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1、1.1地产开发公司的造价管理对合作单位以合约管理为主，对公司内部以流程管理为主。合约管理以合同是否签订为界，签订前工作重点围绕招投标及相关工作展开（包括合约模式的选择、报价模式的选择）。合同签订后管理重点为变更管理（包括工程变更、合计变更、现场签证、工程指令的管理）。开发企业还应该做好控制估算，及时调整预算、对项目预计最终成本做动态跟踪。1.2.当前合同管理的现状：第一类是以FIDIC、JCT这两个合同模板。具有条款严密、非常强的系统性和可操作性，建设各方风险责任明确、权利义务公平的特点。第二类是以07年/10国标施工招标文件，结合建设工程工程量清单计价规范,对合同中的清单报价的格式及计价内容
2、做了规定。就具体内容上来讲，仍较为简略，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。第三类就是以中海、万科等提出的结合部分FIDIC条款，又结合国内、企业、项目的实际情况，一方面完整的保留FIDIC条款的框架，一方面对FIDIC条款的内容的描述做了结合工程和企业实际的修改。2公司不同的合约管理方式：快速开发企业（比如拿地一年内开盘）为了节约招投标时间（开发项目总包单位招标项目，完成招投标工作并签订施工合同需要施工图纸完成后3个月左右）。其造价控制常用模式有：限额设计及设计标准化（产品高度同质化，确保产品单价基本稳定），总包单位费率招标（确保快速开发），公司要求先算后施工，但多数项目是边设计边施工边
3、算账。优点：开发速度快缺点：后期核对预算、结算工作量大，招标工作没有最大限度的合理降低工程造价。如果处理不好，容易造价失控。同时，产品高度同质化，会影响产品本土化以及产品线延伸。集团施工管理经验足，土建安装材料设备开发成本管理极细，集团统一由发展管理部负责项目的进度、成本监控等；优点：集团控制力度增加，建安成本控制工作做的相当出色。缺点：集团下属的工程部或项目部管理效率降低，事无巨细均要等候上级集团意见。招标采购、和约管理人员增加。资金实力雄厚，产品差异化大，对利润率有一定要求，但对开发项目的规模、开发速度没有严格要求的企业（拿地到项目开盘一般在18个月到24个月之间），会在项目初设阶段，根据
4、产品标准计算目标成本。目标成本在审批通过后，项目开发阶段的招投标工作，都会与目标成本对比，发生偏差时，及时调整设计或上报调整目标成本。总包单位工程严格按照招标流程，一般采用总价包干合同。变更同期审核。优点：流程规范，预算控制效果较好，结算工作量小。（变更工作量与施工图纸完善程度有关）。缺点：开发速度慢，适用条件高。招标阶段工作量大。材料采购引入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式，多数材料、设备、产品有战略供应商提供，价格统一，质量品质有保障、订购速度快。优点：质量品质有保障、前期采购招标工作少、下单速度快。缺点：合同数量巨大，管理工作量增加，且由于多种原因，采购价格未必是最优价格。3多
5、种合同同价款确确认方式式的优劣劣比较33.1.总总价包干干：总价合同的的主要特特征：一一是价格格根据确确定的由由承包方方实施的的全部任任务，按按承包方方在投标标报价中中提出的的总价确确定;二二是实施施工程范范围、工工程性质质、质量量技术标标准应在在事先明明确商定定。因此此，作为为合同价价格计算算依据的的图纸及及规定、规规范应对对工程作作出详尽尽的描述述。固定定总价合合同适用用于以下下情况：1.工工程量小小、工期期短、估估计在施施工过程程中环境境因素变变化小，工工程条件件稳定并并合理；2.工工程设计计详细，图图纸完整整、清楚楚，工程程任务和和范围明明确；33.工程程结构和和技术简简单，风风险小；
6、4.投投标期相相对宽裕裕，承包包商可以以有充足足的时间间详细考考察现场场、复核核工程量量，分析析招标文文件，拟拟定施工工计划。总价包干合同的价格组成明细，并不是合同的必须内容。价格组成明细仅是为了变更发生时，做为计算变更价格的依据。3.2.费率包干费率包干合同一般是按照当地定额计算直接费，其中工程量按定额的计量原则计算，单价按定额的用量乘以当地的信息价（信息价一般略高于市场采购价）。合同会约定一个固定费率做为间接费、利润、税金的取费标准。如果这个费率是招标得到的，一般会低于费用定额规定的费率，但是在多数城市的费率定额中文明施工、税金、劳动保险等是不允许竞争优惠的，能优惠部分为管理费、利润。费率
7、包干合同其性质类似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定费率计算，直接费按定额计算。费率包干造价控制效果弱，但是招标程序简单，效率高，在项目不大，施工图纸设计不完善（按图纸包干将会出现大量变更），但对时间要求较为严格的时候，仍被广泛的使用。费率包干一般采用定额计算工程直接费，按包干费率计算间接费、利润、税金。3.3.单价包干单价包干合同是指单价合同即在整个合同期间执行同一合同单价，而工程量则按实际完成的数量结算，也就是量变价不变合同。FIDIC合同以及通常情况下的“清单报价”合同都指的是单价包干合同。工程量清单一般由开发企业在招标文件中提供，作为承包商计算报价的依据。工程量清单由开发企业委托有资
8、质的中介咨询机构提供（开发企业有技术力量的也可以自行编制）。合同总价为给定的分项工程量计算单价乘以工程量汇总为总价。工程量清单就是对合同规定要实施的工程全部项目和内容按工程部位、性质等列在一系列表内。每个表中既有工程部位和该部位需实施的各个项目，又有每个项目的工程量和计价要求，以及每个项目的报价和每个表的总计等。工程量清单招标方式，给各投标单位的工程量由招标方统一提供清单，避免了预算工作的重复性和计算工程量的矛盾。缩短招标周期、避免重复劳动：同时缩短招标时间、提高功效，并消除因工程量不统一而引起的在标价上的误差，可以从细节上衡量投标企业的作价水平及其合理性，有利于正确评标。投标单位承担单价风险
9、，业主承担工程量风险。是较为公平的包干模式。单价包干一般采用清单计价模式。3.4.成本加固定酬金: 较少采用成本加固定酬金合同这是根据双方协议，工程无论成本多少，其承包商的人工、材料、机械等直接费全部按实报销，然后再给予承包商一笔固定的费用，作为承包商的酬金。这种合同形式主要适用于工程内容及其技术经济指标尚未确定，投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程;或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程。以这种形式签定的建设施工合同，有两个明显缺点：一是发包方对工程总价不能实施实际的控制：二是承包方对降低成本也不大感兴趣。主要使
10、用在下列情况中：1.需要立即开展的项目如救灾项目。2.特殊技术的工程项目如有技术壁垒、。3.风险很大的项目如采用创新工艺，双方对这个工艺都没有经验数据借鉴。如使用材料价格短期内波动巨大，且无法估计价格走势。这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。因此，这种合同形式在建设工程中较少采用。3.5.根据不同的建设阶段，建议采用的合约模式组合由于总价包包干合同同在合同同签订前前需要明明确项目目的工作作范围、工工作内容容、质量量标准、技技术规范范、材料料规格型型号技术术指标、开开竣工时时间、进进度安排排、施工工企业责责任和义义务、总总包单位位与分包包单位的的责任边边界、
11、风风险分摊摊等。上上述工作作细致而而繁杂。因因此在实实际工作作中，我我们通常常结合其其他合约约方式，综综合使用用。同时时，在工工期紧张张的条件件下，单单价包干干合同也也是经常常采用的的一种方方式。33.5.1.项项目开始始前的：场地平平整、围围墙砌筑筑、临时时水电等等设施合合同签订订时：工工程做法法明确，工工程量可可按图纸纸计量（或或虽无法法准确计计量，但但总量是是确定的的，比如如现有场场地内垃垃圾清运运）的宜宜用总价价包干。比比如围墙墙、变电电设备安安装。工工程做法法明确，工工程量无无法准确确计量的的采用单单价包干干。比如如：场地地清淤，土土方采购购。3.5.2.售售楼处售售楼处由由于工程程
12、量相对对较小，工工期紧，为为了体现现展示效效果，设设计相对对复杂，招招标时图图纸完整整度差，因因此，建建议使用用单价包包干合同同或费率率包干合合同。33.5.3.开开发项目目正式建建设：建建议尽量量采用总总价包干干合同，并并对合同同范围内内不确定定项目采采用暂定定单价、暂暂列金额额等形式式3.5.4.变变更较多多的园林林景观工工程：建建议采用用单价包包干合同同，工程程量按竣竣工图结结算。4合约构构架原则则由于开开发企业业直接指指定的分分包单位位越多，合合约关系系越复杂杂，合同同管理的的内容越越多，合合同边界界也越多多，相关关利益方方的纠纷纷也会随随之增长长，所以以，应简简化合约约关系，尽尽量减
13、少少指定分分包单位位数量， 对于能能在总包包合同中中约定的的，完全全可以由由总包单单位承担担的工作作内容，应应全部由由总包单单位承担担。同时时，由于于专业化化施工和和行业分分工，一一个项目目必然会会有一个个总包、若若干个分分包出现现。为了了使总包包合同合合理有序序执行，明明确总包包、分包包责任范范围，必必须在总总包的招招标文件件中，应应对开发发商指定定的分包包工程做做出规划划。对于于少量不不能确定定是否由由总包完完成的工工作，可可标明该该工作内内容为可可选择项项目（即即开发商商可以选选择施工工单位可可以是总总包，也也可以是是专业分分包）。4.2.合同文件组成及与招标文件的关系招投标选取取的施工
14、工单位，合合同文件件的组成成为： 招标文文件 + 投标标单位的的回标文文件 + 招标标过程中中的往来来函件。合合同是在在招标文文件中就就已经约约定了合合同条款款、工程程范围、质质量要求求等，结结合回标标文件的的报价及及施工组组织等、还还包括了了在投标标及定标标过程中中的澄清清文件、会会议纪要要、施工工单位答答辩等。合合同文件件是整个个招标、定定标过程程所有有有效文件件的集合合。由于于投标单单位（施施工单位位）需要要根据招招标文件件内约定定的商务务条款进进行综合合单价的的组价、报报价。对对报价有有影响的的主要合合同条款款包括：承包范范围，分分包和总总包的工工作职责责界限、质质量要求求、甲方方付款
15、比比例、付付款时间间、工程程量确认认方式、工工期、合合同价格格调整前前提条件件、结算算方式、保保留金比比例、质质量保证证要求、施施工单位位承担的的工程风风险范围围、争议议解决方方式、保保险缴纳纳责任等等。而上上述内容容在合同同通用条条件及专专用条件件中都应应该有详详细描述述。4.2.11.招标文文件的组组成为（样样例）：一、投标标须知及及附录附附录一一 授权权委托书书(样本本)附录录二 履约保保函(样样本)附附录三三 投标标保函(样本)附录四 中中标通知知书(样样本)附附录五五 接收收证书(样本)附录六 对对投标人人的资格格要求二二、投标函函及投标标函附录录三、合同同协议书书四、合同同通用条条件五、合同同专用条条件六、售后后服务及及工程质质量保修修书七、工程程规范及及附录附附录一一 工程程范围及及合同划划分附录录二 开办项项目责任任分工附附录三三 现场场状况及及工程进进度要求求附录四 物物料订供供货计划划表(样样本)附附录五五 物料料进场验验收单(样本)附录六 甲甲供材料料及甲指指乙供材材料清单单附录七
