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1、专业、高效、专注 万科物业唐河县人民法院审判庭物业管理服务方案第一章 物业概况及物业服务目标 一物业概况唐河县人民法院审判庭位于河西行政办公区东临凤山路，南临福州路，西临天津路，北临 空地 ，总用地面积约48585.9 平米，占地72.9亩，建筑实用地面积约38400.2 平米；总建筑面积约20455平米，办公楼建筑面积约17855平米，附楼建筑面积约5340平米，餐厅宿舍及大门建筑面积2600平米；该项目建筑密度15.8%，绿化率42%；共有东、南、西出入口各一个，交通便利，环境优美，办理业务客流量大。、主体建筑：主办公楼由1栋主体建筑2栋附楼组成。其中主办公楼1栋高12层，东西附楼各一栋2
2、层；共有楼梯6个，电梯1部，进出大门3个，卫生间31个，主付楼间隔断门4扇，大中小型审判庭10间；2、主要设施：区域内设施设备共有强弱电井2个，烟感及喷淋水系统1套，消防栓xx个，空调系统19台套，供水排水系统2套，化粪池2个，供电系统2套，安保及门禁系统1套，停车场4个，球场2个，景观2处，绿地3块，花园2处。二物业服务定位与达到的目标1、 物业服务定位。根据提出业主的标准结合本物业设计特点及实况，我司拟提供达到国际水准的办公物业精细化管理服务。并拟出针对性的前期物业管理方案及后期补充预案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主充分享受到物业管理所带来的干净、舒适、文明、祥和的办公环境，又能保
3、证办公区的安全和正常运行。2、 管理目标。依托公司具备的先进管理观念、雄厚的技术保障、丰富的实践经验、完善的配套设施及管理制度，抽调公司精锐骨干，以整体形象、设备管理、配套服务为重点，争取一年内取得“市级物业管理示范项目”资格。3、管理方式。施行标准化管理，物业管理涉及面广，一般业主对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，本公司从项目前期管理、进驻、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，从而使业主满意、公司
4、信誉度得到提高。4、管理服务标准。（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。（二）定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。 （四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。（五）物业档案、管理档案、设备设施档案齐全。（六）常规性公共服务1、房屋管理及维修养护（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。（3）空
5、调安装统一。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库
6、、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。4、保安及车辆管理。（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。（3）车辆出入管理严格，有登记。（4）停车场停放整齐，场地整洁。（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。（6）联系群众，搞好群防群治。（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。（1）环卫设施完备。（2
7、）实行标准化清扫保洁。（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（4）绿化完好率达到95%以上。7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。（1）提供二次装修咨询服务。（2）所有装修人员到管理处办理出入证。、其它服务（1）代定报刊、邮件报刊的代收代发。（2）提供
8、维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。（3）安装、维护和修理各种办公电器及用品等。第二章 项目部组织架构图及人员配置（一） 项目部组织架构图项目部1人安保部16人保洁及绿化部18人工程部4人（二） 人员配置情况根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积 万平方米计算,本公司 项目管理处拟设置工作人员 人。人员设置及职位负责内容：1、项目部主任兼业主联络处主任1人（负责总体工作及沟通）2、保安人员16人（负责岗亭、车辆出入、巡逻、停车场管理）3、保洁绿化人员18人（负责保洁绿化）4、工程人员4人（负责设备、设施维修、保养）注：财务人员由总公司兼任。第三章 前期接管管理工作一、 进驻与培训公
9、司贯彻以人为本、业主至上的服务理念，从项目前期管理、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。前期准备。公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、前期物业管理协议；进驻前一星期安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备
10、；物业接管须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设置与拟定人员编制2.物业管理人员的选聘和培训开展管理工作前1个月。培训内容为：专业管理概念，礼仪及业务操作流程，紧急应变的处置，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。3.规章制度制定1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写用户手册并在入驻时发放。2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入驻前完成。二、接管验收、移交建档1.物业的接管查验1）、设施设备及建设资料2）、相关技术资料（水电竣工图、设备的检验合格证书等）2.移交建档1）、资料移交。在房屋验收、交接执行公司严谨
11、、科学的“办公楼物业档案管理系统。签订物业管理委托合同；通过宣传使业主了解物业相关管理工作；配合业主日常办公需要，做好各阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。2）、建立管理档案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立管理档案，为今后顺利管理打好基础。三、物业接管事项说明（一）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系物业基本办公秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障业主的切身利益。（二）为了高效完成接管工作，公司领导成立以李峰明总经理为首的接管验收小组（具9年物业管理工作经验）。成员包括2名工程师、1名会计师。第五章 正常管理工作一、安保
12、、出入登记及来访人员管理1、总体安全环境管理在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急
13、措施，如防台风、防地震方案等。2、车辆交通及道路管理楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。3、科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。二、 保洁管理环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格五定管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭
14、杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。1、日常保洁范围工作内容频次标准备注楼道1 收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味2 扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水3 冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水4 擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印5 擦电梯2次/天无灰尘，无手印6 擦公共防盗门1次/周无灰尘7 擦楼梯扶手1次/周无灰尘8 擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝9 擦消火栓1次/月无灰尘10 擦窗户2次/月无灰尘道路1 路面循环清扫无杂物2 路边绿地2次/天无杂物3 水泵结合器1次/周无灰
15、尘4 路灯柱1次/周无灰尘绿地清理2次/天无灰尘、枯叶2、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。三、 绿化管理制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。项目措施标准绿化浇水浇水 （依气候变化） 浇足浇透草皮修剪 （ 按季节进行） 草皮美观平整杂草清除 （每周一次） 确保基本无杂草防虫病虫害防治 （一年2次） 无病虫害养护施肥 （一年4次） 绿化生长旺盛乔灌木修剪造型 一年4次四、房屋及设施设备管理1.房屋管理与维修养护主出入口设楼宇平面示意图，幢、
