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1、宏达地块基地周边情况调查一、周边简况基地现在本身为一经营茶叶和野生菌的专业市场及周边少量砖房、混凝土房。基地 由永康路、环城南路、春城路、茶叶专业市场西侧路四条路围合而成，无临街面。地块 形状为近似直角梯形，较为规整，地势很平。虽然离主干道很近，但受主干道的车流、 人流影响极小，属于一个“闹中取静”的地块。另外，专业市场处于关门状态，已经倒 闭。二、周边现有物业情况1、周边上市楼盘调查此次调查都集中在一环路以内，城中心的黄金地段，物业类型都是高层，并以小户型 为主的楼盘：M兰国际、硅谷公寓、上海沙龙、汇都国际、知本时代、集大广场。户型都集中在40 100平M范围内的单房、一房一厅、两房一厅；并
2、配有大型的 商场和较多的邻街商铺；外立面的设计也具有很强的时代感，有很强烈视觉冲击力。物业类型楼盘名称销售情况高层M蓝国际90%以上汇都国际95%以上知本时代售完集大广场80%丽阳新城85%肯度现代城暂时没有销售销售均价:案名均价案名均价M兰国际（毛房）3300 元 / m2知本时代（精装修）4800 元 /m 2汇都国际（毛房）3800 元/ m集大广场（精装4800 元 /m 2修）肯度现代城（未知）未知上海沙龙（毛房）2450 元 /m 22、周边二手房情况调查面积区间名称面积（m ）价格（万元）房屋类型（X室X厅）面积区间（60m 2以下）石井小区60162 X2和平村47162 X1
3、金龙小区49132 X1金龙小区45111 X 1石井小区5615.82 X2石井小区5116.82 X1福景花园5617.82 X2石井小区40.581 X1石井小区56.45162 X1金龙小区5515.82 X1面积区间（60100m 2）福景花园8329.23 X2和平新村70252 X2吴井路口6513.52 X2福景花园9633.83 X2吴井路口7024.83 X2和平村64.35212 X2金龙小区61.25162 X 1金龙小区77213 X286 街 U299.635.52 X2和平村68222 X2金龙小区78.88213 X 286 街 U262.14202 X2和平村
4、94304 X2吴井路生物研究所8528.84 X2和平村68.2316.52 X2吴井路73252 X1金龙小区78.88213 X1和平村72293 X1面积区间（100m 2 以上）86 街 U2107412 X2绿洲花园109.7453 X2绿洲花园104453 X2绿洲花园108453 X2和平村116293 X2福景花园122364 X2片区支持的物业价格反推:元 /m 2。根据上面的调查结果，可以初步得出片区二手房大致均价为3218.15三、周边商铺情况基地周边附近的两条市政主干道分别为环城南路和春城路，距离地块较近的道路为永康路和永平路。因此以这几条道路为调查参数，可以大致得出
5、此区位支持的商铺市场价格:永康路（永平路）这两条道路的距离较近，大致情况相同。商铺基本为两层少数为三层，经营的主要商业行业为海鲜酒楼、茶室、 洗浴中心和美容机构。租金情况大致为，三层商铺租金水平为2025元/m 2,两层商铺租金水平为45元/m 2,单层商铺租金水平为5070元/m 2环城南路、春城路面积租金环城南路、春城路25m 2以下60 80 元 /m 2225 40m60兀/m 2左右40m 2以上（数量极少，为酒店用品市场）100120元/m 2左右根据调查结果得出，区域周边商铺的平均租金水平为70元/m 2左右，按照12年的商铺投资回报率计算，此区域支持的商铺售价为10080 元/
6、m 2。四、周边写字楼周边专业写字楼较少，主要有证券大厦和摩尔上午中心，其租金情况为:证券大厦地理位置：吴井路和春城路交叉路口。基本情况：建筑面积5 8 0 0 0 m2,主楼2 9层，附楼14层租金价位：30元3 5元/ m2面积区间：130m 2 250m 2摩尔商务中心地理位置：证券大厦旁租金价位：303 5元面积区间：120m 2220m 2写字楼租金反推：按照12年的投资回报期计算，本区域所支持的写字楼售价（忽略利率等可变因素）为4400元/m 2左右。五、宏达土地估算说明：由于未得到宗地图1、由于未得到宗地图，顾按照10亩土地进行估算；2、对周边市场房价初步了解，房价按粗略估计 3
7、300元/平方M计；3、根据甲方初步沟通和地形图情况，估算暂不考虑商业业态价值，统一按住宅估算；4、 容积率统一按二环路以内最高容积率：3.0计；5、 估算土地价格分别按照120万/亩、150万/亩、180万/亩、200万/亩进行;表工程费用估算表容积率：3土地面积：10/亩；土地价格按120万元/亩总建筑面积：20000 m2工程单项工程名称单价（元/川）费用（元）土地成本土地楼面地价600.0022935000设计费用规划设计费40.00800000.00施工图设计费:前期配套费市政配套费等13.00260000.00前期费用散水泥保证金30.00600000.00新墙体基金预算编制费审图
8、费抗震专项审查地质灾害评估及矿产评估地勘可研报告地形图放线、验线、放红线土地评估环境评估桩基检测费综合管网测量声像档案存档、立卷沉降观测防雷检测费招投标费排污费面积测量质检费监理费建安费用土建、安装1500.0030000000.00综合管网水电、弱电等50.001000000.00绿化、景观、道路 等120.002400000.00营销费用66.001320000.00税收181.503630000.00财务费用49.50990000.00经管费用49.50990000.00不可预见费50.001000000.00合计：2749.5054990000.00利润：(3300-2749) X 2
9、0000=11020000 元注：地价按120万/亩计；不考虑商业，按全住宅计算；住宅价格按 3300 元/平M计算；表二:工程费用估算表容积率：3 土地面积：10/亩； 土地价格按150万元/亩；总建筑面积：20000 m2工程单项工程名称单价（元/ m2）费用土地成本土地楼面地价750.0022935000设计费用规划设计费施工图设计费40.00800000.00前期配套费市政配套费等13.00260000.00前期费用散水泥保证金 新墙体基金 预算编制费30.00600000.00审图费抗震专项审查地质灾害评估及矿产评估地勘可研报告地形图放线、验线、放红线土地评估环境评估桩基检测费综合管
10、网测量声像档案存档、立卷沉降观测防雷检测费招投标费排污费面积测量质检费监理费建安费用土建、安装1500.0030000000.00综合管网水电、弱电等50.001000000.00绿化、景观、道路 等120.002400000.00营销费用66.001320000.00税收181.503630000.00财务费用49.50990000.00经管费用49.50990000.00不可预见费50.001000000.00合计：2899.5057990000.00利润：(3300-2899.5)*20000=8010000元注：地价按150万/亩计；不考虑商业，按全住宅计算；住宅价格按3300元/平M
11、计算；表三：工程费用估算表容积率：3 土地面积：10/亩； 土地价格按200万元/亩；总建筑面积:20000 m2工程单项工程名称单价（元/ m2）费用土地成本土地楼面地价1000.0022935000设计费用规划设计费 施工图设计费40.00800000.00前期配套费市政配套费等13.00260000.00前期费用散水泥保证金 新墙体基金 预算编制费 审图费抗震专项审查 地质灾害评估及矿 产评估 地勘 可研报告 地形图 放线、验线、放红线 土地评估 环境评估 桩基检测费综合管网测量 声像档案 存档、立卷 沉降观测 防雷检测费 招投标费 排污费 面积测量 质检费 监理费30.00600000
12、.00建安费用土建、安装1500.0030000000.00综合管网水电、弱电等50.001000000.00绿化、景观、道路 等120.002400000.00营销费用66.001320000.00税收181.503630000.00财务费用49.50990000.00经管费用49.50990000.00不可预见费50.001000000.00合计：3149.5062990000.00利润：(3300-3149.5)*20000=3010000元注：地价按200万/亩计；不考虑商业，按全住宅计算；住宅价格按 3300 元/平M计算；表四:|工程费用估算表容积率：3土地面积：10/亩；土地价格按180万元/亩；总建筑面积：20000 m2工程单项工程名称单价（元/ m2）费用土地成本土地楼面地价900.0022935000设计费用规划设计费40.00800000.00施工图设计费前期配套费市政配套费等13.00260000.00人防费用人防费约前期费用散水泥保证金30.00600000.00新墙体基金预算编制费审图费抗震专项审查地质灾害评估及矿产评估地勘可研报告地形图放线、验线、放红线土地评估环境评估桩基检测费综合管网测量声像档案存档、立卷沉降观测防雷检测费招投标费排污费面
