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1、7 假设开发法本章学习目标掌握假设开发法的公式及其计算、假设开发法计算中各个项目的求取、 现金流量折现法和传统方法的应用，熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条 件和操作步骤。7.1假设开发法的基本原理7.1.1假设开发法的概念假设开发法，又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发 价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客 观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为 广泛。7.1.2假设开发法的理论依据假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形
2、式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区 别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中 开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。两者的主要区别是地租是每年的租金剩 余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法估价的基本思路，可由房地产开发商为取得待开发土地使用权而确定拍卖或 投标价格的思路来理解。假如某房地产开发商有意参与该土地的竞拍或竞标，可以通过以下 思路和过程来考虑获得土地的出价。首先，分析该土地坐落位置、交通条件、商服繁华程度、周围环境等区位条件以及土地
3、 面积、形状、规划允许的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等自身条件；其次，在 规划允许的用途下拟定最佳的房地产开发类型；然后，确定通过此项目的开发，期望获得多 少利润，在确定期望利润时，既不能过低，也不能过高，因为若利润低于正常的平均利润率 则不符合投资者的投资期望，若利润过高，将会降低开发商获得土地使用权的投标报价，在 竞争中处于不利地位；在此基础上，预计该房地产项目开发完成后的销售价格或租赁价格， 并估算开发该房地产所需要的时间及所需要的建安工程费、专业费、管理费、销售费用和正 常税利等全部成本。有了以上信息，便可计算出购买这块土地最高价格是多少，毫无疑问， 它等于预测的开发完成后的
4、价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润之后所剩的数额。7.1.3假设开发法的适用条件假设开发法主要用于具有投资开发或再开发潜力的房地产价格评估。如待开发土地的估 价（包括生地、毛地、熟地）、土地整理、待拆迁改造的再开发房地产的估价、现有新旧房 地产中地价的单独评估、在建工程（包括停建工程）、可装修改造或可改变用途的旧房（包 括装修、改建、扩建）等。除了对房地产价格进行评估外，假设开发法还可用于房地产投资决策分析。一是可用来 测算投资项目的预期利润，从房地产投资开发总价值中扣除土地取得费、投资开发成本等费 用后的余额即为投资商的预期利润，若此利润不低于投资上的期望值，则项目易被接受；二
5、 是用来控制开发项目中的成本费用，当土地购置费与预期利润明确后，即可测算开发过程中 的成本费用的控制标准。对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采 用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能 确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设 计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估 价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两方面预测：一方 面，是否根据房地产估价
6、的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发 利用方式（包括用途、规模、档次等）。另一方面，是否根据当地房地产市场行情或供求状 况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素， 假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均 是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映 出来。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外， 还要求有一个良好的社会经济环境，如：（1）要有一个明朗
7、、开放及长远的房地产政策；（2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税赀清单；（5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客 观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。7.2 假设开发法的计算公式7.2.1 假设开发法的基本公式根据假设开发法的基本原理，其基本计算公式可以表示为：待开发房地产的价值=开发
8、完成后的房地产价值一开发成本一管理费用一投资利息一 销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费对于基本计算公式中的应减项目，应根据待估房地产在估价时的状况而定。掌握的基本 原则是应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用，但是已经投入的费用，则已包含在 待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。运用假设开发法的基本公式进行估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状 况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、 熟地）、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。综合起 来可归纳为下列
9、几种情况：（1）估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；（2）估价对象为生地，将生地开发成熟地；（3）估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；（4）估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；（5）估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；（6）估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；（7）估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。投资开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租， 但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商店、旅馆、餐馆、游乐场）等。（1）适用于预期售价的公式开发项目建成后出售情形下的理论公式为：P = A - （B + C）式中 P 购置开发场地的价格；A土地开发的总价格
10、或开发完成后的房地产资本价格；B 整个开发项目的开发成本；C 开发商合理利润。（2）适用于预期租金的公式开发项目建成后出租情形下的理论公式为：P 二 P - （B + C）cPc = %式中 P 购买开发场地的价格；P 开发项目预期建成后的资本化价格；ca 开发项目建成后每年的平均纯收益；Y 资本化率，即预期的投资收益率；B开发项目预期的开发费用；C 开发商合理利润。7.2.2 按估价对象细化的公式假设开发法的计算公式，按估价对象状况可具体细化如下。7.2.2.1 求生地价值的公式所谓生地，是指已经完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），可用于建筑的土地。该建筑用地无基础设施，或者有部
11、分基础设施，但尚不具备完全的“三通”条件， 同时地上地下有待拆除的房屋、建筑物。（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值一由生地建成房屋的开发成本一管理费用一投资 利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费（2）适用于将生地开发成熟地的公式 所谓熟地，是指具备完善的基础设施且地面平整，可用于建筑的土地。生地价值=开发完成后的熟地价值一由生地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资 利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费7.2.2.2 求毛地价值的公式所谓毛地，是指已经完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具备“三通”条件或者条件更
12、完备的基础设施，但尚未进行拆迁的可用于建筑的土地。（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值一由毛地建成房屋的开发成本一管理费用一投资 利息销售费用销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费（2）适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资 利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费7.2.2.3 求熟地价值的公式熟地价值=开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费7.2.2.4 求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后
13、的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费7.2.2.5 求旧房价值的公式旧房价值=装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用销售税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费7.2.3按开发完成后的经营方式细化的公式7.2.3.1 适用于开发完成后出售的公式V 二 V - CP式中 V 待开发房地产的价值；V 用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；PC 应扣除项目。7.2.3.2适用于开发完成后出租、营业的公式V 二 V - CR式中 V 用收益法测算的开发完成后的房地产价值。R7.3假设开发法的
14、操作步骤运用假设开发法进行房地产价格评估一般分为：调查待开发房地产的基本情况；选择最 佳的开发利用方式；估算开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；估算各项成本费用及 利息；求取待开发房地产的价值等六个步骤进行。7.3.1 调查待开发房地产的基本情况调查待开发房地产的基本情况，其目的是为了合理确定待开发房地产的最佳开发利用方 式，为预测未来房地产开发价值及估算未来开发费用奠定基础。调查的基本情况主要包括以 下4 个方面。7.3.1.1 明确待开发房地产的位置明确待开发房地产的位置包括以下三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的 区域的性质以及土地具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳
15、的土地用途服务。例如： 哈尔滨市江北经济开发区的一块待开发土地需要估价，为了确定这块土地的位置，就需要了 解哈尔滨市的性质和地位，了解江北经济开发区的性质和地位。例如，它与哈尔滨市区的关 系以及政府对该区的政策和规划建设设想等。此外，还需要了解这块土地在该经济开发区内 的具体坐落状况，如交通是否便利，周围环境是否优越等等。7.3.1.2 明确待开发房地产的面积大小、建筑结构、设备和装修情况如果是土地，要明确面积大小、土地形状、平整状况、地质状况、基础设施情况。如果 是在建工程，要着重了解已建筑的程度、后续工期、后续投资等。了解这些情况的目的，主 要是为测算开发成本、费用的服务。这些资料可以到土地管理、公用事业等行政主管部门收 集。7.3.1.3 政府的规划限制为确定最佳的开发利用方式，判断建筑物的空间布局以及设计是否合理，需要掌握政府 对待开发房地产的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等。这些资料应到规划、建筑 等有关政府管理部门收集。7.3.1.4 明确待开发房地产的各项权利掌握待开发房地产的权力性质（目前均为使用权）、使用年限、可否可否续期，以及对 转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是
