120000三商品净销售250万元25%6200003差旅费1200001工艺品销售20万元20%400004招待费1800002其他6600005车辆使用费60000小 计6水电费1800007工作补贴费1200008维修保养费500009运输费50
6、00010物业管理费10000011财务费用10000012董事会费用20000013其他100000小 计1500000合 计7270000合 计7000000说明一、收入部分预算：1、房地产销售:鉴于建设的进度的种种因素，预计年内销售额的到帐实现约5万平方米来测算。(暂定)2、房地产租赁：鉴于公司总部招商原则规定，前期免租金或减半租金。但对部分房屋需收取一定的租金，包括总部用房、直属企业用房、参股企业用房、合作单位用房均需收取一定的租金。这样才能真正反映企业的经营管理成果。商务管理公司按总部授权的房屋租赁面积应上交总部基础租金(另定)。3、物业管理收入：逐步完善，可在水、电、停车管理上入手
7、核准管理办法(另定)。暂不安排收支预算。二、支出部分预算：1、人员费用：2012年核定人数45-50人，工资奖金福利性支出基本参照总部薪酬管理标准。社保按月收入标准测算。个调税自理。2、经营费用：主要用于招商广告、会展宣传、重大活动组织、接访招待及礼品尊送等安排。3、管理费用：主要是公司日常运行费用控制目标。三、其他1、商务管理公司前期设施配置，前期营运资金由总部安排。并列明详细的资产清单，便于入帐核算。2、前期设施配置与总部协商确定。前期营运资金由总部按商务管理公司注册资金500万元拔入。（四）运营目标在委托期间应实现以下定性和定量目标：1、定 性 目 标（1）项目价值提升以专业服务运作模式
8、为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、业主方、投资方、运营方等多方共赢的局面。（2）实现规范管理通过中国工艺文化城的统一运营管理，达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理的目标。（3）总结管理经验通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司文化产业基地建设项目的开发提供支持和服务。并在这一领域，努力探索成功的，可复制的模式。（4）促进后续销售在一期一阶段开展的招商工作基础
9、上，积极实施、配合和支持项目一期二阶段的营销工作，实现项目一期二阶段的成功销售。 2、定 量 目 标（五）工作建议受托经营后，中工美商务管理（苏州）有限公司应在以下几个方面积极开展工作并短期内呈现运营成果：1、 强化四个运营管理职能：2、 构建高效运作的管理架构总经理室：总经理1名、副总经理：1名、顾问：1名。行政管理部：人力资源管理、资料档案管理、总务后勤管理（人员配置：1正+2二级业务员+2驾驶员）。财务管理部：资金运筹管理、财会报销管理、财务预决算管理、财务审计及报表（人员配置：1正+3会计）。营销管理部(公司)：项目招商、房地产营销及招租(招租移交中工美商务管理公司)、营销签约(合约移
10、交物业管理部公司管理)及办理权证等。（人员配置：1正+1副+4一级业务员业务员+4二级业务员）。企划招商招展部：企划会展运筹管理、广告宣传管理、招商招租管理（人员配置：1副(兼)+ 2一级业务员+2二级业务员）。物业管理部(公司)：工艺文化城建筑物管理、建筑物维修保养、工艺文化城区域安全管理、环境卫生管理等。编制50名（人员配置：1副+1一级业务员+4二级业务员+4三级业务员+30保安员+10保洁员）。下属机构：（1）、会展中心非独立管理（人员配置：1副+2一级业务员业务员+4二级业务员）（2）、呈辉艺术馆非独立管理（人员配置：1副+1一级业务员业务员+3二级业务员+5三级业务员）（3）、工艺
11、精品公司 相对独立管理拟设在艺术馆内（人员配置：2二级业务员）（4）、交易市场非独立管理（人员配置：1副+2一级业务员业务员+4二级业务员）（5）、工艺文化城酒店(另定)管理（人员配置：1副+2一级业务员业务员+2二级业务员）（6）、工艺商业街及其他非独立管理（人员配置：1副+2一级业务员+2二级业务员） 3、完善运营管理制度4、出台招商和销售政策5、着手开展几项重点工作的筹备（1）、根据呈辉工艺文化城有限公司的规章制度，编制、完善中工美商务管理公司各类管理制度和工作流程；（2）、根据中工美商务管理公司组织构架及人员配置规定，有计划选聘、招聘专职管理人员；（3）、根据中工美商务管理公司经营管理
12、范围，做好招商招租及收益收缴工作；（4）、根据中工美商务管理公司年度工作计划，做好日常经营管理工作（5）、根据中工美商务管理公司职能做好工艺文化城房地产销售(销售所得全额归工艺文化城有限公司，商务管理公司按规定提成)；（6）、根据中工美商务管理公司职能协助做好工艺文化城物业管理及维修保养、安保、保洁工作。（7）、根据“呈辉艺术馆”建设方案，具体贯彻、实施工作。（呈辉艺术馆运营方案另行制定）（8）、根据“工艺精品公司”建设方案，具体贯彻、实施工作。（工艺精品公司设立方案另行制定）拟设立呈辉艺术馆、中国苏绣艺术馆光福馆、工艺大师作品馆三个精品营销公司（9）、根据“会展中心”建设方案，具体贯彻、实施
13、工作。（会展中心建设方案另行制定）（10）、根据“交易市场”建设方案，具体贯彻、实施工作。（交易市场建设方案另行制定）（11）、根据“工艺商业街及其他”建设方案，具体贯彻、实施工作。（工艺街建设方案另行制定）（12）、根据中工美商务管理公司财务预算方案，做好财务核算、决算工作。（13）、根据中工美商务管理公司年度经营管理工作计划，做好年度考核、兑现工作。（14）、配合做好总部临时交办的工作。另外，还可考虑市场会员组织的招募和市场网站的建设6、运营风险防范措施制定另：涉税风险也是值得关注的问题。租金收入财务处理有以下几种情况可以比较一下，形成一个有利的税收方案：运作方式租金入帐开票单位纳税计算呈辉公司产权自持物业或返租持有，委托中工美公司进行管理并支付管理费，租金由呈辉公司收取并开具发票给客户。呈辉公司呈辉公司开具发票给客户。呈辉公司纳税（1）按租金收入交纳5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加（2）12%的房产税（3）25%企业所得税（4）土地使用税（5）印花税呈辉公司产权自持物业或返租持有，委托中工美公司进行管理并支付管理费，租金由中工美公司收取,收取之后再交呈辉公司。呈辉公司发票由中工美公司开给客户，呈辉公司再开给中工美公司。
