《北京市房地产市场租赁分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市房地产市场租赁分析（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2013年北京房屋租赁市场运行分析根据市场研究部统计，2013年全年北京住宅单位平均租金为58元/平方米,年均租金同比上涨12%涨势依然不减。但累计涨幅为2.6%。虽然租金整体水平明显上涨，但上涨趋势为近三年来最弱。从年内走势来看，今年租金累计涨幅的一个主要原因，是年末租赁淡季租金回落趋势更为明显。市场研究部张旭表示，四季度租金明显回落，一方面是四季度新增需求都会明显减少，另一方面，四季度买卖市场也出现转淡，业主由售转租较为明显，导致租赁房客源比出现明显回落。从全年走势看，租金温和上涨，并且未来也难以出现涨幅超过15%勺情况。首先，租赁需求将稳定释放。2013年租赁成交规模小幅上涨。从月度成交
2、走势来看，年初的成交高峰期普遍在春节后一个月形成，成交量也属年内峰值，但从二季度以后的租赁市场，除在规模上高于去年，基本保持了一直的波动性。表明租赁市场需求释放更为规律性，而2010年和2011年的楼市调控对于租赁市场的干扰逐渐减轻。一方面，最初的限购限贷政策对租赁市场产生较大影响，主要原因是预期的带动，且租金本身存在很大上涨空间。但目前来看，这两方面因素都逐渐减弱。另一方面，虽然2013年国五条出台，具体调控内容也并未直接触及购买资格的问题。市场基本处于平稳健康发展的状态。止匕外，从宏观层面看，近几年北京常住人口数据显示，新增常住人口、以及其中的新增外来常住人口都呈现下滑趋势。（2012年新
3、增常住外来人口下降15.7%）近来北京人口控制方案也被提上日程，人口疏散措施逐渐加大力度。因此未来新增租赁需求的规模也会随之有所减少。其次，供需关系持续缓和，业主租赁意愿加大根据市场研究部统计，2013年北京租赁日均新增房客源比为1:1.92,相较2012年的1:2.55,供需关系明显缓和。下半年来，新增客源与房源的比例也出现明显走低。受到这种供需关系的影响，今年租金上涨幅度也明显降低。市场研究部张旭认为，其中一个重要的原因是，买卖市场受到调控影响，业主心态出现变化，由售转租现象增多。在2013年二手买卖市场的数据中，由租转售的房屋成交占比明显降低，全年占比为31.56%,新政之后该比值明显降
4、低。一方面，受到20%套税新政的影响，多套房业主的出售难度加大。另一方面，下半年来二手房市场逐渐转淡，年末房价现回落苗头，业主出售意愿降低。因此在出售难度加大、房价预期受抑的情况下，由租转售现象减少。影响到租赁市场，则出现了房源增多的现象。再次，郊区化持续，五环外租房已成租客大众选择根据市场研究部统计，2013年，中心城区、外城四区、郊区租赁成交占比分别为13.8%、65.4%、20.8%,其中郊区租赁占比较2012年小幅增长0.5个百分点。从环线来看，五环外成交占比持续上涨，目前已超过三成。市场研究部张旭表示，租赁市场需求向低租金区域外移已经成为一个长期的趋势，目前“五环外”租房已经成为租客
5、的大众选择。止匕外，2012年年底六号线和十号线二期的开通，也使得沿线一些地区的租赁市场逐渐活跃，在一定程度上也分散需求。例如六号线沿线的常营地区、十号线沿线的草桥、六里桥、花乡等区域，成交占比都有所提高。虽然租金涨幅减缓，当目前的租房压力仍然较大。一方面，租金涨幅也仍然高于收入涨幅，租金收入仍然较高。另一方面，目前郊区和城区租金的差距有所减小，再加上未来地铁票价的调整，郊区的居住成本会明显加大。2013年北京甲级写字楼租赁市场2013年北京写字楼租赁市场总体表现平稳，供应量少，吸纳创新低，租金高位平稳运行。同时，由于市场整体空置率全年都在低水平运行，国内外经济的不确定性、新增供应错位以及租金
6、不断上涨均造成了2013年净吸纳量下滑，年内租金下降6.2%。这一趋势反映在许多传统行业跨国租赁行为的放缓，如制造、电子及媒体行业等。值得关注的是，内资公司和机构对优质写字楼的需求却呈上升趋势，并成为写字楼新租及扩张的需求主体，完成了甲级写字楼租赁活动60%的成交。内资企业尤其是内资基金、担保及投资公司租赁需求上升，得益于许多私营企业在趋紧的信贷环境下寻找替代性融资渠道。随着国内经济增速回落，北京写字楼市场租赁活动自2012年以来明显减弱，需求放缓，2013年北京甲级写字楼租金出现四年来首次下跌，标志着北京写字楼租金飙涨的时代正式结束。北京甲级写字楼市场过去三年租金水平已经翻番，空置率由20犯
7、上大幅下降到10%；下。然而，自二季度开始，租金水平增长逐步减缓，已经连续三个季度下探。中国写字楼研究中心（CORC认为主要原因有三个，第一写字楼市场持续的供应不足得到局部缓解；第二过高的租金超过了实体经济的承受能力；第三经济疲软，一些企业预算收紧，开始搬离中心区域。另外，除了对北京写字楼市场发展的可持续性与租户租金可承受能力的担忧之外，日渐严重的空气污染和交通拥堵也对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响。据不完全统计，2013年北京写字楼完成的租赁交易中有超过七成的面积是属于续约和搬迁。可以说，降低写字楼租金成本交易是2013年北京写字楼租赁交易主体，外资公司主导了这部分交易。搬迁至非商务中
8、心区域成为2013年写字楼市场愈明显的趋势。在各中心商务区租金长期高位运行，且缺乏更多可租赁面积等因素共同作用下，部分制造类、高科技类公司逐渐搬迁至办公费用更低的非中心区域，并已逐渐形成趋势。2013年下半年，为了有效挽留租户，业主们开始提供租金优惠。由于业主针对优质续租租户提供较之市场租金高达10%30%J租金折扣，令年内企业续租比例有所上升。东部地区（朝阳区、东城区）代表性租赁成交包括中信银行整租合生国际大厦60000平方米；汇丰银行在财富金融中心新租10000平方米，阳光保险租赁了该项目8700平方米；汉能集团在北辰世纪中心承租10000平方米等。同时，西部区域（西城区、海淀区）代表性租
9、赁成交包括新浪在理想国际大厦续租8000平方米等。2013核心区域购物中心租赁市场成熟购物中心项目租户的频繁更换，以及2013年全年和四季度新竣工项目的高租用率反映了市场对优质零售物业的持续需求。报告表示，第四季度，核心零售物业市场的空置率环比再次降低1.5个百分点，跌至4.0%,是自2000年一季度以来的第二最低点。但是，由于中坤广场可能改变商业用途，HQ尚客百货撤出中坤广场，使第三季度北京整体城区零售物业总体空置率由7.6%升至8.1%。就不同类型零售物业而言，2013年全年快速时尚品牌和中档品牌在租赁市场表现活跃，餐饮经营者及娱乐业租户继续扩张。购物中心业主也渴望进一步有所突破，不断改善
10、租户构成，抵御来自电子商务日益激烈的竞争。北京城区市场在连续两个季度没有新增零售物业供应量后，四季度终于迎来了两家新购物中心的竣工。位于中央商务区刚从新开业的嘉里中心和位于太阳宫的爱琴海购物中心，开业即实现了90%Z上的租用率。全年北京购物中心竣工面积为208,500平方米，是2006年以来的最低点。可供租赁的零售物业存量减少，导致租金持续上涨，核心市场尤为如此。仲量联行北京零售地产部高级董事罗绮华表示：“来自电子商务的竞争不断增多，同时来自高端零售商的需求减弱，使得一些购物中心业主开始计划将部分零售资产改变为其他商业用途。这会导致一些地方的零售物业供应量减少，但也为市场租金上涨提供了支撑。我
11、们预计2014年的零售物业租赁需求会保持健康发展，而北京不会陷入供大于求的风险之中。整体可出租的面积有限，预计租金温和上开。”2013上半年北京工业地广租赁市场2013年可谓是中国房地产业发展的关键时期，因此各方对中国房地产业今后的走向都十分关注。近年来，国内功能地产发展方兴未艾。目前住宅房产开发相对萧条，而工业房产开发却相对活跃，因此境内外开发商纷纷“移情别恋”将投资重点转移到工业房产的开发和经营上，这也使得工业楼宇、工业园区、标准厂房和生产性服务集聚区的工业房产开发成了“香悖悖”。2-6月份厂库房出租总面积：2月份：厂房：41586831平米135930429平米=178855.824 亩
12、3月份：厂房：83889113平米303460311 平米=452925.837 亩4月份：厂房：91618508.4平米289676073平米=432352.348 亩库房：18317372平米 土地库房：70061104.6平米 土地库房：55228343.6平米 土地5月份：厂房：118141898平米库房：59530531.4平米土地132842581平米=198272.509亩6月份：厂房：101052443.7平米库房：80927301.8平米土地910811298平米=1359419.85亩总体来说是呈现上升的趋势，在2013年上半年的整体厂房库房出租数据显示，厂房和库房的出租面
13、积正常统计数据，土地的出租出售面积分国有工业用地、养殖地、种植地、山地、荒地等。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑思纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行
14、淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之日能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也K。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭弩钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诚善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。
