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1、大钱门置业联合国际广场前期市调报告及价格体系杭州格美房地产营销代理有限公司2010年3月目 录第一部分 联合国际广场前期市调报告一、前言（一）、调研目的（二）、调研时间（三）、调研方法（四）、调研区域（五）、调研对象（六）、调研内容（七）、问卷形式及样本分布（八）、深度访谈（九）、政府部门咨询（十）、数据统计分析方法二、项目前期市调情况 (一)、钱清概况1、地理环境 2、人文历史3、经济情况4、城乡居民收入5、城市规划 6、建筑业和房地产业(二)、钱清房地产市场调查1、钱清房地产概况2、钱清主要楼盘调查3、钱清二手房市场状况（三）、写字楼需求调查和统计三、项目研究 （一）、项目概况1、地理位置
2、2、交通状况3、配套设施及商业氛围4、项目经济指标（二）、项目SWOT分析1、项目优势2、项目劣势3、项目机会点4、项目威胁四、总结和启发第二部分 联合国际广场价格体系 一、价格体系建立之原则 二、宏微观形势分析 （一）、2009年楼市回暖对片区的影响：1、本轮楼市回暖的五大因素： 2、本轮楼市回暖的具体作用对象：3、本轮楼市回暖对钱清的作用： （二）、项目竞争优劣势分析（SWOT分析） 三、钱清现有楼盘调查1、永通国贸广场2、天河时代大厦3、梅盛阳光苑4、梅湖公寓5、兆丰清河明苑6、中纺城7、钱江大厦四、项目价格体系预案1、商铺篇2、写字楼篇3、住宅篇五、项目总销售预测六、总结和建议第三部分
3、结束语第一部分 联合国际广场前期市调报告一、前 言市场调查就是指运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、记录、整理有关市场营销信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、正确的资料。市场调查是营销策划的前提和基础，也是一切工作的基础和出发点。“没有调查就没有发言权”。市场调查在房地产开发过程中扮演着十分重要的角色，调查结果的好坏直接关系着产品定位方向，对整个产品销售起着重要作用。为了解钱清镇目前的经济发展情况和房地产市场行情，以及现阶段钱清市场对房地产的需求情况，杭州格美房产营销代理公司就房产价格的敏感性、倾向性问题，进行了前期的市场调查，有针对性地收
4、集了更多有关居民的住宅、商铺、写字楼的用房期望，本次调查旨在为联合国际广场市场定位提供参考建议。（一）、调研目的1、了解本项目地块的价值属性；2、了解本项目地块所处区域对住宅地产和商业地产的需求现状及发展趋势；3、了解本项目地块所处区域对住宅地产和商业地产的供应现状及发展趋势；4、了解本项目地块所处区域房地产项目的竞争态势；5、为项目的营销策略准确定位提供市场依据。（二）、调研时间2010年3月15日2010年3月25日，为期11天。（三）、调研方法实地考察、问卷调查、深度访谈、政府咨询、网络收集。（四）、调研区域钱清、柯桥、萧山部分区域。（五）、调研对象政府部门、当地各阶层居民、本项目地块、
5、其他同类或非同类房地产项目以及终端消费者、原料市场门市部经营者等。 （六）、调研内容1、本项目地块的基本属性；2、钱清镇的概况：地理位置、人口结构、交通条件、城市建设和规划、（经济、社会、自然）环境以及历史沿革和风俗习惯等；3、钱清镇房地产业状况和商业状况及其发展趋势；4、调研区域的商业地产整体现状及个体数据；5、调研区域的住宅地产整体现状及个体数据；6、调研区域的经营户现状、对市场的认识、潜在的需求；7、调研区域的消费者对市场的认识、潜在的需求；8、调研区域各类居民对钱清镇的心理认知；（七）、问卷形式及样本分布1、消费者被访者问卷形式访问时间(分钟)总样本量有效样本分布有效无效钱清镇消费者街
6、头拦截810482482、经营者被访者问卷形式访问时间（分钟）总样本量有效样本分布有效无效原料市场中纺城经营者入户访问101558632263、写字楼需求调查问卷被访者问卷形式访问时间（分钟）总样本量有效样本分布有效无效原料市场中纺城工业园区经营者入户访问1015831242338（八）、深度访谈当地居民、公司职员、工厂老板和员工、原料市场经营户、前期登记客户等。（九）、政府部门咨询钱清镇政府。 （十）、数据统计分析方法描述性统计分析法：以文字、统计图、表格等形式对市调统计结果进行形象生动的描述和展示。推断性统计分析法：主要是假设论证推断法，即通过对市调数据的统计分析来验证市调前所作假设的正确
7、和否。以上是关于本次市调的简要介绍。项目组对市调所获取资料进行了系统而细致的统计分析，现以报告的形式将整理分析结果呈由贵公司审阅。二、项目前期市调情况(一)、钱清概况1、地理环境钱清镇区位优越。处于长三角的黄金地带，位于宁绍平原西部，东接柯桥中国轻纺城，西邻杭州市萧山区。杭甬铁路、104国道、329国道和杭甬运河横贯镇中, 杭甬、杭衢高速公路近在咫尺,距萧山国际机场仅10公里。镇域面积54.46 平方公里，常住人口5.9万，外来人口10万，下辖21个行政村和4个居委会。2、人文历史钱清镇历史悠久、文化底蕴深厚。相传东汉年间，会稽郡太守刘宠因政绩显著而受皇帝褒奖，在奉调离任时，当地父老持钱相赠至
8、西小江边，刘宠执意不收，只取一枚投入河中，以示心志。河水顿时清澈见底。后人因之立庙纪念，“钱清”始而得名。钱清于宋朝设置建镇，目前还留存着乾隆皇帝题写的御碑。3、经济情况过去30年，是钱清从一个以农业为主的地区发展成为一个以工业为主的地区的30年，工业比重从33%提高到71%，农业比重从65%下降到不足1%，在54平方公里的版图上已密集分布着2850多家企业；从一个乡村社会发展成为一个都市社会，城镇化水平已从19%提高到56%。在计划经济的外围中成长、在市场经济的大潮中壮大，目前钱清经济总量中民营经济已占90%以上；2007年自营出口达到7.08亿美元，和全世界120多个国家和地区有贸易业务；
9、目前有近10万名外来农民工，而本镇户籍人口仅有5.9万人。2009年钱清乡镇企业实交税金总额为8.13亿元，创造8.99亿元的财政总收入佳绩，地区经济在政府宏观引导下健康持续发展，已赶超杨汛桥成为绍兴第一强镇。居浙江省最发达的100个乡镇第三名。4、城乡居民收入2009年钱清镇平均工资为17139元，较去年同期增长11%。城镇居民可支配收入为13496元，农村居民纯收入为10950元。2009年年末城乡居民存款余额为26.98亿元。5、城市规划钱清镇是杭州湾南岸的重要城镇，绍兴县临杭州城镇经济增长带的主要组成，中国轻纺城原料中心，现代品质工贸强镇。钱清镇镇域空间结构规划成“一核四心、两轴六片”
10、。“一核”指的是中国轻纺原料市场区，“四心”指的是行政、文体、商贸和产业四个特色专业服务中心，“两轴”指的是沿群贤路和钱清大道的两条东西、南北城镇发展轴，“六片”指的是老镇区、新镇区和四个产业片区。6、建筑业和房地产业钱清是省、市中心镇，新一轮省域城镇体系规划又将钱清定位于中小城市。对照这个目标定位，钱清结合镇情，提出了创建“经济转型发展示范区、城乡统筹发展示范区、社会和谐发展示范区，建设现代化的小城市”的发展目标，并依托轻纺原料市场，启动了1.5平方公里的“大钱门”国贸区开发建设，计划用三到五年时间，把“大钱门”国贸区建设成为市场升级发展的创新区和城镇建设的示范区，以此来建设现代小城市，提升
11、城镇建设的城市化水平。按照这个思路，钱清镇的现代化小城市建设翻开了第一页。2007年，该镇在完成旧房拆迁13.2万平方米的基础上，建筑面积达25.6万平方米的永通国贸广场、钱江大厦、诚邦科研大楼等工程相继开工，西小江大桥扩建、钱门大道改造、镇东路建设、群贤路延伸等“一桥三路”重大基础设施建设也全面实施。至2009年年末，这些完工并投入使用的项目，搭起了钱清现代化小城市的框架。随着经济形势的企稳回升，钱清镇今年加快了现代化小城市的建设步伐。今年，钱清镇将迎来城镇建设的一个新高潮，启动建设包括联合国际广场、钱门商城、梅湖公寓、兰馨公寓、梅盛大厦、清江嘉园等在内的市场、商务、住宅项目，规划建筑面积近
12、40万平方米。目前，联合国际广场项目、钱门商城A区和梅湖公寓已开工建设，其它项目也将于三季度动工建设。两年后，一个现代化小城市将在钱清崛起。（二）、钱清房地产市场调查1、钱清房地产概况钱清镇目前土地供应量相对较少，特别是商品房土地供应量，基本上都是2007年镇域规划方案出台后开始的土地供应，因此钱清商品房处于一个相对供不应求的状况，住宅和商业销售形式很好，但写字楼受到地区主营业态的制约存在一定滞销现象。整体上，钱清镇房地产市场处于起步阶段，商品房品质不高、开发量处于稳中有升态势，开发商以本土企业为主，也有少量外地小型房企入驻。2、钱清主要楼盘调查目前钱清上规模、上档次的楼盘不多，“永通国贸广场
13、”和“天河时代大厦”目前是当地在售档次最高的楼盘，住宅和商业销售率处于75%水平线上，但由于后期整体运营没有跟上，商铺存在部分空置或门店歇业状态。目前片区内主要商品楼盘有“大钱门置业联合国际广场”、“永通国贸广场”、“钱江大厦”、“天河时代大厦”、“梅盛阳光苑”、“梅湖公寓”、“兆丰清河明苑”等共7家，另有政府住宅安置项目一个。（具体见后面定价策略）3、钱清二手房市场状况钱清目前只有少数几家二手房中介机构，均位于老街内；片区内二手房交易形势不亚于一手房，但主要交易对象为住宅，商铺和写字楼交易基本上不出现在二手房市场中。随着钱清房地产市场的不断发展和可交易房源逐渐增多，片区内的二手房中介机构也将
14、逐渐增多、形势也将更为客观。（三）、写字楼需求调查和统计钱清目前购买写字楼的潜在客户群体将主要集中于原料市场业主、经营者、工业园区经营者、周边地区投资客等，因此本次调查也以上述单位为主，进行了一次抽样调查，本次调查共回收有效问卷189份。现将问卷统计并说明如下：1、您公司所属的行业？A.房地产2B.金融0C.贸易63D.法律/会计/咨询1E.制造1F.信息通迅1G.纺织101H.中介服务机构0I.教育科研0J.政府机构3L.其它17 结论：1、问卷填表人中有52%的人属于纺织行业、33%的人属于贸易行业，这个结果和本次市调主要以原料市场和工业园区为主、街头随机拦截为辅相一致。 2、本次调查后续内容可以比较有效了解到该类原料市场和工业园区经营业主的真实想法，即可视作是其否愿意购买写字楼、对写
