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1、房地产开发成本控制许多地产商在成本的控制方面,没有做到精细化的管理,大手笔导致了高成本，如果王石的拐点论一语成谶，地产商就应当低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在x集团成本管控的实践,向人们简介房地产开发成本控制的全案，供各位同仁参照。 一、投资决策阶段 投资决策阶段是项目开发中最为核心的阶段,此阶段所做的项目筹划书、投资估算是投资决策的重要根据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从如下几方面加强成本管理。 1.组织优秀的项目团队 项目行性研究以及产品的开发筹划是一种系统性、专业性的工作。在投资决策阶段,公司需要组织一种由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才构成的项目
2、组,成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由如下人员构成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业筹划公司)、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员(或项目经理)。在投资决策阶段,项目组应完毕从市场调研、产品筹划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员重要对都市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税状况、贷款利率等做出充足的理解、分析和判断。 2.进行具体的成本分析 （1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的0-3，因此对土地的拟定应充足考虑开发风险和升值空间,其成本的拟定应涉及: 土地出让金土地出让金可参照政府近期出让的类似地块,并结
3、合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。 土地征用费、都市配套费、拆迁安顿补偿费土地征用费、都市配套费均有具体规定。开发公司在与政府协商时应充足运用政策优势，针对性地对项目所波及的各项市政大配套进行实际调研,对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充足估计。拆迁安顿补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。 （2)前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3%左右,但因各地实际收费差别也有很大差别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充足发挥临时设施对项目建设的相对永久性,从而相对减少开发成本。 前期工程费用的其他费用较为繁多,规定费率与实际收费有差别,开发商
4、应注意同有关部门协调。同步，随着政府职能的转变,许多规费由硬性指标转变为市场调控,开发商应保证其既符合政府政策规定，又满足项目开发利益。(3)建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的4555%，因地区差别比例数也不尽相似。其成本分析应一方面分析目前区域经济形势,掌握建筑市场中施工公司总体状况。调研近期类似项目造价指标,理解市场人工、材料变动状况，对影响造价的重要因素进行分析修正,合理科学地拟定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同拟定产品定位。 (4)社区管网、配套设施、社区智能化费社区管网费用对于某些中档楼盘社区一般为项目总支出的左右。在决策阶段,成本
5、控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设立进行理解、分析,做好估算。 区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差别化的前提下,尽量做到精简配套,同步考虑配套项目的可经营管理性,为项目后期的物业经营运作打好基本；配套也涉及社区规划配套，应考虑其适应性。 社区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运营费用将给物业经营管理增长难度,并且技术折旧非常快。 （5)园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的5%，其成本应同项目的定位有关联,也与项目所处的地区环境有关。 (6）投资决策阶段的费税分析管理费：根据都市地区特点一般拟定为销售收入2-3。销售费用
6、：一般拟定在销售收入的，销售费用的控制应注意选择好合适的广告媒体,解决好售楼处、样板房的设立措施及定位。 财务费用:投资决策阶段应对财务费用做好充足估计，对的运用资本的杠杆,以至少的财务费用满足项目资金链的持续性。资金的使用成本将对开发商最后利润产生较大影响。 税金:在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算,并争取获得政府支持,减免部分税费。在二线都市,税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。 （7)不可预见费及风险分析根据项目的复杂限度,不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-%。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建导致本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷
7、款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本不不小于项目净利润的5-。 二、设计阶段 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段,其对工程造价的影响在7%以上。在此阶段，成本控制人员通过恰本地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合,可获得事半功倍的效果。重要措施和措施有：1.根据项目定位拟定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建导致本。尽量拟定一种基本控制区间,充足运用好土地资源,并结合项目地形特点建造环境景观,提高土地运用率。 .做好设计方案的评审,加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的构造体系、基本造型、平面布置进行成本分析,向建筑师提出建议,使设计方案不断
8、优化。同步，对设计方案的计算过程进行评审,杜绝人为因素的保守扩大，特别在设计系数的取值上。3.实行限额施工图设计，明确奖惩措施对设计单位施工图限额设计指标有: （1）每平方米钢筋含量指标; （2)每平方米砼含量指标； (3）单位施工图预算指标； (4)设计变更费用限额指标。 .加强设计质量检查监督,减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性,如果开发商自身人力资源局限性,可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同,应明确规定因设计质量局限性所导致变更的制约措施。给设计阶段必要的时间,也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。 三、招投标与合同洽商阶段 项目招投标与合同的洽商
9、拟定是项目成本控制管理工作中的重要环节，诸多有关法律文本均在此阶段完毕，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此,成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度筹划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目规定。 1.做好招投标工作的几种重要措施根据项目整体施工筹划制定详尽的招投标筹划,通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储藏信息资源。制定招标筹划的同步，应明确招标原则,界定承包方式、范畴、支付款措施及甲供材料的范畴、方式、分包项目等重要合同洽商条款。 招标阶段控制造价的重要措施有: ()单位
10、工程方面：以采用总承包方式为主,部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式,对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包,同样实行单方造价包干。 ()甲供材料方面：对于波及工程品质的材料(如外墙漆、装饰材料等),宜采用统一甲方供料,某些大宗重要机电设备也应甲方自行采购。在资金容许的条件下,因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等)，也可充足发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价,公司必须保证比承包商有价格优势,避免损伤承包商的积极性。 ()区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同步招标时应对主材的规格、价格、品质予以明确。 (4)
11、智能化工程方面:宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应商定重要材料价格的调节幅度差值，结算时,超过此差值,其价格将进行调节(由于电子产品更新换代快，价格降幅大,智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。 (5)土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点,在招标时宜选择专业公司进行施工,专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。招投标工作环节多,有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面,加强对投标单位的资格审查。具体审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境,给招标带来难度,甚至做出错误的判断。另一方面,加强对标底的审核。
12、标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。公司应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。 2.合同管理体系中的成本控制（1)合同的严密性除正常应明确的合同条款外,还应对设计变更、现场签证的计价措施、特殊工艺的计价措施、违约解决措施及也许遇到的风险解决措施等进行明确,以便避免结算时产生分歧和矛盾。 (2）合同的可操作性合同的可操作性重要体目前发、承包方可以实际执行。避免承包方为获得工程盲目承诺不也许实现的条款,从而影响工程进度以及项目的各项筹划的实行。四、施工阶段的成本控制 施工单位与开发商的管理理念及措施往往存在差别，要想建造出
13、优质的楼盘，公司须在某些核心管理环节上建立严密而切实可行的管理措施,体目前成本管理上重要有如下三个方面应予以加强: 1.加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处在一种严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确:操作流程、流程环节中的负责人、负责人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同步,让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合,提高工作效率,为结算打好基本。 2.加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件,一般操作方式有:(1)自行采购自行采购既能起到成本控制作用,又避免双方结算时产生
14、分歧。如大型机电设备(电梯、空调等）、外立面装饰材料(外墙漆、饰面砖等）等某些对项目品质影响较直接,同步价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。 (2)总承包单位采购开发商对某些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下,可让承包单位采购,这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势,从而调动其积极性。(3)甲方限价承包单位采购某些没有一次性包死的工程，重要材料价格可通过发、承包方共同议定一种价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算,限价时应明确价格时限及范畴。 上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控
15、下才干投入使用。 3.加强资金筹划执行的监控（1）资金筹划是建立在项目的各项合同已拟定且总体施工进度筹划已确认合理的基本上,这就规定成本控制人员与工程管理人员在前期互相协调，夯实地做好基本工作。 （)施工阶段的工程款支付是以资金筹划为基本的，它应同施工进度筹划相协调，在这样一种总框架下监控项目,可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金筹划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明因素,严重时,提出成本预警和工程进度预警。 （3）资金筹划与成本的动态控制相结合,可使公司更好的掌控项目的运营，使公司的销售收入与工程支出处在良性循环。 五、结算阶段的成本控制 结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立如下机制： 1会议确认制结算原则采用会议确认制。通过结算会议拟定结算措施、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有商定或双方分歧较大的项目。 2二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处在受监控状态。一方面，加强内部制约;另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘任经验丰富的造价人员也可委托中介机构。 .奖惩制度结算完毕后,对照成本目的进行分析、整顿，并分别就设计单位的设计质量（含本公司设计管理部门)、监理单位的现场签证(含本公司工程
