某地产项目工作可行性研究报告材料内容指引(DOC 12页)

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1、word万科地产项目可行性报告内容指引一、 前言 随着集团房地产业务不断扩X，土地储藏力度逐渐加大，未来开展对新项目的需求越来越强烈。为了规X项目前期操作，提高工作效率，躲避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。 二、 可行性报告内容指引 项目决策背景与摘要 一、外部环境 1、城市开展规划与宗地的关系与对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在某某的地位与作为全国重点开发区的情况。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背

2、景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义一般35年在公司开展中的地位，是否核心项目； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一局部：项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置与标志性市政设施、建筑物，如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述，与主要中心区域办公

3、/商务/政府的关系。 二、宗地现状 1、四至X围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、小峡谷、池塘与高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁与项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基与地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构

4、、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至X围与相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、项目周边的社区配套 一周边3000米X围内的社区配套 1、交通状况 1公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 2宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决； 3现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学与教育质量情况3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、

5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 二宗地周边3000米外但可辐射X围内主要社区配套现状 四、项目周边环境根据个案特性描述，没有的可以不写 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况化工厂、河流湖泊污染等 5、危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他 五、大市政配套都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性 1、道路现状与规划开展 包括现有路幅、规划路幅规划实施的时

6、间，与宗地的关系影响。 2、供水状况现有管线、管径与未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放现有管线、管径与未来规划和实施时间。 4、通讯有线电视、网络现有管线、上源位置、距宗地距离、涉与线路本钱等。 5、永久性供电和临时施工用电现有管线、上源位置、距宗地距离、涉与线路本钱等。 6、燃气现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、供热与生活热水现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置与未来规划扩容和增加的情况。 六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、住宅建筑面积、公建建筑面积公建的内容

7、并区分经营性和非经营性公建的面积 3、综合容积率、住宅容积率 4、建筑密度 5、控高 6、绿化率 7、其他 七、土地价格 土地价格计算的方法，假如有代征地要说明代征地价格。根据购置价格计算总地价、楼面地价。 第二局部法律与政策性风险分析 一、合作方式与条件 1、合作方根本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 2、合作方式：例如，一次性买断土地、建后分房面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承当营业税的义务。 3、付款进度与与拿地程序的配合 4、其他合作的主要条件 5

8、、与合作方式相关的其它法律规定 二、土地法律性质评估 一现状 1、土地所有权归属 2、土地使用权归属 3、土地的用途 二规划 1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途 三、取得土地使用权程序评估 1、取得土地使用权的程序 2、取得土地使用权需要的工作日 3、取得商品房用地土地使用权所需条件 4、取得土地使用权的风险与控制取得土地使用权存在的不确定因素与解决 四、土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写 1、土地性质变更的程序和理由 2、土地性质变更的政策支持或障碍 3、土地性质变更需要的工作日 五、政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报

9、建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性判断。例如优诗美地二三期、中关村建设停建所有区内住宅等。 六、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性风险的可控性进展评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款与其考虑，局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三局部市场分析 一、区域住宅市场成长状况 1、区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购置人群变化 2、区域住宅市场各项指标成长状况近3-5年 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价 3、区域市场在市内各项指标的排名状况与开展趋

10、势 二、区域内供给产品特征 1、各档次产品供给状况 2、各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征 3、区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、未来2-3年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型 5、分析本案在区域市场内的机会点 6、结论 区域市场在整体市场的地位与开展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间与产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 三、区域市场目标客层研究 1、 各档次产品目标客

11、层特征与辐射商圈X围建立在本区域参照项目的经验研究与全市的趋势特征上 2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。 四、目标市场定位与产品定位 1、市场定位 2、目标人群特征/来源区域/行业特点 3、产品建议 第四局部规划设计分析 一、初步规划设计思路 1、设计概念产品表现的主题思想主要设计风格、设计特点。 2、主要产品类型多层、高层还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型与不同类型产品的比例。 3、节能和环保型建筑材料选用的考虑4、在所在城市中生产新型、别具一格产品的可能性。 5、如果是大型、超大型项目对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的

12、可行性分析 1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下制造出的产品是什么类型和特性是否符合前面提与的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势上下、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑、小峡谷、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响与解决的方法。 4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响与考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水因素等

13、对产品规划设计和环境保护的影响与解决方法。 5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况，可能与小区主要出入口有关、供水、排水、通讯有线电视、网络、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热与生活热水等对产品规划设计的影响与解决方法。 6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况与是否开通业主班车有关、商业设施大型购物中心、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原如此与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，与如何解决。 第五局部项目开

14、发 一、土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供给、周边环境与配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、立即开发与作为土地储藏优缺点分析 三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 第六局部投资收益分析 一、 本钱预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率项目总投资，直接建造本钱加期间费用，不包括营业税和所得税等。并参照下面表格列示 项 目投资总额万元单位本钱元/m2土地本钱前期工程费根底设施费 建安工程费配套费用开发间接费直接建造本钱小计营销费用管理费用总 计二、税务分析 1、营业税与附加 2、所得税 3、土地增值税 上述税种的根本税率，能