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1、二、房地产策划工作的流程房地产代理公司全程策划工作流程初步接洽阶段1、 项目资源条件整合及判断负责部门： 策划部、代理部、研究部报告名称： *项目策划大纲中心内容：宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。地段资料：规划要点、坐标。周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断内容：优势、难点、突破口、把握度。2、 多方案初步规划、设计或调整建议负责部门： 策划部报告名称： 会议纪要汇总*项目概念设计提示 或项目调整建议中心内容： 草图、立意、说明、交流记录前期策划阶段3、 地块内在条件整合及价值分析负责部门： 策划部、投资部报告名称：
2、*项目土地价值与分析报告中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较4、 资源综合及定位负责部门： 策划部报告名称： *项目综合定位报告中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意5、 依据定位针对性的市场调查负责部门： 策划部、研究部报告名称： *项目市场调查报告中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据6、 经济可行性分析负责部门： 投资部、策划部报告名称： *项目经济可行性分析报告中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。7、 初步营销框架负责部门： 策划部报告名称： *项目
3、初步营销报告中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系8、 规划、设计方案及跟踪负责部门： 策划部报告名称： *项目初步营销报告 *项目建筑概念设计*项目环艺概念设计 或*项目设计修改意见*项目设计要点中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导营销策划阶段9、营销整体规划负责部门： 策划部、代理部报告名称： *项目营销整体规划中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。10、 经济敏感分性负责部门： 投资部报告名称： *项目经济敏感性分
4、析报告中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。11、 价格策略执行计划负责部门： 投资部、代理部报告名称： *项目价格策略报告中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。12、 物业准备工作计划负责部门： 投资部报告名称： *项目的物业模型中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和标准物业管理模式的融合。13、 销售准备工作计划负责部门： 代理部、策划部报告名称： *项目前期工作计划表中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算14、 项目包装执行计划负责部门： 策划部报告名称： *项目包装概念设计
5、中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。15、 广告宣传炒作计划负责部门： 策划部、代理部报告名称： *项目新闻炒作提纲和广告发布计划中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。16、 销售活动规划及策划负责部门： 策划部、代理部报告名称： *项目公关活动计划报告 *项目*活动报告策划书中心内容：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。17、 装修套餐负责部门： 策划部、代理部报告名称： 装修套餐服务计划报告中心内容： 售后装修和装修按揭
6、服务。销售实施阶段18、 销售培训负责部门： 代理部、策划部、投资部教材名称： 销售基础知识 *项目销售相关内容中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。19、 执行修正负责部门： 代理部、策划部往来文件： *项目销售情况总结 *项目策划执行修正安案中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。20、置业锦囊负责部门： 策划部代理投资部报告总称： 置业锦囊中心内容：根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。21、夸张和消费者投资的可性报告。2、.对公司准代理楼盘进行初步宣传推广及营销策划。包括：(1)对准代理楼
7、盘及其周边市场情况进行详尽的了解、分析。(2)充分搜刮出楼盘的机会点和困难点，设定楼盘卖点。 (3)初步确定楼盘的市场定位、目标客户、价格与付款方式、推出时机、物业包装、基本促销手法。 (4)公司为该楼盘提供的服务范围及其收费标准。该初步策划经部门经理审阅批准后交发展商。 3、.对已签署了代理合同楼盘，进一步完善营销策划。包括：(1)营销的总体构思。 (2)广告策略与实施计划。 (3)销售方式、促销手段、销售培训内容。 (4)广告预算。 (5)销售目标、预算及监控。此计划经部门经理审阅批准后交与发展商。 4.制定营销推广工作安排。 4.公司根据发展商与均已认可签字的广告推广计划，落实业务配合单
8、位（如广告公司），编写合同文本，交与部门经理查阅后交与业务单位，一切合同文本须交与总经理签署，方可执行。 6.与发展商落实价格表、付款方式、平面图、购楼须知、装修标准、银行按揭等。 7.落实交易上的法律法规、有关手续、收费；银行按揭的手续及费用。 8.前期销售工具制作 (1)与广告公司共同确定该项目的主要卖点、广告宣传主题和具体工作安排 (2)楼书及宣传单张工制作。 (3)价格表、付款方式、平面图、购楼须知、装修标准等单张制作。 (4)小区规划视图制作。 (5)小区整体模型及单体模型制作。 (6)录影带制作。 (7)电台广告制作。(8)新闻文稿撰写、发布。 (9)报纸广告制作、发布。 9.地盘
9、包装： (1)砌建、装修样板房。 (2)制作地盘广告牌、围牌广告。 (3)装修现场售楼部。 (4)悬挂广告汽球、彩旗、条幅等。 10展销会准备工作： (1)展板制作。 (2)展场租借及布置。 (3)展销会现场宣传（广告汽球、彩旗、宣传条幅悬挂）。 (4)礼仪小姐、花篮等安排。 (5)销售人员培训。 (6)现场布置。 10.参与展销会的全过程，收集客户反馈意见，调整营销策略。协调与发展商的关系，销售目标的监控，展销会后的总结。 11.跟踪每个楼盘销售的全过程，及时检讨及调整营销策略，每朋向销售部提供最新的各种市场信息和不断改进的销售策划要点。 12.每月向发展商反馈市场信息和销售状况，定期提出各
10、项营销改进策略，经发展商同意后统筹、执行。 三、策划报告的内容及分类市场调研报告和营销策划报告构成每洽谈或接一个新项目，策划专员对市场调研报告和营销策划报告参照以下方面进行撰写：一、 撰写市场调研报告*撰写前提：市场调查完成市场调查人（策划人员1名、销售人员1名）、市场调查表、拍摄器材等*市场调研报告构成如下：1、 前言本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、 市场分析（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量），可根据情况了解。（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3、 近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、 竞争个案项目调查与分析5、 消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）
11、 购买者动机（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4） 购买时机、季节性（5） 购买反应（价格、规划、地点等）（6） 购买频度6、 结论7、项目环境调研A、 地块状况： （1）位置（2）面积（3）性质B、 地块本身的优劣势C 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）D 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）E 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）F 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）G 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）8、项目初步
12、建议二、营销策划报告构成*撰写前提：签定代销合同或开发商要求策划初案 （一） 项目简介1、项目简介、特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2、建筑规模与风格3、 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6、 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、 目标客户分析1、经济背景 行业特征
13、公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、 价格定位1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略（四）、 入市时机、入市姿态（五）、 广告策略1、广告的阶段性划分2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告效果评估（六）、 媒介策略1、 媒介选择2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率5、费用估算（七）、推广费用1 、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 、印刷品（销售文件、售楼书等）3、媒介投放（八）、 识别系统核心部分1、名称2、 标志3、 标准
14、色4、标准字体运用部分1、现场 工地围板 彩旗 挂幅 欢迎牌2、营销中心 形象墙 门楣标牌 指示牌 展板规范 胸卡 工作牌 台面标牌3、工地办公室 经理办公室 工程部 保安部 财务部4、功能标牌 请勿吸烟 防火、防电危险 配电房 火警119 消防通道 监控室、三、房地产营销策划提案书的撰写在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“提案报告书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“提案报告书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“提案报告书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。 一般说来，“提案报告书”并没有统一的格式
