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1、 桓湖花园矿务局27、28号地块居住小区项目可行性研究报告一、总 论（一）项目建设单位1.单位名称：安徽省淮北市矿业地产有限责任公司2.法定代表人：（二）项目概况1、项目名称：桓湖花园-矿务局27、28号地块居住小区项目2、项目建设背景：（1）淮北市自然及社会经济状况淮北位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业；全市公
2、路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的合（合肥）徐（徐州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）高速公路分别设置出入口；年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程高速公路可以直达。 淮北市总面积2725平方公里，下辖相山区、杜集区、烈山区、濉溪县，总人口210.5万人。 淮北市矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量100亿吨，远景储量350亿吨。目前拥有淮北矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井28对，2007年原煤产量达3380万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建
3、设。淮北市依据丰富的煤炭资源，大力发展电力和煤化工产业。目前全市共有大唐集团淮北发电厂、淮北国安电力有限公司和中利发电厂3家大型发电企业和资源综合利用电厂8家，总装机容量200万千瓦。正在规划建设中的还有祁东矸石电厂、恒源矸石电厂、国安公司二期、大唐集团虎山电厂、临涣煤矸石电厂等。全部建成后，总装机容量可达到680万千瓦。城市化水平不断提高。按照“东进、西延、南扩”和相濉、相烈、相杜一体化发展战略，建设双百双宜城市化目标城市建成区达100平方公里，并架构起280平方公里的城市框架。2008年全市城镇化率达到48。3%，在全省处于较高水平。（2）淮北市的房地产发展的轨迹：2006年全年完成房地产
4、投资6亿元,全市土地完成开发建设面积 150.52万，同比增长87.66%，其中本年度新开工107.28万，同比增长320.05%，房屋销售面积17.88 万，同比增长 251.28%。2007年1-11月份，全市共完成开发投资6.9亿元,同比增长9%;完成开发建设面积166.5万，同比增长13.2%,其中本年度新开工120.6万，同比增长18%；竣工面积96.2万,同比增长337%;房屋销售面积52.1万,同比增长199.7%右，本年度共完成54%的销售量。2008年淮北市第一季度房地产完成投资1.33亿元，同比增长48.42%，房屋施工面积161.1万平方米，同比增长34.7%。其中新开工
5、面积22.37万，同比增长38.12%。竣工面积22.97万，销售面积20.56万，完成86%的销售量。2008年1-6月份全市共完成房地产开发投资51220万元，同比增长18.5%；完成开发建设面积186万，同比增长23.2%；其中本年度新开工35.1万；竣工面积30.2万；房屋销售面积19.8万，上半年共完成65.5%的销售量。（3）淮北市住宅市场调查（淮北住宅楼盘汇总表）案 名华佳梅苑家天下水景天成帝景翰园奥斯卡春城温哥华城世纪华庭位 置相阴路78号庆相桥南侧新体育馆南100米淮北市相阳路与南黎路交叉口人民东路淮海路投资兴建宁波甬佳淮北绿洲淮北宏基淮北富华置业安徽众安淮北天象基地面积15
6、万27.67万4.8万2万25.5万约3000建筑面积20万4.5万（二期）13万3.5万19万30200容积率1.32.71.60.8约10产品类别（住宅）住宅住宅住宅办公住宅住宅商业、住宅、宾馆平均单价2500元/3000元/3900-4200元/3000-3200元/3100元/均价4000元/主力面积100138150120130-14主力总价20-25万25-30万元40万元25-30万元25-30万可售户数500多户271户908户260户986户120户销售率95%60%90%100%70%60%案 名御林雅苑宏发半岛东方百货住宅可伦国际公馆相山庭院慢 城位 置相阳路东紧靠香舍花
7、都相阳路与人民路交叉口淮海路孟山路口相山南路桂苑路口长山路与梅苑路交叉人民路南发现之旅东投资兴建淮北鸿福淮北润竹淮北可伦浙江万马淮北淮信基地面积2.5万1.08万20004.7万25万7.2万建筑面积10.5万4.6万200007万32.5万11.88万容积率1.54.2101.51.31.65产品类别住宅商业住宅、商业住宅商业住宅、商业住宅、商业住宅、商业平均单价（住宅部分）未定3100元/（住宅）3900元/（住宅）3200元/（住宅）3400元/（住宅）3100元/（住宅）主力面积78.3112.27176-20298148131主力总价30-35万元40-50万元25-30万元35-4
8、0万元30-35万元可售户数290户420户60户360户1600户985户销 售 率未开盘90%40-50%30%30%50%（3）本项目建设目的为解决淮北矿业集团职工住房问题，提高职工住房条件。本项目建成后不在社会上公开销售。3、项目概况（1）工程概况桓湖花园-矿务局27、28号地块居住小区项目位于安徽淮北市，淮北市地处鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，交通便利，经济活跃，也是一座历史文化名城。淮北市辖一县三区：濉溪县、相山区、杜集区和烈山区。总面积2741平方公里，人口202万，其中城市人口近80万 。淮北作为安徽省省辖市之一，是重要煤城、全国八大煤炭基地之一，具有悠久历史的古都相城，北枕
9、相山，南临滩水。 项目位于淮北新城区桓谭公园南北两侧，距离淮北市级公共服务中心约1500米的距离。该项目包括27、28两个地块。占地面积78718.1平方米，其中27号地块占地面积37228.6平方米，28号地块占地面积41489.5平方米。项目总投资18334万元。总建筑面积115628.7平方米。27号地块经济技术指标：项目数值单位比例（%）人均面积（/人）规划总用地面积3.72万100.0037.26其中(1)住宅用地2.73万73.2827.30(2)公建用地0.30万8.063.00(3)道路用地0.32万8.713.25(4)公共绿地0.37万9.953.71居住户数312户（套）
10、居住人数998人户均人口3.2人/户总建筑面积55469.70100.0055.56其中住宅建筑面积51834.7093.4551.92商业建筑面积36356.553.64人口密度268人/ha容积率1.49/ha住宅停车位(地下）315辆住宅停车率1.0辆/户商业停车位30辆绿地率35%总建筑密度25%公共服务设施配建表：类别项目建筑面积（）1、商业服务便利店3002、社区服务物业用房300治安联防站300居委会325社区活动中心350小区会所2000公共厕所60合计363528号地块经济技术指标：项目数值单位比例（%）人均面积（/人）规划总用地面积4.15万100.0041.57其中(1)
11、住宅用地2.62万63.1326.24(2)公建用地0.40万9.644.01(3)道路用地0.51万12.295.11(4)公共绿地0.62万14.946.21居住户数312户（套）居住人数998人户均人口3.2人/户总建筑面积60159100.0060.26其中住宅建筑面积5414490.0054.23商业建筑面积601510.006.02人口密度241人/ha容积率1.45/ha住宅停车位(地下）363辆住宅停车率1.0辆/户商业停车位58辆绿地率35%总建筑密度25%公共服务设施配建表：类别项目建筑面积（）1、商业服务便利店5002、社区服务物业用房500治安联防站500居委会500社
12、区活动中心650小区会所3300公共厕所65合计6015本方案建筑精致典雅，风格富时代感，同时也与周边地块建筑相呼应。整个小区环境宜人，规划结构简洁流畅。2、规划概念基于以上区位及周边条件，本案宜着力于打造淮北的一个对外形窗口，而在规划设计过程中，整个建筑群落依地形有续排列而建，形成极富韵律感的建筑群落，并结合丰富自然的景观设计，力求呈现一个自然宜居的住宅小区。基地地理位置优越，外部环境优美，是整个淮北具有标志性的区域。规划在规划布局、景观环境、社区配套、建筑户型等各方面以高品质的标准进行设计，塑造具有示范性的高品质居住小区。3、规划原则人本原则居民在工作、生活、休息、娱乐、出行购物、交往等各
13、方面的多层生活需要是进行设计的出发点和立足点。简而言之，就是要以人为本，予居民以方便；保证居住区居住功能的原真性，适当布局满足居住所需的必要商业配套设施。文化原则试图树立独特的小区文化品牌，具人文情调的现代居住观念的合理结合；从单体设计到整体空间的塑造，都以欢快，飘逸，优美，绚丽的格调取胜，使整个小区超凡脱俗.生态原则坚持创造良好的生态居住环境，很好地结合单体建筑设计，真正做到可见、可游、可住、有益于居民的身心健康；充分利用并保留已有的良好生态环境要素，如生态植被、地形地貌等。在规划布局中彰显灵动活泼的空间形态，在景观设计时体现与自然和谐共处的特色。漫步于住宅区内，静听流水潺潺、乌语啾啾，捕捉掠过鼻间的 缕花香，欣赏点缀其中的小景，感受
