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1、和谐嘉园东、南苑前期物业管理介入方案为了和谐嘉园东、南苑在2011年顺利交付使用，物业公司前期介入将会起到至关重要的作用，根据钱江新城指挥部的要求和施工进度的实际情况，我公司将于8月10日进驻行政人员和工程人员参与对“和谐嘉园东、南苑项目（F-02、F-08、F-10）”制订科学、有效、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为今后的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。总负责人：徐兴专：15858266606王贵森：15825530598行政人员：杨洪亮：13588107100 柳新洲：15967199011王纯梅：13067862518 许基军：1596810141
2、5工程负责人：金长林工程师：13588890085工程人员： 倪万权：15168381363 莫少阳：13777573532（一） 前期工程介入管理、验收、咨询主要对前期隐蔽工程、强电、智能系统、市政管网、煤气管道等各项工程工作，根据实际情况开发商如果要求本公司派遣专业工程、管理人员开展项目工程前期建设过程中的有关工作，会同监理单位参与工程管理、协助开发单位进行工程验收、根据工程进程提出咨询方案等发生的一切费用将由开发商承担。（二） 交付提前三个月进驻相关费用根据国家以及地方政府等相关法律、法规的规定，物业统一交付使用前三个月所涉及的各项费用，包含乙方进驻人员工资、福利以及乙方向甲方提供前期顾
3、问服务所需要的一切费用均由贵司承担。根据（和谐嘉园东、南苑）招标文件的约定，甲方单位按中标报价的70%标准支付前期进驻费用，结合项目实际管理需要派驻相应的管理服务人员，以及交付前，中标单位进行“一房一验”及竣工验收工作的相关费用由建设单位按中标报价的30%标准支付，具体工作安排按照建设单位要求。（三） 东、南苑前期工作计划按前期工程进度，乙方前期顾问人员需要参与小区实际现场查看、制定工作计划、方案的讨论，从今后管理的角度协同总公司审视计划方案是否合理，提出合理意见协同开发建设单位、总公司工程部，进行整改使小区的设计、规划力求完美，方便今后的物业管理工作开展有序。东、南苑各门岗的落实。消监控中心
4、的设置。公共照明开关设置位置。 公共照明关开闭形式。公共水电表位置的设计。老年活动中心，健身器材设计。物业管理用房的位置设计。小区生活垃圾房、建筑垃圾堆放点的设置。公共洗手间的设置。公共生活垃圾桶的配置和位置摆放的确立。信报箱的设立。公共告示栏、示意图的配置。小区公共宣传栏的配置。小区人车分流的设计。家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。四：前期建设施工阶段1、东、南苑在前期建设过程中，乙方管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。2、提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗
5、漏工程项目的建议，分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。3、审查有关工程设备的品牌、性能、功力的优劣，提供设备功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。4、帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。5、乙方进驻人员提前熟悉、掌握公共设备的性能、使用方法、操作流程，了解房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、防水材料、顶部各项设备、管线布置等所用建材的性能，位置的确立。6、检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；检查工程施工进度，根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等。7、配合设备安装、管线布置，进行现
6、场监督，确保安装质量提出遗漏工程项目的建设。8、对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。五、 竣工验收阶段 1、物业管理公司前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时沟通、维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。2、组织人员，安排计划参与委托方对房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案装订成册。3、参与重大设备的调试和验收，发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程，发放联系函进行配合协调整改。4、制定物业验收流程，日程安排，计划实施，实行专人负责。5
7、、根据招标文件及杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定工程进度，甲方单位组织五方参与（工程设计、施工、监理、物业）等单位进行分户检验（一户一验）。分户检验应包括下列必须检验项目。（1） 楼地面、墙面、天棚面层质量。（2） 门窗安装质量。（3） 栏杆安装质量。（4） 防水工和质量。（5） 室内空间尺寸质量。（6） 给排水安装工程质量。（7） 水电气安装工程质量。（8） 室内设备工程质量。6、项目的成功接管验收A、 物业的接管验收是对新建物业竣工验收的综合验收。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。B、 众恒物业公司选派进
8、驻人员素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员，主要负责人参加验收工作。C、 依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准对正在进行交付前物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。D、 本次验收是从今后物业现场管理，维护保养管理的角度验收，更应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益。E、 在接管验收中若发现问题，要明确记录在案，及时与甲方起得沟通，开住联系函约定期限，督促建设单位对存在的问题尽快解决，反复验收，直到完全合格。F、 落实公共物业的保修事宜。根据招投标文件和建筑工程保修的有关规定，由开发单位主
9、体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或甲方委托由物业管理公司负责保修，由开发主体一次性拨付保修费用。7、接管验收的作用A、明确交接双方的责、权、利关系。B、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益。C、为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。六、 前期介入物业管理工作计划： 时间验收项目与计划验收内容责任人交付前三个月与甲方签订委托合同协议（注明收费项目）。1、 明确甲
10、乙双方的权利、职责、义务。确定物业有关收费项目（如：物业管理费定价、空置房、商业用房、露天停车场、人防车位等。2、 与甲方签订和谐嘉园东、南苑前期物业管理委托合同负责人：徐兴专参与人：王贵森 杨洪亮 柳新洲8月30日前成立进驻人员小组确定小组成员，进驻现场，进行调研、分析了解掌握物业的大小事务。联系配合建设单位，保障各项工作的顺利进行。杨洪亮、柳新洲负责落实9月上旬办公室组建与甲方单位确定办公场所、员工宿舍、生活区域，制定装修设计方案。杨洪亮、柳新洲负责落实9月中旬业主资料档案建立与甲方单位联系收集客户信息资料，分区域进行归档，协同开发做好分房期间的各项准备工作，确保掌握一手资料。杨洪亮、柳新
11、洲负责落实及客服部人员。9月下旬制定前期物业管理方，案确定组织架构根据和谐嘉园东南苑特点、设备配置、硬件、面积、岗位等分部门制定有效整体管理体制操作流程。实现定编、定岗、定职责的统一管理。柳新洲负责落实根据工地实际配置人员招聘、培训按组织架构公司统一对外进行人员招聘，内部进行培训上岗。徐兴专负责、柳、杨配合。9月下旬完成交房的相关资料根据和谐嘉园东南苑项目制定交房的相关资料（业主手册、临时规约、装饰装修管理规定、消防告知书、入伙手续等）杨、柳配合公司9月下旬物质采购根据招投标文件，按物质装备计划，负责专人选购，配置、采购落实。杨、柳配合公司根据甲方需求配合甲方进行分房协助甲方做好业主分房后勤保
12、障和售后服务工作。杨、柳及客服人员参加9月期间对土建、设备安装的监管协调对土建、市政管网、给排水、设备设施等系统提出建议，提交全面的物业管理建议书及整改联系函。杨、柳负责9月期间配合甲方对安装单位对设备资料的移交安排专业人员在现场熟悉、掌握各类设施和系统，收集相关使用说明书、维修保养合同、合格证等以及具体维护保养单位资料、信息，建立保修期内的维修保养流程，及工程人员的现场培训，和小型故障的排除。王贵森负责、杨、柳参与落实。9月期间岗位确定与甲方单位沟通，根据小区实际确定门岗，对岗亭的制作的合理化，人性化，风格化。杨、柳负责9月期间智能系统验收依托众恒物业公司工程部的专业技术力量对智能化系统集成
13、、控制中心设置、停车场道闸系统红外线对射、防盗对讲系统、安防系统提交建议书。王贵森负责9月期间根据工期制定一房一户流程编制房屋本体以及公共设备、设施的验收接管标准、验收接管计划以及开发商和施工单位确认的验收接管流程，为验收接管这一核心工作打下良好基础。杨、柳负责入伙前一个月和谐嘉园东南苑房屋本体及其公共设备、设施的正式接管验收。徐、王、杨、柳及工程人员。入伙后与相关部门建立良好的关系服务于业主与当地派出所、街道居委会、供水、供电、供气、物业管理主管部门建立良好的公共关系，确保物业管理工作开展处于良好的环境。杨、柳负责入伙前确定装修、生活垃圾场所现场实地查看，在不影响业主生活的前提下，方便业主确
14、定统一规范装修、生活垃圾堆放点。杨、柳负责入伙前综合验收总结根据五方验收情况进行汇总，提出整改建议，移交建设单位整改，再验收。徐、王、杨、柳参与入伙前一个月成立和谐嘉园东南苑服务中心1、 导入IS09001(2008版)质量管理体系，建立核心管理系统。2、 导入众恒物业各项规章制度。3、 导入众恒物业管理服务理念以及运作模式。4、办理服务中心有关运作手续。杨、柳负责准备资料1、工程技术资料移交。2、工程遗留问题备忘。3、与开发商、建筑单位厘定设备设施维修保养程序及职责。杨、柳负责七、 入伙期物业管理工作计内容工作计划计划要点实施时间备注准备资料1、入伙准备及实施2、准备、完善入伙所需资料和设备
15、3、与开发商合作进行和谐嘉园东南苑入伙仪式策划及实施;4、办理入伙手续。入伙前一个月（杨、柳负责）准 备 工 作二次装修的后续管理与维护建立装修维护机制及相关单位配合方案。入伙后三个月建立并实施二次装修流程；对二次装修业主客户）的项目进行验收。首次业主意见调查即业主满意率调查（集中入伙期）开展征集小区合理化建议的专项活动。入伙半年内针对和谐嘉园特点，我们将有重点的开展业主（客户）的服务需求调研。上门调查和回访。分析调查结果，提出系统服务改进方案。建立完善的管理处档案、标识系统各种档案的科学分类、建档及标识；入伙前二十开始，长期执行对各类设备、设施的进行分类标识；路牌标识系统、园林绿化标识系统、宣传栏、安全警示标示、布告栏等；办公室标识系统以及垃圾收集系统。杭州众恒物业管理有限公司
