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1、房地产企业收入确认原则一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入 确认一般应满足如下几个条件：1. 2。3. 4。房屋竣工并验收合格（说明商 品是合格的）；完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；签订售房合同及 收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；房屋办理了移 交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和 控制权均全部转 移）。 在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于 交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时 间多为办理房 屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确 认销售收入实现后再结转
2、 计入“主营业务收入. 二、特殊问题 1. 风险和报酬 尚未转移 在房地产销售中,房地产的法定所有权转移给买方,通常企业应确认销 售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况:卖方根据合同规定，仍有责 任实施重大行动,例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行 动完成时确认收入。房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售 回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得 投资报酬的协议等。卖方在继续涉 入的期间内一般不确认收入。2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入签 订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风 险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，
3、由于此时的管理权和控制 权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认. 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验 收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方我国现行商品房销售 合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签 订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人 验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造 合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入 确 认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入.3.开发产品已竣工 验收，
4、但竣工决算还未完成能不能作销售确认这是一个实践中存在分歧的问题. 如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能 最准确地计量，不少注册会计师此种观点。很多房地产企业会计人员则认为，一 个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确 定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品 已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定,会计人员可以按照计划成本并依据 项目实际情况作适当调整进行成本的配 比结转，此时成本总体上应属于能够可 靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售.4.是否一定要在法定产权 转移时才可确认收入会计理论界流行
5、观点认为，只有房地产的法定所有权转移 给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实 现。房地产企业则更倾向于认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有 关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出 让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开 始销售前还需领取销售 许可证。因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关 部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理 入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方， 产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续
6、涉及到房 产管理、土地管理 及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且 时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做 的只是完整地提供需 要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办 妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收 入确认的滞后.年报审计中关注实收资本的相关案例分 析200727 17:17 李晓慧 【大 中 小】【打印】【我要纠错】按照相关法律规定，会计报表中的实收资本应当与公司合同或章程规定的注 册资本一致,且在依法验资和注册登记的约束下形成，实收资本属于会计报表中 “不期望出现误差的科目.但在年报审计实务中
7、,注册会计师却发现实收资本常 常出现误差，本文通过以下案例分析，提醒注册会计师关注年报审计中实收资本 审计的风险.案例1晋美会计师事务所的注册会计师李浩审计华兴公司2005 年度会 计报表时，发现华兴公司在 2005 年度实收资本有变动，于是追加审计程序，发 现验资报告（今明会计师事务所出具）显示华兴公司2005年4月资本公积300 万元转增资本，但华兴公司截至转增资本之日报表累计亏损为 89 万元，经追查， 发现300万元资本公积中有120万元股权投资准备。于是，李浩认为被审计单 位转增资本不合法，应当纠正。但华兴公司以注册会计师已经出具验资报告并办 理了变更登记为由，拒绝接受李浩的审计建议
8、.讨论与分析1. 是否所有的资本公积都可以转增资本？根据公司法第一百六十七条规定累计亏损未经全额弥补之前，公司不得 以资本公积转增股本.根据关于执行具体会计准则和股份有限公司会计制度 有关会计问题解答（财会字199866 号）和企业会计制度（第 82 条） 有关规定，资本公积中诸如股权投资准备、非现金资产捐赠准备等准备项目,是 所有者权益的一种准备，在未实现前,即在未转入“其他资本公积”明细前，不得 用于转增资本（或股本）.相应地，有关企业的“资本公积-资产评估增值准备” 项目，应比照执行。根据关联方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定，“关联交易差价”不得用于转增资本，待上市公司清算时再作
9、处理。而资本公积其 他明细，一般可直接用于转增资本（或股本）。2. 本案例中,注册会计师应当如何处理？注册会计师发现被审计单位实收资本增加不合法，应当建议被审计单位与承 办此验资业务的注册会计师进行沟通，以进一步查清事实。如果被审计单位不接 受纠正建议，注册会计师应当考虑此事项对会计报表的影响，并把发现的事实及 其与被审计单位沟通情况记录在审计工作底稿中,考虑发表保留或否定意见的审 计报告。案例 2注册会计师李浩在审计华兴独资公司 2005 年度会计报表时，发 现 2005 年度 3 月份华兴公司的上级主管部门国有资产管理公司把其应收晋美 公司的300 万元债权划拨到华兴公司,并要求债转股为国
10、有资产管理公司的出 资，增加华兴公司的注册资本，今明会计师事务所对此按照债转股进行验证并出 具了审计报告，华兴公司对此已办理了国有产权登记和公司增资的变更登记，注 册会计师认为其增资不合规，建议其纠正.讨论与分析1. 本案例中，上级公司以划转债权增资是否可以验资？不能验资。“债转股”的一般规范运作是将持有的对企业债权转为对企业投 资，取得相应股权，由于该债权项下的资产确实已流入该企业,实行债转股时， 转股的原债权人无须实际出资.但本案例中的债权系上级公司对外的债权,债权 项下资产并未实际流入该企业，未来债权能否全部实现存在不确定因素,如允许 转股,则存在出资不实之虞，不符合我国公司法有关资本确
11、实原则.2. 如果承办年报审计的注册会计师认为既已办理国有产权登记和公司增资 的变更登记，就发表了无保留意见的审计报告，应当承担什么责任?应当承担审计责任。虽然错在承办验资的注册会计师以及产权登记和工商登 记部门，但如果承办年报审计的注册会计师对自己已经发现的错误不采取有效措 施，就会加大执业风险.虚假出资责任、验资责任、登记有误责任和审计责任应 分别由不同的责任主体承担，不可能相互推卸和替代。案例3注册会计师李浩在审计华兴公司2005 年度会计报表时，了解到： 华兴公司成立时 A 公司投入一房产,华兴公司对此的会计处理为:借：固定资产-房产 100 万元（评估价）贷：实收资本一一A公司80万
12、元资本公积股权投资准备20 万元（超投部分）目前，该固定资产已经计提了10 万元的折旧。由于该房产长期没有办理过 户手续，工商管理部门每年年检都要求华兴公司纠正，华兴公司准备以所欠A 公司的款项100 万元把该房产置换出去，会计人员就此向注册会计师咨询。讨论与分析1、如果按照实质重于形式原则判断原来房产出资到位，注册会计师应如何 建议?建议华兴公司用固定资产换A公司的债权，这属于债务承租，其会计处理 为：借：应付账款一一A公司100万元累计折旧 10 万元贷：固定资产-房产 100 万元资本公积-一其他资本公积10 万元2。如果按照实质重于形式原则判断原来房产出资不到位，注册会计师应如 何建议
13、？建议华兴公司在征得工商管理部门的同意下，修改合同、协议,规定由原来 固定资产出资转变为债转股出资，然后请注册会计师验证债转股的相关内容，出 具验资报告，进行变更登记。同时，补充签订华兴公司使用A公司房产的协议。其会计处理是：(1) 原来房产出资和该房产计提折旧的分录原渠道冲回。调整期初损益和 相关科目；(2) 根据华兴公司和A公司补充签订的房屋使用协议，追溯调整期初损益 和相关科目；(3) 按验证后的债权转股权做分录：借：其他应付款一一A公司100万元贷：实收资本一-A公司100万元3。本案例中，注册会计师应当如何处理？如果注册会计师审计中发现出资人出资的厂房一直没有办理过户手续，这属 于被
14、审计单位的不规范行为，注册会计师应当在审计工作底稿中记录此事项，并 向被审计单位提出规范的建议.如果被审计单位接受建议，注册会计师在获取相 关产权证明后，可以出具无保留意见的审计报告。如果被审计单位不接受建议， 注册会计师应当实施追加程序。如果获取证据证实该厂房没有产权纠纷，且出资 人和被审计单位都认同该出资,注册会计师可以按照实质重于形式原则认可该固 定资产和实收资本,但应当建议被审计单位将没有过户的不规范情况在会计报表 附注中充分披露。如果被审计单位拒绝披露其不规范事项，注册会计师也可考虑 出具保留或否定意见的审计报告.当有迹象或证据表明该厂房存在纠纷，注册会 计师不能盲目认可并签发无保留
15、意见的审计报告,应当继续获取证据予以证实或 排除。如果继续取证较难,无法表示意见，也可考虑出具保留或无法表示意见的 审计报告。案例4华兴公司为一小型施工企业,注册会计师李浩在审计其2002 年度 会计报表时发现，2002年3月份，华兴公司账面净资产1 875万元，为扩大 企业规模,达到中型施工企业2 500万元净资产的规模，该企业将历年形成的账 外财产委托中介机构进行价值评估，将评估后的价值 868 万元作为主管部门对 华兴公司的投资入账。注册会计师追加审计程序，向华兴公司索要历年形成的账外财产的相关资料 并进行检查，按照华兴公司提供的账外财产数量、价值明细表列示的价值 784 万元确认其价值
16、后，建议华兴公司进行调整，华兴公司拒绝调整,注册会计师出 具了否定意见的审计报告.讨论与分析1.对于存续的企业，是否可以对自己的资产予以评估后调账？不可以。只有企业在非存续期间产权发生变动或国家统一安排的清产核资中, 企业才能对自己的资产予以评估后调账，对于存续的企业,应当遵循历史成本法 进行会计处理。2。企业如何把账外资产纳入会计账簿？企业把账外资产纳入企业会计账簿有两种方法：(1)根据账外资产合法有 效的原始凭证支持，按照重大错账追溯调整处理。(2)如果账外资产没有合法有 效的原始凭证,只能按照盘盈资产处理，即按同类或类似固定资产的市场价格入 账。据此，本案例中华兴公司将历年形成的账外财产归入账内核算,虽是在纠正 违法行为，但其价值由于是存续期内发生的,没有涉及产权变动，不应当评估入 账；华兴公司把账外财产归
