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1、绿维林峰：享老产业、度假型养老与分权宝旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院NewDimension Pnin& siInstitutLtd.版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许,不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 / 绿维林峰：享老产业、度假型养老与分权宝北京绿维创景规划设计院20年12月4日-6日，由中国房地产业协会、江苏省房地产业协会、澳洋集团联合主办的第四届“中国老年住区项目开发运营经验交流大会召开.众多房地产企业围绕中国老年住区项目的开发运营进行了讨论。绿维创景院长林峰博士受邀出席本次交流大会
2、并作主旨演讲,林峰院长以享老产业、度假型养老与分权宝为题，分析了享老产业以及度假型养老产业现阶段模式及存在的问题，创新性地提出以“共享产权、以房养游、玩转全球为理念的分权宝模式解决度假型养老问题，实现老年人享老的目的。一、“享老”是一种服务模式一直以来，大众都把退休以后的老年生活叫做养老。林峰院长认为，“养老”给人的感觉是在慢慢等待死亡，而“享老是享受老年，享受人生的新阶段。享老是享受老年生活的组织方式，享受老年生活是一种服务模式。其服务模式该如何与地产结合,如何与生活方式结合,是享老产业需要解决的问题。享老配套条件，主要包括以下六方面：、适老:为老人方便提供的条件；2、老年社群生活:旧社群+
3、新社群+G。;3、G。O（Gentle Organizer）:亲善的组织者，达人+公关;4、老人度假生活：三避三养“避寒避暑避霾养生养心养疗”;5、家庭度假互动：亲子度假、三代度假、四代度假;6、城市社会生活配套:医院、综合商业、菜市场、金融、文化娱乐等;享老模式的核心主要体现在以下四方面：1、享受生活为目标，用尽财富,保障品质理财与保险；中国家庭如果有一套房子，按传统观念，卖房度假是不太可能的。而如果有两套，可以以房子所得的财富来享受度假。、享受旅居度假，追逐阳光与温暖，四海为家-全球连锁;这是养老的追求，也是享老的核心目标。追逐阳光，首先是避寒，其次是避暑,避雾霾是我们今天人造出来的一个困
4、境。气候是的追逐度假的第一个要素,服务条件是第二个要素。3、享受运动休闲、养生、养心、康复治疗结合大康疗服务体系；运动是生理，养生是心理.这些服务如何构建出一套模式,在不同项目中体现各自的特色价值,构成了整个度假模式的重要部分。4、享受家庭人伦幸福，亲子、亲孙、三代四代同乐四代综合休闲度假服务体系。中国人是以家庭为核心的人伦思想,喜欢亲子、亲孙，三代、四代同乐。不是四代同堂，享受养老生活品质，而是四代同乐，享受享老生活架构。因此，全生命链全周期的住宅,已不符合时代的规律,它有一定价值，但是不是时代的主导方向。二、度假型养老-第四代养老模式在经历了第一代的政策型养老院模式、第二代的企业公寓型养老
5、模式和第三代的社区型养老模式后，尽管当下的诸多养老模式各有千秋，但不约而同的呈现高端化、休闲化、产业化的度假时代特征。大众度假时代下，以休闲式养老、候鸟式养老、城郊二居所养老为主要形式的养老,将成为未来一段时期内中国养生养老的重要形态，绿维创景把这种养老业态即 “度假型养老”称为第四代养老模式。度假型养老的基础是度假,适老结构下如何进行度假和开发运营？度假型养老有哪些特点?1、大众度假时代下的养老趋势新时期养老四大趋势养老产业链-多产业的综合形态、度假型养老模式356大众度假时代下的养生养老，其核心是度假服务和会员社群，最大的特征是开放式经营结构,有很多种经营模式和消费模式,经营消费构成度假养
6、老的盈利结构。1、精神创建:归宿感、第二家园、文化；度假要求精神的创建,度假是第二家园，它需要文化和归属感。、功能创建:物业回报+吃住行游购娱修养运悟；度假要求功能的创建，要求回报率、经营性、多功能服务的接地气的结构。、盈利创建：成本、量、券与强制消费、外扩服务、服务生态链、外包服务；度假要创造盈利,必须是经营性结构、收益性结构、合理盈利性结构。、市场细分：老度假型养老、小-亲子休闲度假、中放松与交友；度假要求市场的细分,以老为主，中西结合,亲子结合。度假式养老与传统养老最大的特征是开放式经营结构，不仅仅关于老人,还关于社会的观光、旅游、度假、休闲等各种活动之间的互动.5、G.（Gentle
7、rganize）:亲善的组织者,实际上是“达人公关”。G会员是度假生活的灵魂人物.度假型养老模式-123456度假型养老一个本质（开发要点）养生养老度假综合体度假型养老-两大结构度假和养老两个结构板块既相互独立，又彼此交融.度假型养老项目是把传统的养老社区项目的休闲板块进行专业化的系统升级,不但成为养老板块的必要配套,而且成为可以独立运营的盈利模块，成为养老社区和外界沟通的最主要路径，成为保证养老社区活力的源泉。度假型养老三大选址条件度假型养老三个主题对于市场化主导的养老项目，锁定的目标客户群一般都相对高端。高端消费群体更需要一个相对高端的养生和养心平台来与之相配。养生就是度假板块，包括膳食养
8、生、运动养生、中药养生等，养心指的是满足高端消费群的精神需求,比如宗教和国学等.度假型养老-四大配套度假型养老五类产品度假型养老-六大植入3、度假型养老运营策略度假型养老、享老产业运营中，一定是养老、度假、地产、金融四个单位提供。金融从中起了极其重要的作用，包括享老与财富的结构。老年人拿着不动产是没有价值的,因此,不动产的现金化是享老与财务的重要金融结构。由此形成整合,保证老人通过会员的方式加盟，保证会员的消费有效地整合进来。三、度假养老模式创新发展,需要一个平台通过对我国目前的度假养老开发模式的研究分析,绿维创景认为:现有开发模式的完善和创新发展，需要一个过程,需要一个平台；其盈利模式需要运
9、营与销售端出口，市场缺乏相应运营机构平台。我国度假养老现有模式企业型养老住宅按盈利模式分类总的来说，目前养老地产开发、运营、融资、销售没有形成完整的系统产业链，没有一个很好的整合开发平台；养老地产回收运营周期长、前期投入大、资金回收周期长、销售困难。市场需要一个平台，解决其投资运营消费一体化问题。四、分权宝解决度假养老问题，实现享老针对目前度假地产销售面临的产权与使用权分离问题、交换问题、管理与经营问题、大众度假的供给问题等困境，林峰院长认为构建“分权”平台,度假地产共享经济才是解决之道.1、度假地产共享经济-共享产权、以房养游、玩转全球分权宝是通过一地分权置业实现全球换住度假,并提供旅行服务
10、的分权度假交换平台.分权宝作为地产、旅游、金融跨界整合的旅游度假产品和平台，集合了酒店化经营、产权分割、时权交换、旅行服务于一体，可以有效解决度假地产去化问题。分权宝的理念:共享产权、以房养游、玩转全球.分权宝产品的设计初衷是为了降低投资门槛，使更多的大众家庭能享受到全新的旅游模式、实现旅行梦想。这是分权宝的一个简单的设计模型，1/产权,每人拥有28天的消费权。如按酒店%的收益算，投资3产权一份,假设是2万元,那么每年将拥有2000块的消费价值。如不去住，可以按七折折现金，得到的现金收益。如去住，可通过分权宝全球度假酒店交换系统中100家酒店进行任意交换,目前分权宝已经形成了1000家酒店服务
11、体系，会员可以任意换住。如果分权宝的10家酒店换成全国的100个度假型养老区,老人可以到这100个度假型养老区去住.那么就形成了全国交换互动,形成一个完整的交换体系。因此，通过分权宝平台不仅可以将度假养老全产权房产，转化为分享产权;降低投资门槛,提升使用价值，解决大众度假的供给问题；还可以使老人比较容易享受到全新的旅游度假模式,实现旅居养老的梦想。、养老物业与服务的众筹与贴现实现旅居交换与享老度假享老模式中，如何让物业即不动产与服务间形成贴现，实际上分权宝是一种贴现工具，分权宝即是众筹模式又是贴现模式。贴现是把度假区的度假物业由客户进行不动产投资,投资不动产却享受着不动产经营的收入，用不动产经
12、营收益来满足你的度假需求的一种结构.度假地产、养老地产一旦纳入异地养老结构,不需要买一套房，只需买一月、两月。假如十三个老人每人买了一个月，大家都想春节去，平时没人去，那么矛盾出来了。于是，我们提供了一套办法，一套房子十三个人买,每个人住一个月，但是春节旺季去住，需要多承担40-的成本。如果八月淡季去住，虽然买一个月，但可以住三个月时间，用分值把他区分开,以购买的额度十三分之一和享有的时间，通过不同地方旺季与淡季之间的价差，形成“分分”这样一种数字化货币来调节购买的投资价值与消费价值之间的差距。这样就形成了一种度假地产或者养老型度假地产去化的解决办法,也缓解了度假地产的供给与需求不平衡的问题。
13、3、标准分权、第三方托管分权宝两个模式实现享老分权度假是共享经济、资产证券化的一种手法，分权宝基于度假养老和享老，形成了两个模式。第一，标准分权模式-客户购买产权份额所花的钱全部用来买产权.也就形成了13个人共有一份产权证，客户名字写到产权证上，但产权证原件由平台保管.第二，第三方托管模式不办理产权证，产权证办到平台或第三方公司，由相关律师事务所或相关金融机构监控。客户产权是虚拟的产权，可以随时在网络上交换产权，这样保证了产权的退出模式.客户相当于每年拥有了一个投资基金或享老基金。份额永远都是客户的，还能够享受到老年生活的收益，收益来源于经营回报.由此实现了一种全球享老的价值.（有关度假型养老、分权宝、享老产业的更多研究，详见北京绿维创景规划设计院官方网站)文中如有不足，请您见谅！
