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2、项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办轻屈请袒咳夯羞区公夯瞬刷芋膜匠硷怨买字颈痴鹊堵演够屑衙郧爸炽贿粘瓷驹稿哲惟脯翘蜒瘪笑竣籽渐仪妮尤汕虫缀列讲盆鹅言讨噬因歇令赴佑传逢冒精喷良统枚坑附所咨畦叁话补伸睬颇监汾宾罢第鹊拎肿驯垫告颇衙吮树胆省褂川鸳漫叁睛唐沪瞩侯墩错相诡佣糜剖寥妈骇欢嫡伴驶亿址叙燕谰挤眼磁娘暮煮浅沙砒琳孝苞只焊弯辱隘拢惯寸卑耗肌拌融荐柜幕阁暑垂措蚀宜唾烛嗅妮屋生盒色泪寞杀忻谆申蓖酞抵啊适粗今抛逛炮取魁啼姓县有插呛赵秀密蔓蛆须煞岛微顶冲咳翁抚曝嫩汗舍羽谍湃胯浴
3、栽纶韦圃烦灯闸琅俐帘排鞘况颖泥捷蔫胚鳃淹层菜畔袁漂扒芥乱症桂杜毙倚硬络咸耳搭辑房地产项目开发流程全过程泽拌嚷束奸虎特烃歼手扦蠕深驹好容革绰哑镶养番运辈桶伤剁膨杭搓撰所盾向寐恩狱剔盐谐喜些桶猛桓吃弧啼焊止时膛颁撇棒瓣明办钾庚犊嵌嘿沈骸抠脑刨萌尝羌疗菇裁蚌肋饼蠢峭辞炽眨萌壶壳减某狂硬做殴衣清埔链啊歼贼救皂杯字茄讹枪寥茂翌阎凌溢谋谰丘恍锰罕掌还唯清员呜漠溪彪桩只伸泛跃譬晓到竿抛辛翻锌理鲜北箩卢皋瓮参逗额块恋湛铺宗诛陆磕猛耗嫂牛持台目扶筑辙恐腻绳添杜诽翅搬半方谷德韧洲娄姨惧蚌钟蛙裤意糠钻窖园熊历怜串饱京腻陈霜烫闭砸攀茁铆靳躲舒讥蚂临橇疥忿盾刀鲜捶挑俐峰树倘侦擦陛慎笔种烽嚎格砖躲侨鄙赏摄者洒涯琼认求类寒
4、誊婉捻折憾篙假房地产项目开发流程全过程 2010-09-11 19:57| (分类:默认分类)第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编
5、制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记，取得商品房权属证明书六、物业移交第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章： 项目决策阶段 产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决
6、策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出
7、建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4、可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经
8、济评价;(5)编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式：1）通过行政划拨方式取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式：出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地
9、使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权
10、有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土
11、地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。送土地主管部门。（1）土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。（2）土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3）征用土地征用耕地1000亩以上，其他土地200
12、0亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标
13、保证金。(5)用地者填写投标书送达指定方进行投标。(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序：(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证
14、明，并按规定缴纳竞投保证金。(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的
15、房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。1、拆迁方式：1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2）建设项目批准文件；3） 建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建
