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1、房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表2009年3月6日国家税务总局印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号，以下简称“新31号文”）正式下发，并从 2008年1月1日起执行。与国家税务总局 关于房地产开发业务征收企业所彳I税问题的通知（国税发200631号，以下简称“原31号文”）相比，则进一步规范了从事房地产开发经营业务企业的企业所得税纳税行为，更加有利于强化房地产 开发经营企业的所得税征收管理。这两个31号文件，既有许多共同之处，又有许多不同之处，现将其主要异同点分析如下：房地产开发企业所得税处理新旧对照表房地产开发企业所得税处理新旧对照表原31号文新31号文
2、异同点分析一、已经完工开发产品的条件二、关于完工开发产品的税务第三条企业房地产开发经营共同点：三个条件相处理问题业务包括土地的开发，建造、销售同。（一）符合下列条件之一的，住宅、商业用房以及其他建筑物、不同点：新31号文对应视为开发产品已经完工：附着物、配套设施等开发产品。除企业房地产开发经营业务范围进1、竣工证明已报房地产管理土地开发之外，其他开发产品符合行了界定，并明确上述三个条件适部门备案的开发产品（成本对象）；下列条件之一的，应视为已经完用“除土地开发之外”的开发产品。2、已开始投入使用的开发产工：并且将完工开发产品认定条件由品（成本对象）；（一）开发产品竣工证明原来的一般表述上升到“
3、总则”。3、已取得了初始产权证明的材料已报房地产管理部门备案。开发产品（成本对象）。（二）开发产品已开始投 入使用.（三）开发产品已取得了 初始产权证明。第四条企业出现中华人民 共和国税收征收管理法第三十五 条规定的情形，税务机关可对其以 往应缴的企业所得税按核定征收 方式进行征收管理，并逐步规范， 同时按中华人民共和国税收征收 管理法等税收法律、行政法规的 规定进行处理，但不得事先确定企 业的所得税按核定征收方式进行 征收、管理。二、核定征收方式的认定九、关于征收管理问题（二）开发企业出现下列情形 之一的，税务机关可对其以往应缴 的企业所得税按核定征收方式进 行征收、管理并逐步规范，同时按
4、中华人民共和国税收征收管理 法等税收法律、法规的规定进行 处理，但不得事先规定开发企业的 所得税按核定征收方式进行征收、 管理,1、依照法律、行政法规 的规定可以不设账簿的；2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；3、擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4、虽设置账簿，但账目混乱 或成本资料、收入凭证、费用凭证 残觎不齐,睢以查账的;5、发生纳税义务，未按照规 定的期限办理纳税申报，经税务机 关责令限期申报，逾期仍不申报 的；6、纳税人申报的计税依据明共同点：依据中华人民 共和国税收征收管理法第三十五 条规定的情形对以往应缴的企业 所得税按核定征收方式进行征收、 管理，这是为防止
5、房地产税收流失 的一种征管补救措施，新旧两个文 件都明确“不得事先确定企业的所 得税按核定征收方式进行征收、管 理”。不同点：新31号文直接 依据中华人民共和国税收征收 管理法规定的情形，取消原 31 号文的列举方式，这样执行起来依 据更加充分。并且将征收管理问题 提升到“总则”里来加以表述，依 法治理房地产开发经营业务企业 所得税的意图可见一斑。显偏低，又无正当理由的。三、开发产品销售收入的范围认定二、关于完工开发产品的税务处理问题（四）开发产品销售收入的范 围为销售开发产品过程中取得的 全部价款，包括现金、现金等价物 及其他经济利益。开发企业代有关 部门、单位和企业收取的各种基 金、费用和
6、附加等，凡纳入开发产 品价内或由开发企业开具发票的， 应按规定全部确认为销售收入；凡 未纳入开发产品价内并由开发企 业之外的其他收取部门、单位开具 发票的，可作为代收代缴款项进行 管理。第五条开发产品销售收入的 范围为销售开发产品过程中取得 的全部价款，包括现金、现金等价 物及其他经济利益。企业代有关部 门、单位和企业收取的各种基金、 费用和附加等，凡纳入开发产品价 内或由企业开具发票的，应按规定 全部确认为销售收入；未纳入开发 产品价内并由企业之外的其他收 取部门、单位开具发票的，可作为 代收代缴款项进行管理。共同点：六、开发产品先出租再出售问题二、关于完工开发产品的税务处理问题5、开发企业
7、将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固 定资产的，其租赁期间取得的价款 应按租金确认收入的实现，出售时 再按销售固定资产确认收入的实/、同点：新31号文取消此项规定。现；凡未将开发产品转作固定资产 的，其租赁期间取得的价款应按租 金确认收入的实现，出售时再按销 售开发产品确认收入的实现。七、视同销售问题六、关于开发产品视同销售行 为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固 定资产或用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他企 事业单位和个人的非货币性资产 等行为，应视同销售，于开发产品 所有权或使用权转移，或于实际取 得利益权利时确认收入（或利润）
8、 的实现。确认收入（或利润）的方 法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度 最近月份同类开发产品市场销售 价格确定；（二）由主管税务机关参照当 地同类开发产品市场公允价值确 （三）按开发产品的成本利润第七条企业将开发产品用于 捐赠、赞助、职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他企事业单位和个 人的非货币性资产等行为，应视同 销售，于开发产品所有权或使用权 转移，或于实际取得利益权利时确 认收入（或利润）的实现。确认收 入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本 年度最近月份同类开发产品市场 捎皙价格礴定；（二）由主管税务机关参 照当地同类开发产品市场公允价 值
9、确定t（三）按开发产品的成本 利润率确定。开发产品的成本利润 率不得低于15%,具体比例由主管 税务机关确定。共同点：1、视同销售的范围都 是将用于捐赠、赞助、职工福利、 奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他企事业 单位和个人的非货币性资产等行 为；2、以开发产品所有权或使 用权转移，或于实际取得利益权利 时确认收入（或利润）的实现 ；3、确认收入（或利润）的方 法和顺序相同。不同点：新31号文中“开 发产品转作固定资产”不作为视同 销售范围。率确定。开发产品的成本利润率不 得低于15%,具体比例由主管税务 机关确定。计税毛利率的确定一、关于未完工开发产品的税务处理问题（一
10、）经济适用房项目必须符 合建设部、国家发展改革委员会、 国土资源部、中国人民银行关于 印发经济适用房管理办法的通 知（建住房200477号）等有 关法规的规定，其预售收入的计税 毛利率不得低于3%开发企业对 经济适用房项目的预售收入进行 初始纳税申报时，必须附送有关部 门的批准文件以及其他相关证明 材料。凡不符合规定或未附送有关 部门的批准文件以及其他相关证 明材料的，一律按销售非经济适用 房的规定计算缴纳企业所得税。（二）非经济适用房开发项目 预计计税毛利率按以下规定确定：1、开发项目位于省、自治区、 直辖市和计划单列市人民政府所第八条企业销售未完工开发 产品的计税毛利率由各省、自治、 直辖
11、市国家税务局、地方税务局按 下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治 区、直辖市和计划单列市人民政府 所在地城市城区和郊区的，不得低 于 15%.（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%（三）开发项目位于其他 地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房 和危改房的，不得低于 3%共同点：1、两个文件都规定r计税毛利率；2、经济适用房的计税毛利率不得低于3%;/、同点:1、新31号文取消了原31号文对经济适用房的有关规定；2、新31号义对非经济适用房计税毛利率的三个级次分别调减5个百分点 八,3、新31号文增加了“限价房和危改房”不得低于3硼定。4、新31号文将计税
12、毛 利率的确定作了授权规7o在地城市城区和郊区的，不得低于20%。2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 15%3、开发项目位于其他地区的，不得低于10%。九、预计毛利额与实际毛利额的调整一、关于未完工开发产品的税 务处理问题开发企业开发、建造的住宅、 商业用房以及其他建筑物、附着 物、配套设施等开发产品，在其未 完工前采取预售方式销售的，其预 售收入先按预计计税毛利率分季 （或月）计算出当期毛利额，扣除相 关的期间费用、营业税金及附加后 再计入当期应纳税所得额，待开发 产品结算计税成本后再行调整。二、关于完工开发产品的税务 处理问题（三）开发产品完工后，开发 企业应于年度纳税申报前
13、将其完 工情况报告主管税务机关。在年度第九条企业销售未完工开发 产品取得的收入，应先按预计计税 毛利率分季（或月）计算出预计毛 利额，计入当期应纳税所得额。 开 发产品完工后，企业应及时结算其 计税成本并计算此前销售收入的 实际毛利额，同时将其实际毛利额 与其对应的预计毛利额之间的差 额，计入当年度企业本项目与其他 项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业 须出具对该项开发产品实际毛利 额与预计毛利额之间差异调整情 况的报告以及税务机关需要的其 他相关资料。共同点：1、企业销售未完工开发产 品必须分季（或月）计算出预计毛 利额并计入当期应纳税所得额；2、在年度纳税申报时，企业 须出具
14、对该项开发产品实际毛利 额与预计毛利额之间差异调整情 况的报告。不同点：1、原31号文规定按预计计税 毛利率分季（或月）计算出当期毛 利额，扣除相关的期间费用、营业 税金及附加后再计入当期应纳税 所得额，新31号文规定按预计计 税毛利率分季（或月）计算出预计 毛利额后直接计入当期应纳税所 得额；纳税申报时，开发企业须出具有关 机构对该项开发产品实际销售收 入毛利额与预售收入毛利额之间 差异调整情况的税务鉴定报告以 及税务机关需要的其他相关资料。上述差异调整情况鉴定报告 的基本内容包括：开发项目的地理 位置及概况、占地面积、开发用途、 初始开发时间、完工时间、可售面 积及已售面积、预售收入及其毛
15、利 额、实际销售收入及其毛利额、开 发成本及其实际销售成本等。2、新31号文对实际毛利额与 预计毛利额之间差异调整情况的 报告不再强调“须出具有关机构对 该项开发产品实际销售收入毛利 额与预售收入毛利额之间差异调 整情况的税务鉴定报告”。十、开发产品预租收入实现的确认三、关于开发产品预租收入的确认问题开发企业新建的开发产品在 尚未完工或办理房地产初始登记、 取得产权证前，与承租人签订租赁 预约协议的，自开发产品交付承租 人使用之日起，出租方取得的预租 价款按租金确认收入的实现，承租 方支付的预租费用同时按租金支 出进行税前扣除。第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登 记、取得产权证前，与承租人签订 租赁预约协议的，自开发产品交付 承租人使用之日起，出租方取得的 预租价款按租金确认收入的实现。共同点：出租方取得的预 租价款按租金确认收入的实现。不同点：新31号文取消“承租方支付的预租费用同时按租金 支出进行税前扣除”规定，在此无 须赘述。
